广东省高级人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）粤执复260号

复议申请人（被执行人）：云浮市云城区高峰经济发展总公司，住所地广东省云浮市云城区高峰街道办。

法定代表人：游世权，总经理。

委托诉讼代理人：余彦静，广东翔浩律师事务所律师。

申请执行人：肇庆青柠法律咨询服务有限公司，住所地肇庆市端州区康乐南路20号2楼209室。

法定代表人：麦甜甜，总经理。

委托诉讼代理人：韩伟华，广东科业律师事务所律师。

委托诉讼代理人：汤剑华，广东科业律师事务所律师。

被执行人：云浮市高峰利达供电有限公司。

法定代表人：冯立志，副总经理。

原申请执行人：广西建筑大昆重型机械工程公司输变电工程处，住所地：广西壮族自治区临桂县临桂镇。

负责人：莫树柏，总经理。

云浮市云城区高峰经济发展总公司不服肇庆市中级人民法院作出的（2018）粤12执异33号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

肇庆市中级人民法院（以下简称肇庆中院）在执行申请执行人广西建筑大昆重型机械工程公司输变电工程处（以下简称大昆工程处）与被执行人云浮市高峰利达供电有限公司（以下简称利达公司）、云浮市云城区高峰经济发展总公司（以下简称高峰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，作出查封高峰公司位于云浮市××街的土地使用权[产权证号：云府国用（2003）第00853号，以下简称853号]和位于云浮市市区高峰××路的土地使用权[产权证号：云府国用（2010）第001042号，以下简称1042号]的（2018）粤12执恢6号之三《通知书》和（2005）肇中法执字第42号恢1-2号执行裁定书。高峰公司不服，向肇庆中院提出执行异议。

异议人高峰公司请求终止对其位于云浮市××号土地使用权及地上建筑物、位于云浮市市区高峰××路的1042号土地使用权及地上建筑物的执行拍卖程序。其所持的理由为：1.关于云浮市××号土地使用权及地上建筑物的问题。（1）上述土地使用权上建有八层楼房，其中有257.80平方米房产及其占用的土地使用权由高峰公司于2005年3月10日转让给案外人陈姗，陈姗已领取了粤房地证字第××号《房地产权证》，2008年4月16日由陈姗转让给梁晓忠。因此，对于该部分土地使用权及地上建筑物，执行法院无权拍卖。（2）上述土地使用权以外的部分，自2005年起至今一直作为地上建筑物即八层楼房的企业人员所使用的停车场及必要的通道，该停车场属于行政机关办公楼附属设施与上述八层楼房紧紧相靠，执行法院若执行该部分涉案土地，减去相靠楼房人员所需的必要走动通道，该部分土地实际可用面积将相当少，拍卖效果不理想，而且还将引起附近居民日常工作和生活的不便，导致严重纠纷。2.关于云浮市市区高峰××路的1042号土地使用权及地上建筑物的问题。（1）位于云浮市市区高峰××土地使用权及地××建筑物所有权自××均××市云城区××村民委员会（以下××高峰村委）所有。2010年6月2日，云城区高峰街道办事处（以下简称高峰街办）、高峰公司与高峰村委签订一份协议，约定高峰村委将高峰居委原办公楼房[土地证号：云府集建总字（96）第020100032号]换给高峰街办，高峰街办和高峰公司将聚福路1042号土地置换给高峰村委。协议签订时，涉案土地没有被法院查封。协议签订后，高峰村委即在涉案土地上建设办公楼并一直使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款之规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。在本案中，虽然涉案土地使用权因被执行人高峰公司的原因仍登记在其名下，但其地上建筑物所有权属高峰村委。根据上述规定，执行法院不能对涉案土地上的办公楼一并处置。（2）根据最高人民法院执行工作办公室对甘肃省高级人民法院《关于能否强制执行金昌市东区管委会有关财产的请求》的复函的规定，为了保证行政单位正常履行职能，不得对行政单位的办公用房、车辆等其他办公必需品采取执行措施。高峰村委于2010年起至今一直在涉案土地上的建筑物办公，并在相关部门处进行备案登记。因此，执行法院不得对高峰村委位于涉案土地上的行政办公楼采取评估、拍卖等执行措施。

申请执行人大昆工程处答辩称高峰公司的异议请求不能成立。理由如下：1.853号土地使用权归高峰公司所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，应以不动产登记簿登记的内容为准。停车场不是行政办公大楼的附属设施，占用停车场属非法占用行为。2.应当对位于聚福路的1042号土地使用权予以执行。（1）因土地使用权属于物权，变更、转让土地使用权等依法登记后才发生效力，未经登记不发生效力。聚福路1042号土地使用权登记在被执行人高峰公司名下，有不动产登记簿为凭，法院依法有权执行。所谓高峰村委与高峰街办签订的置换协议，不论真假都不发生效力。（2）对于地上建筑物，根据房随地走的原则，地上建筑物应当归被执行人高峰公司所有。（3）高峰公司没有提供任何证据证实地上建筑物属高峰村委所有，故高峰公司异议称地上建筑物属高峰村委所有没有法律依据。（4）地上建筑物未履行报建手续，不符合规划要求，属违建，应拆除。（5）高峰村委所签订的协议不能证实该建筑物由高峰村委建造，没有建筑施工合同，由没有资质的单位建造，明显不合法，涉嫌造假。（6）根据村民委员会组织法的规定，高峰村委是村民自治组织，不是行政单位，不适用最高人民法院有关复函，法院依法有权对该办公楼评估和拍卖。

肇庆中院审查查明：1998年7月22日，广东省云浮市中级人民法院（以下简称云浮中院）作出（1998）云中法经初字第58号《民事调解书》，该调解书中当事人自愿达成如下协议：（一）双方确认：利达公司欠大昆工程处工程本金4460819元。利达公司定于1998年12月31日前还100万元，1999年6月31日前还150万元，同年9月31日前还100万元，余款于1999年12月31日前付给大昆工程处。（二）利达公司所欠的4460819元从1995年12月26日起按月利率1%计付违约金给大昆工程处。（三）高峰公司对利达公司上述债务负连带清偿责任。

2004年11月15日，广东省高级人民法院作出（2004）粤高法执指字第142号《民事裁定书》，裁定：（一）云浮中院（1998）云中法经初字第58号民事调解书由肇庆中院执行；（二）云浮中院（1998）云中法经初字第58号民事调解书作销案处理；（三）云浮中院在收到本裁定书之日起7日内将上述案件的卷宗材料移送给肇庆中院；（四）肇庆中院在收到该案卷之日起六个月内执结该案并书面报告肇庆中院执行局。

2018年1月5日，肇庆中院作出（2005）肇中法执字第42号恢1-2号《执行裁定书》，裁定：（一）查封被执行人高峰公司位于云浮市××号土地使用权；（二）查封被执行人高峰公司位于云××市区高峰××号土地使用权；（三）查封期限为三年。2018年6月13日，肇庆中院发出（2018）粤12执恢6号之三《通知书》，告知涉案地上建筑相关使用人：因被执行人利达公司和高峰公司未履行生效法律文书确定的义务，肇庆中院拟对高峰公司名下位于云浮市西溪塘十八米街的853号土地使用权及位于云××市区高峰××号土地使用权进行评估、拍卖。经该院执行人员现场勘察，上述土地盖有建筑物，根据法律规定，该院将对上述土地及其地上建筑物一并处置。请上述土地地上建筑物的使用人配合法院开展执行工作，并协助提供该地上建筑物的报建、权属登记等资料；租赁使用的，请提供相应的租赁合同。若对该院执行行为有异议的，请收到本通知之日起十日内向该院提出书面异议，逾期不提出的，视为没有异议，该院将依法启动评估、拍卖程序。

2018年1月30日，云浮市国土资源和城乡规划管理局出具一份受理编号为201801300317《不动产登记资料查询结果证明》显示：位于云××市区高峰××367.88平方米[产权证号：云府国用（2010）第001042号]的使用权人是高峰公司；房屋建筑面积栏内为空白等。另一份受理编号为201801300319《不动产登记资料查询结果证明》显示：坐落在云浮市××776.19平方米[产权证号：云府国用（2003）第000853号]的使用权人是高峰公司；房屋建筑面积栏内为空白等。

高峰村委提供的《协议书》显示：2010年6月2日，高峰街办作为甲方，高峰村委作为乙方，双方签订《协议书》，该协议主要约定：（一）位于高峰街高峰的高峰居委会原办公楼房，土地证号为云府集建总字（96）第020100032号，产权人为高峰社区居委会，其中高峰村委的办公室楼房，乙方愿意置换给甲方。（二）甲方愿意将位于高峰街莲花开发区内、市过境公路旁的土地（现高峰村委新办公楼所在位置）置换给乙方使用，永久属高峰村委所有，四至范围见附图。（三）甲方愿意把2008年8月5日签订协议时，乙方支付给甲方的贰万元（￥20000.00元）返还给乙方。（四）甲方置换给乙方的土地，所有办证、报建等一切手续及费用由乙方负责。（五）本合同签订之时，即视为双方置换的标的相互交付，不再另行办理交接手续（乙方支付给甲方的补偿款除外）。（六）本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，并自双方签字、盖章后即生效。

云浮中院作出（2007）云中法执字第92-4号《执行裁定书》，裁定如下：解除对国有土地使用权证号为云府国有（2003）第000853号，地号为22-01-0212登记的土地使用权中粤房地证字第××号《房地产权证》登记的房产所属部分的土地使用权的查封。粤房地证字第××号《房地产权证》登记的房产权属人为陈姗。

肇庆中院认为本案的争议焦点，一是应否执行被执行人高峰公司位于云××市区高峰××号土地使用权，二是应否执行被执行人高峰公司坐落在云浮市××776.19平方米的853号土地使用权。

关于应否执行被执行人高峰公司位于云××市区高峰××号土地使用权的问题。由于云浮市国土资源和城乡规划管理局出具一份受理编号为201801300317《不动产登记资料查询结果证明》显示：位于云××市区高峰××367.88平方米土地的使用权人是高峰公司；房屋建筑面积栏内为空白。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定，依法应认定位于云××市区高峰××号土地使用权属于被执行人高峰公司所有。高峰公司异议称涉案土地使用权已经归高峰村委所有，但其提供的证据不能推翻云浮市国土资源和城乡规划管理局出具的上述《不动产登记资料查询结果证明》登记的内容，应承担举证不能的不利后果，应不予采信。同时，由于被执行人高峰公司没有履行生效的法律文书所确定的义务，该院根据申请执行人大昆工程处的执行申请对云浮市区高峰聚福路1042号367.88平方米土地使用权采取执行措施并无不当。另，对于该土地地上建筑物，肇庆中院并没有裁定查封，可在执行实施中另行解决，本案不作处理。因此，被执行人高峰公司请求终止执行上述财产没有事实和法律依据，予以驳回。

关于应否执行被执行人高峰公司坐落在云浮市××号土地使用权的问题。由于云浮市国土资源和城乡规划管理局出具一份受理编号为201801300319《不动产登记资料查询结果证明》显示：坐落在云浮市××776.19平方米[产权证号：云府国用（2003）第000853号]的使用权人是高峰公司；房屋建筑面积栏内为空白。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定，依法应认定坐落在云浮市××776.19平方米[产权证号：云府国用（2003）第000853号]的使用权人属于被执行人高峰公司所有。虽然云浮中院作出（2007）云中法执字第92-4号《执行裁定书》，裁定解除对国有土地使用权证号为云府国有（2003）第000853号，地号为22-01-0212登记的土地使用权中粤房地证字第××号《房地产权证》登记的房产所属部分的土地使用权的查封，但是，由于粤房地证字第××号《房地产权证》登记的房产权属人是陈姗，被执行人高峰公司不是该房产的权属人，且其没有获得该房产权属人陈姗的授权，因而无权代表陈姗就该房产提出执行异议。因被执行人高峰公司没有履行生效的法律文书所确定的义务，该院根据申请执行人大昆工程处的执行申请对涉案土地使用权予以执行并无不当，予以维持。另，对于该土地地上建筑物，该院并没有裁定查封，可在执行实施中另行解决，本案不作处理。因此，被执行人高峰公司请求终止执行上述财产没有事实和法律依据，予以驳回。

肇庆中院遂于2018年8月14日作出（2018）粤12执异33号执行裁定，裁定驳回被执行人高峰公司的异议请求。

高峰公司向本院申请复议，请求撤销（2018）粤12执异33号执行裁定，终止对853号、1042号土地使用权及地上建筑物的执行拍卖程序。理由如下：1.关于十八米街的土地使用权及地上建筑物的问题。上述土地使用权中，建有8层楼房，其中有257.8平方米房产及其占有的土地使用权由复议申请人于2005年3月10日转让给案外人陈姗并领取了粤房地证亭子第C18××68号《房地产权证》，2008年4月16日由陈姗转让给梁晓忠。对于该部分土地使用权及地上建筑物，原审法院在权属不清且使用面积不明确的情况下，未通知真正权属人即进行强制执行，明显侵害了案外人的权益，更加大本案执行复杂程度，不利于案件的解决。2.关于聚福路的1042号土地使用权的问题。在2010年6月2日，高峰街办、高峰村委和高峰公司签订一份协议书，约定案外人将高峰村委原办公楼置换给高峰街办；高峰街办与高峰公司将聚福路1042号土地使用置换给高峰村委，永久属高峰村委所有。协议签订后，高峰公司即将涉案土地交付给高峰村委使用，其亦在涉案土地上建了高峰村委办公楼并一起使用至今。在本案中，虽然涉案土地的使用权因高峰公司的原因没有办理变更登记以至于土地使用权人仍为高峰公司，但涉案土地的实际使用权人为高峰村委，根据《合同法》第130条、第60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力的规定，原审法院强制执行案外人的财产，明显违反法律法规的规定。再者，根据最高人民法院执行工作办公室对甘肃高院《关于能否强制执行金昌市东区管委会有关财产的请示》的复函（2001年4月19日[2001]执他字第10号）的规定：为了保证行政单位正常的履行职能，不得对行政单位的办公用房、车辆等其他办公必需品采取执行措施。高峰村委于2010年起至今一直以高峰村委的名义在涉案土地上的办公楼办公，并在相关部门进行备案登记，根据上述规定，原审法院无权对权属为案外人的位于涉案土地上的行政办公楼采取评估、拍卖等执行措施。

肇庆青柠法律咨询服务有限公司（以下简称青柠公司）请求依法驳回高峰公司的复议。其所持的理由为：1.对十八米街的土地使用权，同意不予执行已建八层楼且已发证、分割面积为286.3平方米的土地，但对于剩余的489.89平方米的土地，仍登记在高峰公司名下，应予执行。2.对于剩余土地，虽然与八层楼相靠，但作为通道，完全没有必要这么大的地方，八层楼住户的停车场没有理由停在他人的土地上，以后可以采取购买或租用停车位的方式解决，这不影响土地的评估拍卖。市区的大量小区的停车位均系租售的方式解决，况且周边车位充足，不能因此损害申请执行人的合法权益。3.对聚福路的土地使用权。（1）土地权属系不动产，法律规定以登记为准，争议土地登记在高峰公司名下，权属归高峰公司。法院有权查封、拍卖。（2）如果按照高峰公司的意思，不理不动产登记的话，原来转换的土地也应还给高峰公司，由法院查封、拍卖。（3）地上建筑物没有报建，也不符合规划，属于违建，应予拆除。4.高峰村委是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，并非行政单位，不适用相关最高法院复函，法院依法可以对其办公楼评估、拍卖。

本院对肇庆中院查明的事实予以确认。

本院补充查明以下事实，肇庆中院于2018年11月20日作出（2018）粤12执恢6号之三执行裁定书，裁定变更肇庆青柠法律咨询服务有限公司为本案申请执行人。

本院认为，本案的焦点问题是执行法院查封并拟拍卖被执行人名下的案涉土地使用权并对其上建筑物一并处置是否合法有据。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”根据查明的事实，案涉两块土地使用权均登记在被执行人高峰公司名下，而且在对上述土地使用权的查封中，已经解除了对其中“粤房地证字第××号《房地产权证》（房产权人属“陈姗”）登记房产所属部分的土地使用权”的查封。因此，执行法院对其他案涉土地使用权采取查封措施有事实和法律依据。执行法院在（2018）粤12执恢6号之三《通知书》中还告知当事人，该院将对上述土地及其地上建筑物一并处置。房地一体是处置土地使用权和地上建筑物的基本原则，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条也规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”案涉土地上的房屋，除前述已登记在“陈姗”名下的之外，并未显示有其他产权人。故，执行法院（2018）粤12执恢6号之三《通知书》所称将对案涉土地使用权及其地上建筑物一并处置亦有事实和法律依据。

复议申请人所述案涉土地、房产实际并非属其所有，执行法院的执行措施损害真正权利人利益的理由，该项权利应由案外人行使，复议申请人不是适格的主体。故其以此为由请求终止拍卖程序的请求不成立，本院不予支持。

综上所述，肇庆中院异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。复议申请人所提请求及理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

驳回云浮市云城区高峰经济发展总公司的复议申请，维持肇庆市中级人民法院（2018）粤12执异33号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　杨明哲

审判员　　张　磊

审判员　　李焱辉

二〇一九年九月六日

书记员　　潘　兴