广东省高级人民法院

民事判决书

（2015）粤高法审监民提字第97号

抗诉机关：广东省人民检察院。

申诉人（一审原告、二审上诉人）：广州市元统房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区丛云路816号B812室。

法定代表人：陈少兰，经理。

委托代理人：汪桂申，该公司员工。

委托代理人：尹元胜，该公司员工。

被申诉人（一审被告、二审上诉人）：陈静君，女，汉族，1976年5月1日出生，住广东省汕头市潮阳区和平镇中寨范厝寨脚巷9号101户。

委托代理人：张龙龙，广东合富律师事务所律师。

申诉人广州市元统房地产开发有限公司（下称元统公司）因与被申诉人陈静君房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市中级人民法院（下称二审法院）（2013）穗中法民五终字第788号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2015年6月12日作出粤检民（行）监字[2014]44000000467号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年7月2日作出（2015）粤高法审监民抗字第118号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派陈蓉、朵璞出庭。申诉人元统公司的委托代理人汪桂申、尹元胜，被申诉人陈静君的委托代理人张龙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

 

一审查明的事实、判决理由及结果

 

广州市白云区人民法院（下称一审法院）一审查明：原告元统公司与被告陈静君于2012年2月8日签订《商铺租赁合同》，约定：元统公司将位于广州市白云区云城东路的自编118号首层A4-A7（含二楼）铺（下称涉案商铺）出租给陈静君使用；交租面积共797平方米；免租期共计三个月，从2012年2月8日至5月8日止；计租期为2012年5月9日至2017年12月31日；该铺只作经营商业使用；首层A4-A7铺按每平方米138元计，二楼按每平方米55元计，每月应交租金66738元，第一年第二年租金不变，第三年起在上年租金基础上递增5%，……；首月租金66738元，合同保证金133388元，物业管理费3982元；租赁期内，承租方不得擅自改变商铺结构及用途，如造成商铺或配套设备损毁，应负责修复和赔偿损失等。合同签订当日，元统公司即将涉案商铺交付陈静君，陈静君亦预交了2012年5月9日至6月8日的租金66738元、物业管理费3982元，并交了合同保证金133388元。

后陈静君未经元统公司同意，委托施工队对涉案商铺外部和内部进行装修。2012年3月27日，元统公司向陈静君发出整改通知，指出陈静君装修违反合同有关约定：1.占用一楼门面通道违章搭建；2.无提供装修施工方案、图纸、用电线路图、效果图及施工资格证书；3.擅自破坏二、三楼之间的楼板；4.擅自改动一楼楼梯；5.擅自围蔽铺面背后停车场。责令陈静君于2012年4月10日前整改，逾期不整改视为违约，元统公司将采取以下措施：1.终止合同，无条件收回商铺；2.没收租赁保证金；3.追究装修造成的经济损失；4.恢复原状的费用由陈静君承担。

陈静君遂于2012年4月11日向一审法院起诉，请求判令元统公司返还已预付的2012年5月9日至6月8日间的租金66738元、物业管理费3982元和合同保证金133388元，并赔偿装修损失260000元。一审法院于2012年6月28日作出（2012）穗云法民四初字第517号民事判决，认定涉案商铺无合法报建手续，双方租赁合同无效，判决元统公司返还陈静君合同保证金133388元，驳回陈静君其他诉讼请求（下称517号案）。宣判后，陈静君不服提起上诉，该案正在二审审理中。

2012年7月9日，元统公司向一审法院提起本案诉讼，请求判决：1.陈静君对涉案商铺破坏性装修部分恢复原状并交还房屋；2.陈静君支付自2012年2月8日起的占有使用费和物业管理费149492元（暂计至2012年7月8日，之后的占有使用费和物业管理费按约定的每月66738元和3982元计算，计至陈静君恢复原状并交还商铺时止）；3.本案诉讼费由陈静君负担。

被告陈静君答辩称：一、涉案商铺属违章建筑，不受法律保护，且元统公司对涉案商铺不享有合法权利（包括物权），至今没有提供证据证明其已依法取得涉案商铺的合法使用权、所有权、租赁权等物权，故其要求支付占有使用费和物业管理费无依据。二、双方合同在认为有效的情况下已约定免租期（自2012年2月8日至5月8日），现因涉案商铺属违章建筑，导致合同无效，更不存在免租期占有使用费及物业管理费的支付。三、涉案商铺已于2012年4月返还给原告，此后不存在占有使用费和物业管理费问题。四、承租方没有对涉案商铺进行破坏性装修，不需要恢复原状。故请求驳回元统公司的诉讼请求。

本案诉讼中，原、被告双方对涉案租赁合同无效无争议，原告元统公司明确第一项诉讼请求恢复原状是指：恢复涉案商铺一楼和二楼之间、二楼和三楼之间被打穿的楼板，拆除商铺后面停车场加建的围墙，拆除一楼门面通道加建的围墙和柱子。2012年12月13日，一审法院审理本案组织现场勘验，结果如下：1.一楼与二楼之间梯间楼板、二楼与三楼之间梯间楼板被打穿；2.二楼窗户脱落、有加建墙体；3.一楼铺位外停车场外建有围墙。对此，被告陈静君认为不是其装修造成，且应由原告举证证明商铺交接前后的状况。另，陈静君提供了一份落款时间为2012年8月9日的《交接通知》及国内特快专递邮件详情单、中国邮政速递物流查询单，拟证明其已于2012年4月将商铺交还给元统公司，并证明元统公司已签收本《交接通知》的邮件。元统公司称没收到该《交接通知》，并坚持不同意按现状收回商铺。陈静君申请中止本案诉讼。

一审认为：由于本案涉案商铺无合法报建手续，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》违反法律和行政法规的强制性规定，属无效合同。根据无效合同相互返还的原则，对元统公司要求陈静君将涉案商铺恢复原状并返还的请求予以支持。关于陈静君认为元统公司没有提供证据证明涉案商铺原状，且现状不是承租方所为的意见，因元统公司已将场地交付陈静君，陈静君进行了装修但无举证证明装修内容，且双方一直无办理场地交还手续，诉讼中现场勘验涉案商铺状况与元统公司于2012年3月27日发给陈静君的整改通知描述的房屋装修状况基本一致，足以认定涉案商铺现状确为陈静君装修造成，元统公司要求恢复原状理据充分。关于元统公司要求陈静君支付占有使用费和物业管理费的诉讼请求，虽然合同无效，但合同约定的免租期条款仍可参照适用，对元统公司主张的2012年2月8日至同年5月8日的三个月占有使用费请求，不予支持。因合同无约定免交物业管理费，故元统公司要求参照合同约定支付上述三个月的物业管理费共11946元的请求合理，应予支持。考虑到：一是租赁双方对合同无效均有过错，二是承租方只进行了装修并无实际经营收益，三是双方在签约后不久即产生矛盾陈静君并起诉至法院，在该案中法院已释明合同无效并于2012年6月28日作出一审判决，四是承租方曾于2012年4月发函元统公司通知交还场地，但元统公司至今拒绝收回房屋，此亦会导致损失扩大。综合上述因素并结合本案实际情况，元统公司要求陈静君支付2012年6月9日起至交还房屋之日的占有使用费和物业管理费的请求缺乏理据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，一审法院于2013年1月14日作出（2012）穗云法民四初字第968号民事判决：一、在本判决生效之日起三十日内，陈静君将广州市白云区云城东路自编118号A4至A7号铺（含二楼）的一楼和二楼之间、二楼和三楼之间被打穿的楼板恢复原状、拆除二楼加建的围墙、拆除该商铺后面停车场加建的围墙后将商铺交还广州市元统房地产开发有限公司管业；二、在本判决生效之日起三日内，陈静君向广州市元统房地产开发有限公司支付2012年2月8日至同年5月8日的物业管理费11946元。三、驳回广州市元统房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3290元、保全费2328元，由广州市元统房地产开发有限公司负担受理费3091元、保全费2189元，陈静君负担受理费199元、保全费139元。

 

当事人上诉、答辩意见及二审查明的事实、判决理由和结果

 

一审宣判后，元统公司、陈静君均不服，向二审法院提起上诉。

元统公司主要上诉理由和答辩意见：一、一审认定主要事实错误。1.错误认定元统公司拒绝收回房屋。事实上，元统公司至今未收到陈静君要求交还涉案商铺的函件，陈静君也未提供足够证据证明其曾发函给元统公司要求交还涉案商铺，而元统公司则一直要求陈静君恢复原状并交还涉案商铺。2.错误认定损失扩大是因元统公司拒绝收回房屋导致。直到本案上诉时，涉案商铺破坏性装修部分仍未恢复原状，陈静君仍将装修用的几十包水泥(一楼)、沙石(二楼)堆放在场地内，房屋后面陈静君擅自新开的门未封好，房屋钥匙未移交，充分证明不是元统公司不接收涉案商铺，而是陈静君根本没有交还涉案商铺的意思和行动。陈静君明知自己对破坏性装修有恢复原状的义务而拖延不履行，导致涉案商铺不符合移交和接收的条件，与元统公司没有任何关系。3.错误认定陈静君有移交租赁场地的意思表示。涉案商铺前面卷闸门的钥匙至今为陈静君掌管、控制和使用，假如真如陈静君所主张的元统公司不同意接收的话，其完全可以将钥匙移交给涉案商铺业主机场管理集团公司或第一手承租人周善钟，或在诉讼期间通过法院移交，但陈静君没有通过法院移交。4.错误认定陈静君无实际经营收益。相邻商铺均可正常开业经营取得收益，陈静君如果真没有得到收益，完全是自己明知有收益而不争取。二、陈静君有拒绝业主方收铺的行为。本案纠纷发生后，涉案商铺业主机场管理集团公司曾委派第一手承租人周善钟强行收铺，但遭到陈静君拒绝，双方人员发生纠纷并报警处理，有派出所调查为证。三、一审程序严重违法。没有依法送达起诉状副本及开庭传票给陈静君，导致诉讼期间一直拖延；在明知无法直接送达起诉状副本及开庭传票后，没有依法采用公告送达方式；明知(2012)穗云法民四初字第517号案已经上诉，该判决未生效，仍将(2012)穗云法民四初字第517号案判决作为本案定案依据；错误适用举证责任倒置，陈静君主张已将涉案商铺移交给元统公司，应当由其承担举证责任。四、实体处理极不公平。陈静君拒绝履行恢复原状义务，拒绝移交涉案商铺钥匙，导致元统公司无法将涉案商铺出租给他人或退给上一手承租人，由此造成巨大经济损失的过错完全在陈静君，其理应承担占用期间的占有使用费。一审判决免除陈静君前3个月占有使用费不公平，合同约定的免租条款是基于合同有效而言，实际上将该3个月的租金分摊在此后租期内每月租金中，租赁合同无效则合同约定的3个月免租条款亦应无效，陈静君应按约定月租金标准交纳2012年2月8日至5月8 日期间的占有使用费。五、一审适用法律错误。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但一审并没有适用该规定。据此，请求二审法院:1.撤销(2012)穗云法民四初字第968号民事判决第二项和第三项；2.判令陈静君支付实际占用期间的占有使用费和物业管理费149492元(暂计至2012年7月8日，之后的占有使用费和物业管理费按约定的每月66738元和3982元，计至陈静君恢复原状并归还租赁房屋为止)给元统公司；3.本案一、二审受理费和财产保全费由陈静君负担。答辩意见请求驳回陈静君的上诉请求。

陈静君主要上诉理由和答辩意见：一、一审判令将涉案商铺恢复原状后交还元统公司属认定事实有误、适用法律错误，应予纠正。1.涉案商铺属违章建筑，不受法律保护；2.上诉人陈静君已于2012年4月将涉案商铺交还给元统公司；3.根据谁主张谁举证的原则，元统公司主张“将涉案商铺一楼和二楼之间、二楼和三楼之间被打穿的楼板恢复原状、拆除二楼加建的围墙、拆除该商铺后面停车场加建的围墙”，就应承担举证责任举证证明所谓 “原状”与目前现状不一致的地方，否则应承担举证不能的后果，但在一审中，元统公司一直未提交证据证明其所称的“原状”，但一审法院却错误地将举证责任倒置，以陈静君无举证证明装修内容为由支持元统公司该项诉讼请求，属于认定事实有误、适用法律错误。二、一审仅以涉案合同无约定为由而判令陈静君支付2012年2月8日至5月8日的物业管理费，亦属认定事实和适用法律错误，应予纠正。物业管理费的收取是建立在管理者帮助使用者正常、合法、有效使用商铺创造利益的前提下，而本案涉案商铺属违章建筑，不具商业使用价值，甚至不具合法用途，元统公司根本无法帮助陈静君合法、有效使用涉案商铺，因此陈静君无须向元统公司支付所谓物业管理费。据此，请求依法撤销一审第一、二项判决，并判决驳回元统公司全部诉讼请求。答辩意见请求驳回元统公司的上诉请求。

二审对一审查明的事实予以确认。另，二审期间，双方当事人确认签约后交接场地时没有书面交接资料。陈静君表示因为其装修后会换锁，装修时也不放贵重物品，所以在交接场地前主动告诉元统公司不需给钥匙，实际交接时房屋有四个卷闸门，门有锁但没有锁上，元统公司交接时没有给钥匙。元统公司则表示四个前门均是卷闸门，在交接场地时已将钥匙全部交给了陈静君。

二审认为：双方当事人对于《商铺租赁合同》无效均无异议，争议的是财产如何相互返还并承担损失的问题。一审法院现场勘验时涉案商铺状况与元统公司于2012年3月27日发给陈静君的整改通知所描述的装修状况基本一致，陈静君确认其对商铺进行了装修，其上诉主张涉案商铺现状不是其所为，但没有提交证据证明，陈静君此主张不能成立，一审法院判决陈静君将涉案商铺恢复原状并返还给元统公司并无不当。陈静君以涉案商铺属违章建筑及元统公司根本无法帮助其合法、有效使用为由，主张其无须支付物业管理费，理据不充分，不予支持。虽陈静君没有将涉案商铺恢复原状，但其已于2012年4月先于本案向一审法院提起517号案诉讼，一审法院已于同年6月对此案作出判决认定合同无效，且对合同无效双方当事人均有过错。依据双方当事人的过错大小及结合本案具体情况，一审判决驳回元统公司要求陈静君支付2012年6月9日起至交还商铺之日止的占有使用费和物业管理费并无不当。元统公司上诉要求陈静君支付2012年6月9日起至交还房屋之日止的占有使用费和物业管理费，理据不足，不予采纳。综上，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审法院于2013年7月23日作出（2013）穗中法民五终字第788号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3290元，由元统公司负担3092元，陈静君负担198元。

 

申诉人申请再审的情况和检察机关抗诉意见、当事人再审意见

 

元统公司不服本案二审判决，于2013年9月9日向本院申请再审，请求：1.撤销（2012）穗云法民四初字第968号民事判决和（2013）穗中法民五终字第788号民事判决；2.判令被申请人陈静君支付实际占用期间（含恢复原状占用期间）占有使用费和物业管理费998132元（计至2013年7月8日）；3.判令陈静君将涉案商铺恢复原状并返还给申请人；4.本案一、二审诉讼费用全部由陈静君负担。申请再审的理由与其上诉理由基本一致。

被申请人陈静君在本院审查中答辩称：一、被申请人已于2012年4月向元统公司移交涉案商铺，并于8月9日再次书面通知元统公司，指出自己4月起不再使用商铺且随后装修已被元统公司拆除，应视为元统公司已收回了商铺，由此造成的损失不应由被申请人承担。二、移交房屋与恢复原状是两件独立的事务，元统公司以恢复原状作为涉案商铺移交的前提无法律依据。三、元统公司现提交的证据可以证明其实际上已收回涉案商铺并投入使用。因此，本案不应当再审。

本院经审查认为：由于涉案商铺没有合法报建手续，一、二审判决据此认定涉案《商铺租赁合同》无效，根据无效合同相互返还原则处理，并无不当。一、二审法院根据双方当事人过错大小及涉案合同履行情况，结合陈静君于2012年4月先行起诉的517号案被一审判决认定涉案合同无效的事实，在判决陈静君恢复原状的基础上，不支持元统公司主张由陈静君支付2012年6月9日起至交还商铺之日止的占有使用费和物业管理费的主张，亦无不当。元统公司的再审请求依据不足，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款规定，本院于2014年1月16日作出（2014）粤高法民二申字第85号民事裁定：驳回元统公司的再审申请。

元统公司仍然不服，向检察机关申诉。广东省人民检察院向本院提出抗诉，认为：陈静君应当支付自2012年6月9日起的一段合理期间内租赁物的占有使用费和物业管理费。终审判决对元统公司要求陈静君支付至恢复原状并归还租赁物时止的占有使用费和物业管理费的诉讼请求全部不予支持，属于适用法律错误。理由是：一、陈静君有义务将租赁物恢复原状。双方签订的《商铺租赁合同》第二十八条约定：“租赁期内，乙方不得擅自改变商铺的结构及用途，如乙方造成商铺或配套设备的损毁，乙方应负责修复和赔偿损失。”一审法院进行现场勘验时租赁物状况与元统公司于2012年3月27日发给陈静君的整改通知所描述的租赁物装修状况基本一致，陈静君确认其对租赁物进行了装修，其主张租赁物现状不是其所为，但没有提交任何证据加以证明。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”终审判决陈静君将租赁物恢复原状并返还给元统公司符合法律规定，故陈静君有义务将涉案租赁物恢复原状。二、陈静君应当支付自2012年6月9日起的一段合理期间内租赁物的占有使用费和物业管理费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案出租方的租赁物没有合法报建手续，承租方签订租赁合同前也未核验租赁物的合法产权证明，对合同无效双方均有过错。双方在本案诉讼中对合同无效没有异议，即使合同无效，也不能以合同无效为由免除陈静君支付租赁物占有使用费的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案主要争议焦点是，陈静君应否支付2012年6月9日起至租赁物恢复原状前的占有使用费和物业管理费问题。依据本案双方当事人的过错大小及结合本案具体情况，自2012年6月9日起的一段合理期间内，因双方需就恢复原状问题反复交涉、诉讼，虽然陈静君没有实际经营收益，但元统公司无法对租赁物正常使用，造成租赁物使用价值的损失，陈静君应支付该合理期间内租赁物的占有使用费和物业管理费。故终审判决对元统公司要求陈静君支付至恢复原状并归还租赁物时止的占有使用费和物业管理费的诉讼请求全部不予支持，属于适用法律错误。

本院再审过程中，申诉人元统公司同意检察机关关于陈静君应支付占有使用费和物业管理费的抗诉意见，认为本案争议的占有使用费、物业管理费损失实际上是承租人无法按照涉案商铺原状返还而造成的损失，与合同无效的过错不是同一事实和法律关系；被申诉人陈静君以合同无效双方有过错、没有实际经营收益等抗辩无事实依据，不能成立。但陈静君应当支付2012年6月9日起至恢复原状前的占有使用费和物业管理费，而不是抗诉意见所说的“合理期间”的占有使用费和物业管理费，首先应支付2012年6月9日起至12月13日一审法院现场勘验前的占有使用费和物业管理费，其次应支付2013年7月26日恢复原状的民事判决生效起至恢复原状前的占有使用费和物业管理费，最后应支付2012年12月13日起至2013年7月26日间的占有使用费和物业管理费。

被申诉人陈静君答辩称：抗诉没有事实和法律依据，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，不存在抗诉书认为的适用法律错误的问题，请求维持终审判决，驳回抗诉请求和申诉人的申诉请求：第一，根据合同法第五十八条规定，合同无效，有过错一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任。本案中申诉人作为出租方，故意隐瞒涉案商铺没有任何报建手续，严格讲是违章建筑，这是合同无效的主要原因。而事实上517号案法院已经判令陈静君承担2012年5月9日至2012年6月8日的租金和物业管理费，被申诉人陈静君已经按照合同法规定承担了相应责任。另外，申诉人还存在可以收回商铺而拒不收回的过错，根据合同法第一百一十九条的规定，如果因为一方原因导致损失扩大的，其应当承担相应责任，申诉人由始至终拒绝收回商铺所导致的损失应当由其自行承担。第二，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定应当正确理解。该款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该规定并不是人民法院应当一律支持，加了“一般”二字，说明应根据实际情况全面审理、判决。而本案中涉案租赁物陈静君承租的目的是作商业用途，但因为涉案商铺没有报建手续，无法实际使用得到收益，与住宅用途的房屋租赁合同无效是有区别的，在这种情况下，要求陈静君继续承担2012年6月9日之后的占有使用费和物业管理费没有任何事实和法律依据。

 

本院再审查明的事实、判决理由及结果

 

本院再审查明，一、二审除认定“承租方曾于2012年4月发函元统公司通知交还场地”不准确外，其余查明事实正确，本院予以确认。

本院另查明：

一、被申诉人陈静君先行起诉的517号案，因陈静君对该案一审判决不服向二审法院提起上诉，二审案号为（2013）穗中法民五终字第1053号。二审法院将本案（2013）穗中法民五终字第788号与（2013）穗中法民五终字第1053号案合并审理。（2013）穗中法民五终字第1053号案二审判决结果为：驳回上诉，维持原判。双方当事人在本院再审审理中对此事实无异议。

二、申诉人元统公司在本案判决生效后，向一审法院又提起诉讼，请求：陈静君支付因拒绝履行生效判决确定的恢复原状及交付涉案商铺造成元统公司占有使用费和物业管理费双倍损失282880元及利息（自2013年10月26日起，至付清之日止，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计）。一审法院于2014年9月27日作出（2014）穗云法民四初字第737号民事判决：驳回广州市元统房地产开发有限公司的诉讼请求（下称737号案）。元统公司不服，向二审法院提起上诉。二审法院于2015年5月15日作出（2015）穗中法民五终字第687号民事判决：驳回上诉，维持原判。双方当事人在本院再审审理中对此事实无异议。

三、被申诉人陈静君在本案二审庭询中说明：2012年4月其只是电话通知元统公司收回涉案商铺，没有书面通知，所以在同年8月9日向元统公司发了一份书面通知。陈静君在本案一审开庭时提供了一份落款时间为2012年8月9日的《交接通知》及国内特快专递邮件详情单，《交接通知》内容是认为涉案商铺是违章建筑，双方签订的《商铺租赁合同》无效，自己在2012年4月向法院起诉后未再使用该商铺，元统公司接到本通知时，视为陈静君已于2012年4月交还了涉案商铺，元统公司在诉讼期间擅自拆除了商铺装修，亦视为接收了涉案商铺并应赔偿损失。陈静君并提供一份中国邮政速递物流查询单，证实该特快专递邮件已于2012年8月10日9时37分投递给元统公司并有签收。元统公司在本院再审审理时坚持否认收到过该《交接通知》。

四、申诉人元统公司在本院再审开庭审理时，提供一份《工程承包协议书》，内容为元统公司作为甲方、广州市广从装修有限公司（下称广从装修公司）作为乙方，由广从装修公司对涉案商铺装修进行复原，施工日期为2013年9月21日至10月21日，价款为141273.6元。并提供2张广从装修公司出具的《收款收据》，合计金额为141273.6元。被申诉人认为元统公司与广从装修公司签约对涉案商铺的装修进行复原，没有经过陈静君确认，对141273.6元价款不予认可。元统公司确认，涉案商铺经复原后，已退回周善钟，目前涉案商铺已有商家在经营格力中央空调。

本院再审认为，本案的争议焦点是：陈静君是否应当向元统公司支付2012年6月9日起至涉案商铺恢复原状返还给元统公司时止的占有使用费和物业管理费。但应综合考虑《商铺租赁合同》无效的原因及责任、陈静君对涉案商铺的实际使用情况、涉案商铺发生争议后没有及时恢复原状并返还的原因及责任、本案和517号案终审判决的处理等因素，解决本案再审争议。

一、关于2012年2月8日签订的《商铺租赁合同》无效的原因及责任。经一、二审法院审理查明，涉案商铺没有合法报建手续，申诉人和被申诉人2012年2月8日签订的《商铺租赁合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效合同，双方当事人在诉讼中对此并无异议。尽管元统公司主张涉案商铺业主为机场管理集团公司，其是从上一手承租人周善钟处承租过来再出租给陈静君，陈静君作为承租方亦未尽到查明涉案商铺权属合法性的谨慎义务，对合同无效应负一定责任，但元统公司在涉案合同中作为出租方，对合同无效应当承担主要责任，陈静君作为承租方应承担的是次要责任。

二、关于陈静君对涉案商铺的实际使用情况。双方当事人于2012年2月8日签订《商铺租赁合同》后，因陈静君未经元统公司同意委托施工队对涉案商铺进行装修，并改变了部分结构，元统公司于同年3月27日向陈静君发出整改通知，双方遂发生争议，陈静君于同年4月11日先行向一审法院提起了517号案诉讼，此时尚未过合同约定的免租期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但对这一规定，应考虑到其是规定“一般”应予支持，需要区分具体情况。本案双方当事人签订《商铺租赁合同》，对涉案商铺约定的是商业用途，其租金标准自然是按照商业用途的标准约定。而陈静君依合同约定接收涉案商铺后装修并未完成双方即发生争议，并无利用涉案商铺进行实际经营实现合同约定的商业用途。因此，本案对涉案商铺占有使用费不宜完全按照合同约定的租金标准确定，被申诉人陈静君这一答辩意见符合法律本意，本院予以采纳。申诉人元统公司主张，涉案商铺没有合法报建手续，并不影响领取营业执照进行商业经营，相邻商家均在正常经营，陈静君是故意放弃利用涉案商铺经营的机会，对损失应当自行承担。但无合法报建手续的建筑有商家进行商业经营，并不影响人民法院审理案件时对违反国家法律和行政法规强制性规定的合同作出无效的认定，因此，对元统公司这一主张，本院不予采纳。

三、关于涉案商铺发生争议后没有及时恢复原状并返还的原因及责任。申诉人、被申诉人均确认双方签订《商铺租赁合同》后，向被申诉人陈静君交付涉案商铺时没有采取措施固定涉案商铺交付时的状况，因此，发生争议后对涉案商铺的装修恢复原状并返还需要双方协商确认。从发生争议及诉讼的时间过程来看，虽然原审认定“承租方曾于2012年4月发函元统公司通知交还场地”不准确，被申诉人陈静君主张自己2012年4月口头通知元统公司交还其涉案商铺的事实也缺乏直接证据证明，但陈静君于2012年4月11日就先行向一审法院提起517号案的诉讼，一审法院在该案审理中释明了《商铺租赁合同》属无效合同，双方当事人对此均无异议；陈静君在本案一审开庭时提供了2012年8月9日《交接通知》及国内特快专递邮件详情单，且提供中国邮政速递物流查询单，显示该特快专递邮件已于2012年8月10日9时37分投递给元统公司并有签收，元统公司却无举证证明自己没有收到该特快专递邮件或者证明邮件内容不是《交接通知》，应当承担举证不能的责任。被申诉人陈静君具有证据优势，证明其主动联系元统公司交接涉案商铺，因此，其对发生争议后涉案商铺占有使用费和物业管理费损失扩大责任承担的辩解意见部分有理，本院予以采纳。

四、本案和517号案终审判决对责任承担已体现综合平衡。本案和517号案经二审法院合并审理作出终审判决，明确陈静君负责对涉案商铺的装修恢复原状并返还给元统公司、向元统公司支付2012年2月8日至5月8日间的物业管理费11946元、签订合同时预付的2012年5月9日至6月8日间的租金66738元和物业管理费3982元元统公司不予退回，元统公司返还陈静君合同保证金133388元，驳回双方当事人其他诉讼请求。陈静君除了承担上述责任，还承担了违反合同约定改变涉案商铺结构进行装修的损失。两案终审判决已经综合考虑了案件实际情况和平衡责任分担。此外，双方当事人2012年4月即发生了纠纷，确定涉案商铺占有使用费和物业管理费的责任承担，应当自2012年5月9日起，而非如检察机关抗诉意见所支持的自2012年6月9日起。而二审判决判令签订合同时陈静君预付的2012年5月9日至6月8日间的租金66738元和物业管理费3982元，元统公司不予退回，实际上已经体现了陈静君对发生纠纷后占有使用费、物业管理费的合理责任承担。广东省人民检察院的抗诉意见和申诉人关于判令陈静君支付2012年6月9日起至涉案商铺恢复原状并返还时止的占有使用费、物业管理费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。申诉人元统公司已于2013年9月21日前收回了涉案商铺并进行复原装修，恢复原状的费用可在执行中解决。

综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第788号民事判决。

本判决为终审判决。

 

审  判  长    金  军

审  判  员    严加武

代理审判员    谭  甄

 

二O一五年十二月一日

书  记  员    钟  蕾