广东省高级人民法院

民事判决书

（2016）粤民再80号

抗诉机关：广东省人民检察院。

申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人，原再审被申请人）：杨荣城，男，汉族，1963年4月28日出生，住广东省汕头市龙湖区金霞街道环碧庄金珠园35栋404房。

委托代理人：张建华，广东岭南律师事务所律师。

委托代理人：谢顺贤，广东潮之荣律师事务所律师。

被申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人，原再审申请人）：林师衡，男，汉族，1946年8月5日出生，住广东省汕头市金平区东方街道榕园12栋306房

委托代理人：王灿红，国信信扬（汕头）律师事务所律师。

申诉人杨荣城因与被申诉人林师衡租赁合同纠纷一案，不服汕头市中级人民法院（下称汕头中院）（2014）汕中法审监民再字第3号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2015年11月3日作出粤检民（行）监[2015]44000000223号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年12月3日作出（2015）粤高法审监民抗字第179号民事裁定，提审本案。林师衡亦于2016年1月4日向本院申请立案再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派万绍文、钟和艳出庭。申诉人杨荣城及其委托代理人张建华、谢顺贤，被申诉人林师衡及其委托代理人王灿红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

 

当事人诉辩意见及一审查明的事实、判决理由和结果

 

林师衡于2010年2月3日向汕头市龙湖区人民法院（下称龙湖法院）起诉，请求：1.判令解除林师衡与杨荣城之间于2009年3月1日签订的《租赁合约》和《补充合约》；2.撤销林师衡与杨荣城双方于2009年9月15日签订的《补充合约（2）》；3.判令杨荣城立即将汕头市龙湖区万吉工业区汕明厂房A栋按现状交还林师衡；4.判令杨荣城支付拖欠的厂房租金110000元、违约赔偿金242000元（自2009年3月15日起，暂计至2010年1月15日），退还补偿金60000元。诉讼期间，林师衡将诉讼请求第4项的租金明确为判令杨荣城支付自2009年10月15日起至还款之日止每月22000元的租金。

杨荣城则反诉请求：1.判令林师衡立即将汕头市龙湖区万吉工业区汕明厂房A栋场所与相邻的B栋场所之间的围墙缺口封堵，将3600㎡左右的厂房范围交付给杨荣城使用;2.判令林师衡向杨荣城支付迟延封堵上述围墙缺口的违约赔偿金343200元（按双方约定每天2200元的金额计，自2009年10月16日起暂计至2010年3月22日止，共156天，此后至实际封堵围墙缺口并交付给杨荣城使用之日止的违约赔偿金另再计付）。

龙湖法院一审查明：2009年3月1日，林师衡作为甲方、杨荣城作为乙方，签订《租赁合约》，约定：甲方同意将位于汕头市龙湖区万吉工业区汕明厂房A栋范围租给乙方（厂房北面阁楼及北面外通道作为甲方储放旧设备之用）；租赁期限十年，自2009年3月1日起至2019年2月28日止，其中2009年3月1日至15日为装饰期，免租金；租金前五年为每月10000元，后五年视市场情况调整；付款方式为，2009年3月5日乙方付给甲方6个月租金共计60000元，其中40000元作为租期最后四个月租金、余款20000元作为2009年3月16日起至同年5月15日止的租金;以后每月15日为接续新月份付租金期，乙方每次交付租金时由甲方开具收据为凭；乙方应按时交付租金，逾期十日，按乙方违约处理。同时约定：乙方租用此厂房只作合法生产经营之用，不能作为他用，未经甲方同意，不得将厂房转租他人；乙方需拆除室内外墙体和设施应经甲方同意，租期满后一切固定装修归甲方所有，设备除外；甲、乙双方任一方因违约而致中止合约，违约方应补偿对方因此引起的损失；租赁期间有关各种规费、税费、水电费、绿化费、卫生费、治安费、电话费等均由乙方负责支付；该房配套有水、电供乙方使用，乙方应交押金10000元，乙方对水电设施应注意保护，损坏应赔偿，期满乙方交清以上各种费用后，配套设施移交清楚，甲方应将押金退还乙方。其他未尽事宜，经双方协商订立之补充协议书是本合约的有效组成部分。

同日，林师衡与杨荣城签订《补充合约》，约定：上述厂房租赁期间乙方杨荣城需付给甲方林师衡厂房折旧费，前五年为每月12000元，后五年视届时情况调整；其中2009年3月1日至15日为装饰期，免折旧费；付款方式为2009年3月5日乙方付给甲方厂房折旧费6个月共计72000元，其中48000元作为租期最后四个月折旧费，余款24000元作为2009年3月16日起至5月15日止的厂房折旧费，以后每月15日为接续新月份付款期，乙方每次交款时由甲方开具收据为凭，乙方应按时交付款项，逾期十日，按乙方违约处理。

诉讼期间，林师衡与杨荣城均确认每月的租金为22000元。

2009年9月15日，林师衡与杨荣城签订《补充合约（2）》，约定：1.甲方林师衡、乙方杨荣城同意厂房北面阁楼（12.2×16.3=198.86㎡）及北面外通道（4.8×30=144㎡）仅作为甲方储放旧设备之用，不得作为其他用途，不用时只能交给乙方免费使用；2.甲方应保证在2009年10月15日前，将汕头市龙湖区万吉工业区汕明厂房A栋与B栋之间的围墙缺口封堵，将A栋3600㎡左右（其中厂房2200㎡，上述约定给甲方使用的198.86㎡和144㎡除外）的范围交给乙方使用，否则，甲方每延迟一天完成对围墙缺口的封堵，应按三天租金金额赔偿给乙方，同时乙方所使用的场地免付租金给甲方；3.甲、乙双方因多种原因同意将原已付租金及未付租金延至9月15日进行结算，甲方同意补偿乙方60000元，乙方同意2009年9月18日付还甲方52000元，同年9月22日付清余款50000元，以上款项结至10月15日，今后乙方应按时支付每月22000元租金，否则，每延迟一天交租除付租金外，另应处以三天金额补偿；4.为确保乙方合法生产经营，甲方应保证所提供的场地合法，不产生任何纠纷，否则视为违约，在三十天内应退还乙方已付给甲方的最后四个月租金88000元及10000元的水电押金，乙方租金交付不正常及人力不可抗拒事件除外。

另查明：林师衡向杨荣城出具收条及收款收据，载明于2009年2月11日收到租金30000元（候后结算），2月18日收到预付租金20000元，4月8日收到租金40000元，9月22日收到最后4个月租金88000元、水电押金10000元、租金4000元、租金减免60000元， 10月15日收到2009年11月份租金22000元。上述合共租金204000元、租金减免60000元、水电押金10000元。此后，杨荣城没有付还租金，致纠纷。

《补充合约（2）》签订后，林师衡没有将汕头市龙湖区万吉工业区汕明厂房A栋与B栋之间的围墙缺口封堵。

还查明：2004年5月18日，林师衡、侯伟明与汕头市龙湖区鸥汀街道龙美经济联合社（下称龙美经联社）签订《龙美经联社自用地承包合约》，约定：龙美经联社将位于鸥汀路西侧的集体自用地16.218亩（折10812㎡，指实用地面积，不含道路）发包给林师衡、侯伟明兴办厂场使用，承包期内龙美经联社拥有土地所有权，林师衡、侯伟明拥有土地使用权，但应在一年内进行基建；承包期限为20年，即2004年5月15日起至2024年5月14日止。同年8月18日，林师衡、侯伟明与龙美经联社签订《龙美经联社自用地延长承包合约》，约定上述自用地承包期延至2044年5月14日。同年6月9日，林师衡、侯伟明、李文旭签订《协议书》，约定：租用龙美经联社自用地16.218亩，由侯伟明作为代表与龙美经联社签订有关协议、合约及办理相关手续;租用后，土地使用权属三人共有（侯伟明、李文旭、林师衡共同拥有），并共同承担其权利和义务;依据平等原则，该租地分为三等份，侯伟明、李文旭、林师衡各自一份;暂不用围墙分隔，以维护对外合作整体性。

2005年5月16日，龙美经联社向主管部门申办建设工程规划许可证，汕头市规划局与国土资源局在［2005］汕龙规国建临字第002号申办建设工程规划许可证审批表上出具审批意见：本项目用地依据为汕国土房产管［1994］198号文、汕龙国土监证字（2004）第19号《汕头市非农建设用地许可证》;同意按红线图中红线所示位置、尺寸建设单层加夹层临时厂房4栋，建筑面积5147.6㎡，地下消防水池（含地下泵房）1栋；该厂房仅作为丁类以下生产厂房使用；严格按消防、环保、绿化部门要求，落实有关措施；使用期限二年，期满或城市建设需要应无条件自行拆除，期满确需延期使用，应在期满前30日到我局办理申请手续；凭规划红线图委托规划测绘部门定线，开工前报我局派员验复线，工程竣工后报我局进行竣工规划验收；开工前，应到建设主管部门办理施工登记手续。据此，林师衡、侯伟明、李文旭在上述土地上建设临时厂房A、B、C、D栋，林师衡是A栋使用权人，李文旭是B栋使用权人，侯伟明是C、D栋使用权人。按规划图，B栋在A栋西侧，C栋在A栋西北侧，D栋在A栋北侧，A、B、C、D栋有两个出入口，主出入口在A栋的东侧，次出入口在C、D栋之间。

诉讼期间，龙湖法院向汕头市城乡规划局调查，该局在《关于汕头市龙湖区鸥汀街道龙美经济联合社位于鸥汀路西侧集体自用地有关事项意见的复函》中称：“一、期满后建设单位还未向我局申请延期使用。现建设单位如须延期使用，可按规定申请延期使用。二、建设单位可根据实际需要，向我局申请在北侧小区路增开一处出入口。三、厂区内如需设置内围墙，在满足规划及有关规定要求的情况下，可向我局申请设置”。杨荣城一审代理律师所在的律师事务所广东信鑫律师事务所向汕头市规划局发出咨询函，内容为：“汕头市龙湖区万吉工业区汕头市汕明五金厂有限公司临时厂房（申办单位汕头市龙湖区鸥汀街道龙美经济联合社）经你局（2005）汕龙规国建临字第002号规划许可建设临时厂房，该临时工业厂房工程建设完工后，是否要经规划部门进行总体验收，权属人才能使用”。2011年4月7日，该局函复称：“汕头市中心城区历来临时建设工程完工后，按照我局相关规程，一般不进行规划核实（验收）；其临时厂房在满足建筑工程质量要求的前提下，权属人可以使用”。2011年7月1日，汕头市城乡规划局直属分局在［2005］汕龙规国建临字第002号申办建设工程规划许可证上加盖“同意本证延期使用至2013年7月1日止”。2011年7月14日，汕头市城乡规划局直属分局向龙美经联社出具关于厂区增设出入口及内隔墙的意见，载明：“你社申报位于万吉工业区鸥汀路西侧用地范围内厂区增设出入口及内隔墙的报告悉。经研究，我局意见如下：1.原则同意按附图示位置、尺寸设置出入口及内隔墙；2.各厂房有关消防措施须满足《建筑设计防火规范》”。

龙湖法院一审认为：［2005］汕龙规国建临字第002号申办建设工程规划许可证审批表上对涉案厂房审批的使用期限为二年，林师衡在超过该使用期限后与杨荣城签订的《租赁合约》与《补充合约》本应认定为无效，但由于杨荣城提交汕头市城乡规划局直属分局同意延期使用至2013年7月1日止的证据，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。故林师衡与杨荣城签订的《租赁合约》与《补充合约》在2013年7月1日前合法有效。双方签订的《补充合约（2）》，林师衡没有证据证明其是受胁迫所签订，应认定意思表示真实。《补充合约（2）》约定林师衡应在2009年10月15日前将涉案厂房A栋与B栋之间的围墙缺口封堵，其延迟封堵围墙缺口的违约责任与杨荣城延迟交付租金的违约责任相对应，且不违反法律的有关规定，应确认有效；关于林师衡延迟封堵围墙缺口时杨荣城免付租金的约定显失公平，该条款可予撤销，但不影响其他条款的效力。封堵围墙缺口即设置内隔墙的申请已经主管部门同意，内容不违反法律的强制性规定，应确认有效。林师衡没有将围墙缺口封堵，应承担相应的违约责任，在延迟履行围墙缺口封堵期间每天按三天的租金即2200元（22000元÷30天×3）赔偿给杨荣城。林师衡将厂房租赁给杨荣城，杨荣城依约应付还租金。杨荣城支付的租金应以林师衡出具的收款收据或收条为准。杨荣城已支付租金204000元，林师衡同意减免租金60000元，合共264000元，可确认杨荣城已付还林师衡12个月的租金，杨荣城应支付从2010年3月16日起的租金，其中自2010年3月16日起至2011年9月15日止的租金为396000元。《补充合约（2）》签订后，杨荣城已付还2009年10月15日前的租金，林师衡没有按约定在2009年10月15日前履行设置内隔墙的义务，依照双方的约定，杨荣城是以免付租金来对应该义务，故按照合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。林师衡已构成先期违约，杨荣城拒付此后的租金并不构成违约，故杨荣城不须承担违约责任。林师衡要求解除双方签订的《租赁合约》和《补充合约》的诉讼请求,证据及理由不足,不予支持。林师衡要求撤销双方签订的《补充合约（2）》的诉讼请求，提出受胁迫签订《补充合约（2）》的事实缺乏证据，不予支持。因《租赁合约》和《补充合约》在2013年7月1日前合法有效，林师衡应继续履行租赁义务，故林师衡请求杨荣城交还涉案厂房的诉讼请求，证据及理由不足，不予支持。林师衡要求杨荣城支付拖欠的厂房租金的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。林师衡要求杨荣城支付违约赔偿金的请求，证据及理由不足，不予支持。林师衡要求杨荣城退还补偿金60000元的诉讼请求，因《补充合约（2）》的该项约定意思表示真实，内容不违反法律的规定，故对该请求不予支持。杨荣城提出《补充合约（2）》是自愿签订，意思表示真实的主张，理由充分，予以采纳。杨荣城提出其有权拒绝林师衡收取此后租金要求的主张，因其向林师衡租用厂房，根据权利义务对等原则，应付还相应的租金，该主张理由不足，不予采纳。杨荣城提出判令林师衡将涉案厂房A栋场所与相邻B栋场所之间的围墙缺口封堵及支付迟延封堵上述围墙缺口违约赔偿金的反诉请求，符合《补充合约（2）》约定的内容，予以支持。林师衡提出杨荣城请求封堵围墙缺口没有依据的主张，理由不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第六十七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和第三款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，龙湖法院于2011年9月23日作出（2010）龙民四初字第32号民事判决：一、杨荣城应于判决发生法律效力之日起十日内付还林师衡租金396000元（自2010年3月16日起至2011年9月15日止的租金），此后在有效租赁期间的每月15日前付还当月的租金22000元;二、驳回林师衡的其他诉讼请求；三、林师衡应于判决发生法律效力之日起十日内按规划图设置汕头市龙湖区万吉工业区汕明厂房A栋与B栋的内隔墙，杨荣城应予协助;四、林师衡应于判决发生法律效力之日起十日内支付杨荣城自2009年10月16日起至上述第三项内隔墙设置完毕之日止按每天2200元计的赔偿金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7580元，由林师衡负担4850元、杨荣城负担2730元；反诉案件受理费3224元由林师衡负担。

 

当事人上诉、答辩意见及二审查明的事实、判决理由和结果

 

一审宣判后，双方当事人均不服，向汕头中院提起上诉。

林师衡主要上诉理由和答辩意见：一、封堵围墙缺口即设置内隔墙的条件成就时间是2011年7月14日，在此之前，未经行政主管部门批准，设置内隔墙的条件未成就，林师衡未按照《补充合约（2）》第2条约定封堵围墙缺口不构成违约。杨荣城要求林师衡在2009年10月15日前设置内隔墙，其实质是要林师衡完成该违章建筑，从而陷入杨荣城利用《补充合约（2）》所设的圈套。杨荣城提交2011年7月14日汕头市城乡规划局直属分局出具的关于厂区增设出入口及内隔墙的意见函，可以证明《补充合约（2）》第2条约定因违反法律的强制性规定而无效。二、《补充合约（2）》约定在2009年10月15日前林师衡应设置内隔墙，由于该约定的成就条件不存在而违反法律强制性规定，属于无效约定。三、一审关于林师衡已构成先期违约，杨荣城拒付此后的租金不构成违约、不须承担违约责任的认定错误。另外，《补充合约（2）》是由杨荣城提供与林师衡签订的，杨荣城没有就《补充合约（2）》第2条约定向林师衡释明，并以此拒付租金，又诱迫林师衡违反《补充合约（2）》来构成林师衡违约，其行为是企图以合同的方式免费使用场地。杨荣城自2009年10月15日后未履行交付租金的义务，已构成违约，应按《补充合约（2）》第3条约定承担违约责任，林师衡有权解除租赁合同。据此，请求撤销一审判决，支持林师衡的诉讼请求，驳回杨荣城的反诉请求。

杨荣城主要上诉理由和答辩意见：一、双方约定的租赁关系是土地使用权租赁合同关系，而非单纯的临时厂房租赁，租赁期限是10年，因此，一审判决《租赁合约》与《补充合约》至2013年7月1日前合法有效是片面的，应予纠正。二、一审认定《补充合约（2）》是双方自愿签订，意思表示真实，却又认定林师衡延迟封堵围墙缺口时杨荣城免付租金的约定显失公平，因双方约定的违约赔偿责任权利和义务是对应平等的，根本不存在订立合同时显失公平的问题，应改判林师衡延迟封堵围墙缺口期间杨荣城免付租金。三、林师衡上诉认为《补充合约（2）》是附生效条件的约定，无法律依据，理由不成立。四、杨荣城根据该场地租赁期限及现状定尺寸购置设备，至今已投入几百万元用于固定生产设施建设及定购生产设备，因林师衡没有按约定将围墙缺口封堵，已导致杨荣城严重损失，其违约责任远不能弥补杨荣城因此所遭受的实际损失。五、林师衡称《补充合约（2）》是由杨荣城提供，其是在杨荣城诱迫之下签订的主张，是编造事实理由。请求：1.改判双方签订的《租赁合约》和《补充合约》至2019年2月28日前完全有效；2.改判林师衡迟延履行封堵围墙缺口期间杨荣城免付租金。

汕头中院二审确认一审查明的事实。另查明：因林师衡与杨荣城签订的《补充合约（2）》约定林师衡应将涉案厂房A栋与B栋之间的围墙缺口封堵，该约定涉及B栋使用权人李文旭对B栋厂房的使用及另行开通出入口通行的问题，二审法院经征询李文旭意见，李文旭始称其与林师衡之间因合建A、B栋厂房尚有纠纷未理清，不同意封堵A、B栋之间的围墙缺口及另行开通出入口通行。2012年8月13日，李文旭当面向林师衡及其委托代理人冷芬保、杨荣城及其委托代理人谢顺贤明确表态，同意先解决林师衡与杨荣城之间的纠纷，由林师衡负责封堵A、B栋之间的围墙缺口并为其开通出入口通行。林师衡也表示封堵A、B栋之间的围墙缺口并为李文旭开通出入口以及修通道路通行的费用由其承担。

汕头中院二审认为：林师衡与杨荣城签订的《租赁合约》与《补充合约》在2013年7月1日前合法有效，2013年7月1日至2019年2月28日之前的合同效力应视合同约定的租赁厂房是否经规划部门审批同意继续延期使用而定。当事人应按照约定全面履行合同义务。对签订《补充合约（2）》，林师衡没有证据证明其是受胁迫所签订，应认定意思表示真实；《补充合约（2）》明确约定林师衡应在2009年10月15日前将涉案厂房A栋与B栋之间的围墙缺口封堵，其延迟封堵围墙缺口的违约责任与杨荣城延迟交付租金的违约责任相对应，不违反法律规定，应确认有效。林师衡没有履行封堵A、B栋之间围墙缺口的义务，已构成违约，一审判决林师衡应在延迟封堵围墙缺口期间按照《补充合约（2）》的约定每天按三天的租金即2200元（22000元÷30天×3）赔偿杨荣城正确，应予维持。杨荣城在林师衡违反《补充合约（2）》约定封堵围墙缺口之前应依约付还租金；在林师衡延迟封堵围墙缺口期间杨荣城依约定可以免付租金；自林师衡依照《补充合约（2）》履行封堵围墙缺口义务之日起，杨荣城应按约定支付继续使用租赁厂房期间的租金。一审依据林师衡出具的收款收据或收条确认杨荣城已支付租金204000元及水电押金10000元，加上《补充合约（2）》约定林师衡同意减免租金60000元，认定杨荣城已付还林师衡租金合计264000元及水电押金10000元，依据充分，应予确认。上述已支付租金中88000元按《补充合约（2）》的约定为最后4个月的租金，176000元为从2009年3月16日起至2009年11月15日止的租金，其中2009年11月因属林师衡延迟封堵围墙缺口期间，故该月租金可抵作杨荣城继续使用租赁厂房期间首月的租金。《补充合约（2）》虽约定杨荣城如延迟支付租金，每延迟一天除支付租金外，每天按三天的租金补偿林师衡，鉴于林师衡没有按约定在2009年10月15日前履行封堵围墙缺口的义务，按照双方的约定，杨荣城是以免付租金来对应该义务的。按照合同法的规定，林师衡已构成先期违约，杨荣城拒付此后的租金并不构成违约，故杨荣城不须承担违约责任。林师衡上诉请求解除双方签订的《租赁合约》和《补充合约》、撤销《补充合约（2）》，判令杨荣城交还涉案租赁厂房，理由依据不足，不予支持；要求杨荣城支付拖欠的厂房租金，杨荣城除在林师衡延迟封堵围墙缺口期间可以免付租金外，在其余有效期限内应依约支付厂房租金；要求杨荣城支付违约赔偿金、退还补偿金60000元，理由依据不足，不予支持。杨荣城上诉请求改判《租赁合约》与《补充合约》至2019年2月28日前完全有效，因租赁厂房经规划部门审批同意延期使用至2013年7月1日止，故《租赁合约》与《补充合约》在2013年7月1日前合法有效，但2013年7月1日至2019年2月28日的合同效力则应视该租赁厂房是否经规划部门审批同意继续延期使用而定。杨荣城上诉请求改判林师衡延迟封堵围墙缺口期间免付租金，应予支持。一审判决认定该免付租金的约定显失公平，缺乏依据，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和第三款、第二百二十六条的规定，汕头中院于2012年10月19日作出（2012）汕中法民二终字第12号民事判决：一、维持汕头市龙湖区人民法院（2010）龙民四初字第32号民事判决第二、三、四项；二、变更汕头市龙湖区人民法院（2010）龙民四初字第32号民事判决第一项为：杨荣城应自林师衡上述设置内隔墙的判决履行完毕之次月起，在有效租赁期间的每月15日前支付林师衡当月的租金22000元。本案一审本诉案件受理费7580元，由林师衡负担6580元、杨荣城负担1000元；反诉案件受理费3224元，由林师衡负担。二审案件受理费10804元，由林师衡负担。

 

当事人原再审诉辩意见及原再审查明的事实、判决理由和结果

 

林师衡不服二审判决，向汕头中院申请再审称：一、有新证据足以推翻原审判决。1.龙湖法院（2012）汕龙法刑初字第390号刑事判决书，证明杨荣城因在租赁期间利用承租厂房从事非法经营构成犯罪，被依法判处刑罚，按照双方签订的《租赁合约》中“租赁期间，乙方租用此厂房只作合法生产经营之用，不能作为他用”的约定，林师衡有权主张解除合同，收回厂房并追讨所欠租金。2.龙湖法院（2012）汕龙法刑初字第390号刑事判决书和本案一审民事判决书，均证明杨荣城将承租房产私自转租给第三人汕头市华通化学有限公司（下称华通公司）使用，依据合同法及双方约定，林师衡有权主张解除合同。3.林师衡在签订《补充合约（2）》时存在重大误解，该约定也存在显失公平情况，应予撤销。在双方厂房租赁合同中，主给付义务只能是租赁房产的交付和租金支付，而不是封堵围墙缺口，除非会导致杨荣城无法在租赁房产中进行经营，影响到租赁合约目的无法实现，而实际情况却是杨荣城存在利用承租房产进行非法经营及转租给第三人使用的违约行为。林师衡因重大误解把围墙缺口封堵作为租赁合同的主给付义务与杨荣城签订了《补充合约（2）》，导致林师衡出租房产不但无租金收取，相反按二审判决，林师衡至2013年3月15日，将因无法封堵围墙缺口而须赔偿杨荣城违约金360.8万元及其逾期利息，约定1天未能封堵围墙须赔偿2200元的违约金赔偿标准严重违背常理，根据《合同法》第五十四条的规定，林师衡有权主张撤销《补充合约（2）》。杨荣城租用涉案厂房A栋后，又租用了相邻的B栋，并把A、B栋原有的围墙缺口扩大作为厂区内的生产作业通道，没有封堵围墙缺口本来对杨荣城只有好处，杨荣城自身其实也不愿意将围墙封堵。杨荣城从2009年10月5日起一直故意设置障碍，阻止林师衡进入厂房封堵围墙缺口，其目的就是要使得林师衡承担违约责任，其能坐收巨大利益。4.一审法院没有对双方约定的违约金过高、是否需要调整的问题进行释明，剥夺了林师衡请求予以调整的权利。杨荣城至今没有证据证明其实际损失，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》等相关规定，应予调整。二、原审判决林师衡承担2011年7月1日前的违约责任没有法律依据。2009年9月15日签订《补充合约（2）》时，涉案租赁厂房已超过临时建设工程规划许可使用期限， 2011年7月1日重新获得批准，使用期限延至2013年7月1日，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应认定2011年7月1日前这段时间租赁合同无效。因此，原审判决林师衡支付杨荣城自2009年10月16日起至内隔墙设置完毕之日止按每天2200元计的赔偿金，法律适用明显错误。请求：1.判令解除双方签订的《租赁合约》、《补充合约》和《补充合约（2）》；2.判令杨荣城立即将涉案厂房A栋按现状交还林师衡；3.判令杨荣城支付林师衡自2009年10月15日起至今拖欠租金共计114.4万元（暂计至2014年5月15日）；4.判令杨荣城退还林师衡补偿金6万元；5.杨荣城承担本案全部的诉讼费。

杨荣城答辩称：一、林师衡提供的新证据不足以推翻原审判决。1.《租赁合约》第二条是双方约定应共同遵守的条款，并非约定合同可以解除的情形，合同法及其他法律，均没有规定非法经营是可以解除合同的情形。2.（2012）汕龙法刑初字第390号刑事判决认定的非法经营事项，双方并没有约定作为解除合同的情形，该刑事判决不能作为解除合同的证据。3.《租赁合约》及《补充合约（2）》明确约定，杨荣城租赁万吉工业区汕明厂房A栋范围3600㎡左右的场地使用权（其中厂房建筑面积2200㎡）由杨荣城成立工商企业进行生产经营之用，华通公司是杨荣城与他人合股成立并担任法定代表人的公司，自己投资成立的企业无偿使用自己承租的厂房，并不违反法律法规的强制性规定，不构成非法转租。4.《补充合约（2）》是双方为解决此前履行《租赁合约》、《补充合约》遗留问题，经协商达成一致后自愿签订的，不存在订立合同时显失公平、重大误解和受胁迫签订的问题。5.根据汕头市公安局龙湖分局经侦大队于2013年11月1日向龙湖法院出具的证明及图纸标示位置证据证明，华通公司构成非法经营的保险粉货物是在汕头市万吉工业区汕明厂房B栋（即工艺蜡烛礼品厂）仓库内查获的，并非在林师衡出租的A栋厂房查获，该非法经营行为与本案无关。6.因林师衡没有按约定将围墙缺口封堵，导致杨荣城与第三方合作的生产无法进行，造成了损失，林师衡故意违约目的在于将杨荣城赶出租赁厂房，吞吃已投入的设备财产，并恶意造成杨荣城与第三方的纠纷。7.本案申请执行时林师衡应承担的赔偿数额为2009年10月16日至2012年12月25日止共1168天，金额共2587200元；杨荣城在2011年4月2日反诉时提出的违约赔偿数额为343200元。违约损失扩大的责任在林师衡恶意诉讼。8.违约赔偿金远不能弥补杨荣城的损失。二、林师衡提出原审判决其承担2011年7月1日前的违约责任没有法律依据的主张是错误的。本案租赁标的中的临时厂房在一审法庭辩论终结前已经规划部门批准延长使用至2013年7月1日，因此，原审依法认定本案合同有效，林师衡的主张没有任何法律依据。三、原审审理程序和判决完全正确。请求驳回林师衡的再审请求。

汕头中院再审确认一、二审所认定的事实。

汕头中院再审认为，本案争议焦点为：1.林师衡所提交的证据可否作为解除双方合约的新证据，双方合约是否应予解除；2.《补充合约（2）》是否存在显失公平，违约金是否应予调整。

关于林师衡提交的证据可否作为解除双方合约的新证据，双方合约是否应予解除的问题。再审期间，林师衡提交其与龙美经联社签订的自用地承包合约及与杨荣城签订的三份租赁合约，在原审时均已提交，不属新证据；提交的（2012）汕龙法刑初字第390号刑事判决书、杨荣城向工商行政管理部门出具的愿意免费将涉案厂房提供给华通公司使用的《声明》及华通公司、大储贸易有限公司（下称大储公司）的企业登记资料等，不能作为解除双方合约的依据，不予采信。杨荣城提交的汕头市城乡规划局于2013年6月18日作出的《关于申请万吉工业区临时厂房项目〈临时建设工程规划许可证〉延期问题的复函》（汕规直函［2013］45号）,证明规划部门同意将涉案厂房《临时建设工程规划许可证》延期使用至2014年6月17日止，应认定双方签订的租赁合约在2014年6月17日前合法有效。考虑本案实际，应确认自2014年6月18日起，解除双方签订的《租赁合约》、《补充合约》和《补充合约（2）》，理由如下：1.依照最高人民法院相关司法解释规定，超过规划部门同意延期部分的期限属效力待定，该厂房《临时建设工程规划许可证》自2014年6月18日起的期限，至今尚未获得规划部门同意延期的意见，且办理厂房《临时建设工程规划许可证》延期手续须经业权人办理或由其授权办理。2.林师衡自一审开始，已明确提出解除双方租赁合约，出租人已不可能继续积极履行合同义务，也不可能履行《补充合约（2）》约定的封堵围墙缺口义务，双方已丧失租赁合约基础，无法实现合同目的。3.双方因租赁合约履行过程发生合同纠纷，由此已引发其他纠纷，双方关系紧张，矛盾已无法调和，继续履行合同将使双方矛盾更加激化，甚至造成更大的损失。林师衡提出解除双方租赁合同关系的再审请求可予支持。原一、二审判决责令林师衡封堵设置厂房A栋与B栋之间的内隔墙，双方应继续履行租赁合约的处理欠妥，予以撤销。

关于《补充合约（2）》中约定的违约金是否存在显失公平的问题。《补充合约（2）》中约定，林师衡应在2009年10月15日前将厂房A栋与B栋之间的围墙缺口封堵；林师衡每延迟一天完成封堵围墙缺口，应按三天租金金额赔偿杨荣城，同时杨荣城免付租金。该约定存在显失公平，理由如下：1.《补充合约（2）》中林师衡每延迟一天完成封堵围墙缺口，应按三天租金金额赔偿杨荣城，同时杨荣城免付租金的约定，与杨荣城每延迟一天交租，除付租金外，另应处以三天租金金额补偿的约定，对双方貌似对等，实质并不对等。封堵围墙缺口并非出租人的主要履行义务，厂房交付后即使没有封堵，也不致厂房根本无法使用，而支付租金则是承租人的主要履行义务。2.林师衡已履行交付厂房的主要义务，未能封堵围墙缺口，仅仅是一种履行瑕疵，并不构成根本违约。3.违约金明显过高，有悖常理，按该约定，每延迟一天应承担2200元（22000元÷30天×3）的赔偿金额，延迟一年应赔偿的金额则达803000元，至2013年1月份在一审法院执行期间，林师衡除无法收取分文租金外，还应赔偿260多万元的违约金。因此，《补充合约（2）》中关于林师衡延迟封堵围墙缺口的违约责任的约定显失公平，应予调整。

关于林师衡违约责任如何调整的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”林师衡已将厂房交由杨荣城使用，杨荣城也实际控制该厂房；杨荣城在再审时提交了汕头市公安局龙湖分局的证明，证实其于2012年3月已租用万吉工业区汕明五金厂房B栋用于生产经营，说明杨荣城在生产经营中有使用A栋和B栋厂房之间的缺口通道，该缺口一直未封堵，造成损失不断扩大，杨荣城对林师衡违约后损失的扩大也负有一定责任；杨荣城在原一、二审，直至再审期间，均未能举证证明其因此而造成的实际损失数额。综合考虑上述因素，确定林师衡应承担的赔偿金额，为杨荣城按《租赁合约》和《补充合约》中约定的自2009年10月15日起至租赁合约解除后搬离租赁厂房之日止应付的租金数额，两项相抵后，杨荣城自2009年10月15日起至解除租赁合约后搬离租赁厂房之日止免付林师衡租金。

双方租赁合约解除后，杨荣城应将租赁厂房腾退交还林师衡管业，应给予杨荣城一定腾退搬迁期限。原审确认杨荣城已支付林师衡租金合计264000元及水电押金10000元，其中包括按《补充合约（2）》约定为最后4个月租金88000元和水电押金10000元，以及在已收取的其余租金176000元中多出的22000元（杨荣城应支付租金从2009年3月16日起至2009年10月15日止共七个月租金154000元），合共120000元，应在杨荣城腾退租赁厂房之日，由林师衡退还杨荣城。林师衡提出《补充合约（2）》中违约金显失公平，应予调整的再审请求，可予支持，但提出杨荣城应支付其自2009年10月15日起拖欠的租金及退还其补偿金6万元的再审请求，应予驳回。原审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律和处理不当，再审予以纠正。

经汕头中院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第二款，第九十四条第（二）、第（四）项，第九十六条，第九十七条，第一百一十四条第一款、第三款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项，第二百零七条，第二百五十三条的规定，汕头中院于2014年12月27日作出（2014）汕中法审监民再字第3号民事判决：一、撤销汕头市龙湖区人民法院（2010）龙民四初字第32号民事判决和本院（2012）汕中法民二终字第12号民事判决。二、解除林师衡、杨荣城双方签订的《租赁合约》、《补充合约》和《补充合约（2）》。三、杨荣城应于本判决发生法律效力之日起六个月内，将位于汕头市龙湖区万吉工业区汕明厂房A栋腾退交还林师衡管业。四、林师衡应于杨荣城腾退厂房时，退还杨荣城租金和水电押金共120000元。五、驳回林师衡的其他再审请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7580元，由林师衡负担；反诉案件受理费3224元，由杨荣城负担。二审案件受理费10804元，由林师衡、杨荣城各负担5402元。

 

检察机关抗诉意见和当事人再审意见

 

杨荣城不服原再审判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2015年11月3日作出粤检民（行）监（2015）44000000223号民事抗诉书，向本院提出抗诉，认为：终审判决适用法律错误。一、关于涉案租赁合同是否可以解除的问题，终审判决租赁合同因无法实际履行，合同目的不能实现而解除，适用法律错误。终审判决认为合同应当解除的三点理由，不符合合同约定解除的条件，也不属合同法定解除的事由，涉案合同不得解除。首先，涉案厂房所在土地属龙美经联社集体自用地，在合同履行过程中，一直是龙美经联社向规划部门申请涉案厂房延长使用期限，即使本案出租人不积极履行合同义务，不申请涉案厂房延期使用，也不一定会导致合同因无法履行而致合同目的不能实现。如果涉案厂房取得了2014年6月18日之后的延期许可，获得许可的部分依然有效，合同完全可以继续履行。其次，终审判决认定杨荣城未缴纳租金是因为林师衡违约在先，因此杨荣城并未构成违约。相反，作为违约方，林师衡不具有解除合同的权利。因此，终审判决租赁合同解除，缺乏法律依据。 二、 关于当事人再审提交的证据是否可以作为解除合同的依据问题，终审判决采纳了林师衡在再审时提交的汕头市城乡规划局2013年6月18日作出的《关于申请万吉工业区临时厂房项目＜临时建设工程规划许可证＞延期问题的复函》（汕规直函［2013］45号）作为新证据，该复函证明规划部门同意将涉案厂房延期使用至2014年6月17日，据此认定二审判决认为合同不能解除适用法律错误，并对二审判决予以改判，存在程序错误。再审中提交的证据，只有足以推翻原判决中关于主要事实的认定或证明原判决法律适用存在错误时才能作为新证据采纳，并启动再审程序。本案中，由于涉案厂房属临时建筑，合同效力必须依据《临时建设工程规划许可证》的期限确定，合同效力是一个变化的过程。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，提交延长使用期限许可的时间固定在一审法庭辩论终结前，之后再出现的新证据，不能用以判断原判决合同的效力问题。再审时林师衡提交这一证据证明合同效力又发生了新变化，应当属于新的诉讼，不能直接启动再审程序对原有的合同状态进行判断。终审判决认定2014年6月17日之后没有办理延期许可，且实际履行不能而直接启动再审程序判决合同解除，实际上剥夺了当事人的上诉权，程序上存在错误。

本院对本案作出裁定提审后，林师衡于2016年1月4日向本院递交《再审立案申请书》，请求立案合并审理：1.撤销（2014）汕中法审监民再字第3号民事判决；2.作出如原告一审诉讼请求之裁判。理由是：一、林师衡与杨荣城租赁合同部分无效，原审法院均未对合同条款部分无效进行查明和认定，导致认定事实与适用法律错误。一审、二审、原再审均只围绕租赁物为临时建筑，是否超过使用期限来审理合同是否无效，对林师衡提出 “封堵围墙缺口”因违反《消防法》强制性规定而应适用《合同法》第五十二条的主张未进行查明。《补充合约（2）》第2条中约定封堵的围墙缺口是相邻人B栋厂房唯一的出入通道，该约定因违反《消防法》的强制性规定而应认定无效，因此林师衡没有违约行为，不应就未封堵围墙缺口承担违约责任。二、《补充合约（2）》第2条侵害了相邻人的相邻权，根据合同相对性原则和不得损害第三人利益的规定，该项约定无效。三、《补充协议（2）》第2条的约定显失公平，依法可以撤销，且不封堵围墙缺口没有给杨荣城造成损害后果，杨荣城事实上是“缺口”的受益者，原再审判决林师衡承担与租金等额的违约金没有事实与法律依据。1.出租人在租赁合同中主要义务是交付可以正常使用的租赁物，林师衡已履行该主要义务，而“封堵围墙缺口”的约定不论是否合理合法，该义务在租赁合同中也仅是次要义务，违反次要义务却要承担3倍于主要权利（租金）的责任，显失公平，该约定可以撤销，且自始无效。2.未封堵围墙缺口没有给杨荣城造成损害后果，该事实原审已予认定。3.杨荣城同时使用A、B两栋厂房，不但没有损失，反而是“缺口”的受益者。4.杨荣城所谓的要在空地上加盖厂房、安装机器设备的说辞既违法又违反合同约定。四、杨荣城使用涉案厂房进行违法犯罪活动，被龙湖法院作出了有罪判决，林师衡据此要求解除合同，于法有据。派出所发出的整改通知显示，在2009年10月，杨荣城已在A栋厂房内存放危险化学品。杨荣城刑事犯罪一案的案卷材料显示，A栋厂房内有生产设施，存储、实验等环节也是在A栋厂房内进行的，原审对此不予认定与生效刑事判决认定矛盾。五、一审、二审及原再审片面选择采纳对杨荣城有利的证据，导致事实认定错误。1.合同无效是自始无效，封堵围墙缺口的约定在订立合同时即无效，而不是取得所谓规划局批复就从自始无效变成自始有效了。2.汕头市规划局直属分局的批复是有前置条件的，明确写到“各厂房需满足防火设计规范为前提条件”，而B栋因为在规划设计时与A栋是一个整体，西、北、东三面均是墙体，西面与其他工厂厂房相邻，北面是农田，东面是杂草树木丛生的荒地，仅有一个通道，堵上缺口，连人都没有进出口，何论消防通道？3.汕头市规划局直属分局关于在B栋北面开设新出入口的意见违背客观事实，不具有可行性，且其复函第三项也明确“在满足规划及有关规定要求的情况下可向我局申请”。B栋北面为菜地，不是道路，开了门也无法实现人车通行，更无法满足消防车辆的通行。4.规划局的职能仅限于审查是否有消防规划，而消防规划的可行性与规范性审查则属于消防部门的职责范围，B栋除了现有通道之外，其他三面均不具备开设消防通道的现实条件，即使规划部门许可，B栋权利人同意，林师衡也无法开设满足消防要求的通道。

本院再审过程中，申诉人杨荣城同意检察机关的抗诉意见，另提出：一、原再审判令解除涉案租赁合同没有法律依据。汕头中院是以林师衡的再审申请符合民事诉讼法第二百条第（一）项：“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”情形予以立案再审的，原再审经开庭审理已认定林师衡所提交的证据不属新证据，而提交的刑事判决书、声明、企业登记资料等，也不能推翻原终审判决，但原再审判决却对租赁合同予以解除。该判决没有法律依据，程序违法。二、林师衡主张因杨荣城利用租赁厂房进行非法经营活动，租赁合同应予解除，没有依据。华通公司构成非法经营的保险粉货物是在厂房B栋仓库内查获，并非在林师衡出租的A栋厂房地点查获，华通公司的非法经营与本案无关；只有合同约定可解除的情形或法律规定可解除的情形发生了，出租人才可以行使合同解除权，《租赁合约》第二条是双方约定应共同遵守的条款，并非约定合同可以解除的情形。三、林师衡关于封堵A、B栋之间围墙的约定，及因封堵围墙缺口需在B栋北面墙增开一个大门，因违反建设工程消防设计规范而无效的主张，没有法律依据。本案涉案厂房属临时建筑，按规定不适用建设工程消防设计监督管理。四、林师衡在提审庭审中变更原审诉讼请求，不属于提审审理范围。林师衡在原一、二审的诉讼请求2是请求撤销《补充合约（2）》，诉讼请求3是请求杨荣城将租赁标的物按现状交还林师衡。在提审庭审中变更原一、二审的诉讼请求2为请求确认《补充合约（2）》无效，变更诉讼请求3为请求杨荣城恢复租赁标的物租赁时原状。林师衡在提审审理中变更原审诉讼请求没有法律依据，依法应不予审理。《租赁合约》第二条第3项中明确约定，租赁期满后，杨荣城一切固定装修归林师衡所有，设备除外。合约根本没有约定租赁期满后杨荣城必须恢复租赁时标的物原状交还林师衡。五、原再审判决确定林师衡的民事责任明显违背当事人约定或法律规定，应依法予以纠正。《补充合约（2）》约定的违约金公平合理，原再审判决认为存在显失公平，并予以大幅度调整，明显违背当事人约定或者法律规定；原再审判决主动审理并调整林师衡诉讼请求之外的违约金承担事项，违背了民事诉讼不告不理的法律原则；双方约定封堵围墙缺口及因此的违约金出于自愿，意思表示真实，内容没有违法；双方约定的违约赔偿责任权利和义务是对应平等的，公平公正，不存在订立合同时显失公平、重大误解和受胁迫签订的问题；合同法对违约金的规定是适用严格责任原则，当事人只要有违约事实存在，就应依约承担违约责任；原再审判决大幅度调整林师衡承担违约责任应支付违约金的数额，违背了诚实信用原则，达不到惩罚违约方的法律效果。另外，杨荣城基于与林师衡的合同，在租用厂房场所与他人合股投资成立了生产经营型的华通公司，至今已投入一千多万元用于固定生产设施建设及定购生产设备和生产原料，因林师衡没有按约定将围墙缺口封堵，已经导致杨荣城与合作方的生产无法进行，并且设备一天天被氧化、腐蚀，生产原料变质报废等等，损失一天天在扩大。林师衡在一、二审和原再审期间以B栋的权属人不让封堵围墙缺口作为其不能履约的理由，但其在申请原再审判决执行期间，于2015年9月26日就轻易将原约定A、B栋间的围墙缺口改装为大铁门，及B栋东北面另开设一个大门出入口，事实充分说明是否封堵围墙缺口，是完全由林师衡操控的，封堵围墙缺口和B栋另开门路通行，是能为而恶意不为。法院多次通知杨荣城应自行搬迁，杨荣城也已配合另租了场所，不可能此时再出资去建设B栋此两道门路。综上，请求维持原二审判决。

被申诉人林师衡在本院再审庭审中，进一步明确申请再审的具体请求是：1.维持（2014）汕中法审监民再字第3号民事判决第一、二判项，撤销第四、五判项；2.第三判项改判为：杨荣城应于本判决生效之日起六个月内，将涉案厂房腾退并恢复原状交还林师衡，恢复原状的费用由杨荣城承担；3.判决杨荣城向林师衡按每月2.2万元支付从2009年10月15日起至交还租赁物时止的租金，同时对逾期支付租金按银行同期贷款利率支付逾期付款违约金（起算日为应付租金日，截止日为实际支付日）。主要理由同《再审立案申请书》的理由，并补充如下意见和理由：一、原再审判决未全面适用法律。合同意思自治原则，必须是在合法的前提下适用。承租人在租赁物内进行违法犯罪活动出租人因此有权解除合同，合同约定封堵围墙缺口违反强制性规定无效，这两个问题均有明确的法律规定，但原再审对这些法律却不适用。如依法认定封堵围墙缺口的约定无效，则不能判决林师衡承担违约责任，而应判决杨荣城支付租金并承担延期付款的违约责任；解除合同的理由也应当是承租人使用租赁物进行违法活动违反法律规定和合同约定且根本违约，而不是临时建筑使用期限到期，错误适用法律导致了错误裁判。2.原再审判决对生效裁判文书确认的事实进行了确认，却不予采信，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第九条的规定。原再审判决书第24页第1-3行：一审法院（2012）汕龙法刑初字第390号刑事判决书，证明杨荣城和华通公司存在非法经营问题，但不能作为解除双方合约的依据，不予采信。当事人明确约定只能进行合法经营，法院认定了杨荣城非法活动的事实，却说没有解除的依据；3.对汕头市城乡规划局《关于申请万吉工业区临时厂房项目<临时建设工程规划许可证>延期问题的复函》予以采信，却对该复函第三项要求的消防和技术规范视而不见，对封堵围墙缺口违反消防法的强制性规定不作出无效认定。4.进出B栋的人影响杨荣城管理没有事实依据，杨荣城也没有任何实际损失，因此，“缺口”是否围堵与其所述后果之间没有因果关系。根据刑事判决查明的事实、一审、二审中法官现场查勘、直至2014年7月火灾现场录像均显示杨荣城同时使用A、B两栋厂区范围，缺口的存在更便利其通行和管理，杨荣城一边使用缺口通行，一边要求封堵缺口，如此无理要求，不过是其无偿使用厂房并索要巨额违约金的借口。5.杨荣城非法使用租赁物，未经同意私自增设地下固定实施，应恢复原状或赔偿损失。

本院再审庭审中，申诉人杨荣城提交了10份证据：1.杨荣城投资租赁场所生产设备及原料等价值及损失项目清单，拟证明杨荣城在租赁厂房实际投入生产设备及原料等价值1040多万元，具体经济损失还未评估。2.与许柄强的《协议》、《补充协议及结算》、设备安装位置图、设备流程说明书、生产设备等现场照片，拟证明杨荣城有购买生产设备的事实。3.与三明市三元区岩前力达农肥有限公司（下称农肥公司）的《合同》、农肥公司《营业执照》、与农肥公司的《确认书》、银行付款凭证一组，拟证明杨荣城有购买用于生产的化工原料的事实。4.《增值税专用发票》复印件7份，拟证明杨荣城有向全国各地其他原料供应商购买化工原料的事实。5.《租赁合同》、《收款证明》，拟证明杨荣城因执行法院判决不得不另行寻找地点存放化工原料和设备而与第三方签订租赁合同。6.现场发电机照片、原料照片。证据1-6主要拟证明申诉人对租赁厂房进行投资生产的事实。7.龙湖法院询问笔录，拟证明双方产生纠纷后该场地一直处于被林师衡断水断电状态，根本无法使用。8.《公证书》，拟证明2015年10月被申诉人林师衡在涉案厂房A、B栋围墙缺口处安装了大铁门，同时在B栋东北面开设大门出入，围墙缺口封堵完全由被申诉人所控制，在其能力范围内。9.厂房B栋东北面开设一个大门现场照片，拟证明被申诉人履行合同恶意违约，封堵围墙缺口和在B栋另开出口都是能为而不为的恶意行为。10.视频资料光盘，拟证明： A、B、C、D栋都有独立的大门进出；A、B栋之间围墙无封堵，B栋的人自由通行A栋南门，导致杨荣城租赁A栋无法进行生产管理，实现不了合同目的而造成损失的事实；杨荣城购买设备和原料的事实；厂房没水没电的事实。林师衡质证认为：1.对于证据1-5的真实性、合法性、关联性均不予认可，都不是新证据，原审时法院均要求对方提交而不提交，有可能是事后伪造的；对于关联性有异议，有一些票据是2013、2014年的转账凭证，和龙湖法院一审判决查明的生产经营活动不相符；证据5的租赁合同和本案无关。2.对证据6的真实性、合法性、关联性不予认可，原料不清楚是什么东西，发电机是很多公司常备的，和本案没有关联性。3.对证据7的真实性没有异议，但对关联性有异议，当时是生效判决的执行程序，林师衡的行为是合法的，与申诉人拟证明内容没有关联。4.对证据8形式上的真实性认可，对其证明内容不予认可。5.对于证据8-10，一是厂房B栋东北面开设的大门是杨荣城开的，不是林师衡开的；二是开设大门的时间是原再审判决生效进入执行阶段，是杨荣城为实现其不搬离场地不交租金自己开的，原来围墙外是杂草丛生，其开设大门后只是清理掉杂草，还是泥巴地，不满足建筑设计防火规范要求，不具备法律意义上的合法通行条件；三是本案从2010年开始，整个过程中杨荣城同时使用A、B栋厂房，杨荣城在执行阶段开设大门对抗生效判决不符合诚实信用原则。

 

本院再审查明的事实、判决理由和结果

 

本院再审查明：

一、本案一审时，杨荣城举证提供一份林师衡于2009年7月18日出具的收条，内容为：“兹收到现金支票账号18026967金额人民币肆万元整。账号18026969金额壹万贰仟元整。此支票为杨荣城支付租金。”林师衡则举证其于2009年7月23日到银行提取杨荣城用于缴纳租金的该两张支票共52000元，发现为空头支票，取不到钱，拟证明杨荣城用空头支票拒付租金目的是迫使林师衡签订《补充合约（2）》。杨荣城在一审庭审中陈述：双方于2009年7月18日协商解决合同遗留问题，明确约定领取支票款必须待《补充合约（2）》签订后。“使用空头支票的目的是使原告按意图签订《补充合约（2）》。” 

二、本案一审时，杨荣城举证提供了林师衡于2009年10月15日出具的《收条》，内容为“兹收到杨荣城先生2009年11月份租金贰万贰仟元整。”林师衡陈述其将该收条交给杨荣城后，杨荣城未交租金就离开了。林师衡为此于2010年4月6日以杨荣城诈骗为由向鸥汀派出所报警，派出所于2010年4月8日向侯伟明进行询问，侯伟明陈述：2009年10月15日中午，林师衡与杨荣城到我公司来，杨荣城从身上拿出一叠人民币放在我的茶几上，说是22000元，并要求林师衡给他收条。我看见林师衡给了杨荣城收条。杨荣城拿了收条就对我说：“这22000元先放在你这里，等我们（杨荣城与林师衡）协商好再来拿。”林师衡也说好。我当面点了是22000元，杨荣城和林师衡就走了。此后，两人都没来取钱。对此，由于公安机关并未作出认定，龙湖法院一审判决对林师衡主张未实际收到该笔22000元租金不予采信。

三、杨荣城于2009年5月5日向汕头市工商行政管理局出具《声明》：本人杨荣城愿将本人承租物业位于汕头市龙湖区鸥汀路西侧（万吉工业区内）无偿提供给汕头市华通化学有限公司作为生产经营办公使用场地；使用期限至2024年2月26日。

四、《企业机读档案变更登记资料》显示：华通公司股东于2012年12月11日由原来的陈少玲和杨荣城变更为陈少玲和蔡少伟，杨荣城也不再是该公司法定代表人。《企业机读档案登记资料》显示：大储公司于2012年10月31日成立，住所地为涉案厂房01号房，杨荣城是该公司股东。

五、龙湖法院于2012年10月9日作出（2012）汕龙法刑初字第390号刑事判决，认定：被告人杨荣城是被告单位华通公司的法定代表人和实际经营者。杨荣城在经营华通公司过程中，于2011年1月至2012年3月14日期间，在未经安监部门许可、未取得《危险化学品经营许可证》的情况下，擅自购买并销售保险粉共计240.25吨，价值人民币1622089.36元。2012年3月14日，汕头市公安局龙湖分局联合工商行政管理部门对华通公司进行检查时，在华通公司及仓库内查获保险粉39吨。据此判决：1.被告单位汕头市华通化学有限公司犯非法经营罪，判处罚金人民币四万元；2.被告人杨荣城犯非法经营罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年，并处罚金人民币一万元。

六、原再审判决生效后，龙湖法院执行了林师衡12万元款项，本院裁定对本案提审后，龙湖法院于2016年春节前将该笔款项退回给了林师衡。

本院再审查明的其他事实与一审、二审、原再审查明的事实相同。

本院再审认为：根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（法释[2015]5号）第四百零五条的规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的不予审理。本案再审的主要争议焦点是：1.林师衡与杨荣城之间签订的《租赁合约》、《补充合约》的效力；2.林师衡与杨荣城之间签订的《补充合约（2）》的效力。

一、关于林师衡与杨荣城之间签订的《租赁合约》、《补充合约》的效力问题。《租赁合约》是确定出租人林师衡与承租人杨荣城之间租赁合同权利义务关系的主要合同，《补充合约》的主要内容是约定租赁物的厂房折旧费，根据双方当事人在诉讼中的一致意思表示，涉案租赁物的租金约定包括《租赁合约》约定的每月10000元租金和《补充合约》约定的每月12000元厂房折旧费，实际约定租金是每月22000元。双方当事人2009年3月1日签订《租赁合约》、《补充合约》时，涉案厂房已超过临时建筑批准的使用期限，本应无效。但因规划部门在本案一审第二次开庭法庭辩论终结前，于2011年7月1日批准涉案厂房临时建筑使用期限延长至2013年7月1日止，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，《租赁合约》、《补充合约》自2009年3月1日起至2013年7月1日止的期间，合法有效。

此后，合同的效力既有待规划部门是否批准继续延长使用期限，也有待当事人之间有无继续达成租赁合意。虽然规划部门于2013年6月18日同意涉案厂房临时建筑使用期限延长至2014年6月17日，但该次延长批准时间是在一审法庭辩论终结之后,当时二审判决亦已生效，且当事人之间也并未就涉案厂房续租达成一致意见，反而林师衡一直在主张解除合同。因此，原再审判决认定租赁合同有效期延长至2014年6月17日止有误，应予纠正。检察机关关于“该条司法解释也将提交延长使用期限许可的时间固定在一审法庭辩论终结前，即之后再出现新证据，不能用以判断原判决合同的效力问题”的抗诉意见有理，本院予以采纳。自2013年7月2日起，杨荣城继续使用涉案厂房属于合同期满终止后的占有使用。检察机关抗诉认为是林师衡在原再审期间提交许可涉案厂房延期使用至2014年6月17日的证据，与事实不符，该证据实际是承租人杨荣城提交。同时，检察机关抗诉认为自2014年6月17日起属于新的诉讼，不能直接启动再审程序判决解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。

《租赁合约》第二条第2项约定：“租赁期间，乙方租用此厂房只作合法生产经营之用，不能作为他用。未经甲方同意，不得将此厂房转租让给他人”。根据本院再审查明的事实：杨荣城利用租赁厂房从事违法犯罪活动，违反了合同约定，林师衡因此具有解除权。龙湖法院于2012年10月9日作出的（2012）汕龙法刑初字第390号刑事判决认定被告华通公司犯非法经营罪，判处罚金人民币四万元；被告人杨荣城犯非法经营罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年，并处罚金人民币一万元。虽然杨荣城在诉讼中举证辩称保险粉是在B栋厂房被查获，但根据杨荣城于2009年5月5日向汕头市工商行政管理局出具的《声明》，涉案厂房被其提供给华通公司作为生产经营办公使用场地。且刑事判决书认定：“杨荣城在经营华通公司过程中，于2011年1月至2012年3月14日期间，在未经安监部门许可、未取得《危险化学品经营许可证》的情况下，擅自购买并销售保险粉共计240.25吨，价值人民币1622089.36元”、“2012年3月14日，汕头市公安局龙湖分局联合工商行政管理部门对华通公司进行检查时，在华通公司及仓库内查获保险粉39吨”，足以证明杨荣城从事非法经营犯罪活动的场所不限于保险粉被查获的B栋厂房，还包括了本案租赁厂房，杨荣城既违反了法律规定，也违反了合同约定，林师衡虽然在本案一审时尚不具有合同解除权，但因二审期间杨荣城被证实有利用涉案厂房从事非法经营活动的违法和违约行为，林师衡因此享有了合同解除权。此外，本案租赁物系由林师衡出租给杨荣城，而杨荣城用于其为股东的华通公司，但从《企业机读档案变更登记资料》证明，华通公司股东于2012年12月11日由原来的陈少玲和杨荣城变更为陈少玲和蔡少伟，杨荣城也不再是该公司法定代表人，在杨荣城不是华通公司股东，也不是法定代表人的情况下，华通公司继续使用涉案厂房，应认定杨荣城构成未经出租人同意将租赁物转租他人的违约行为。因此，对检察机关和杨荣城关于本案租赁合同不应解除的主张，本院再审不予支持；对林师衡解除租赁合同的请求，予以支持。原再审判决解除合同的理由不足，但解除合同的处理结果没有错误，本院予以维持。但原再审认定合同解除的时间不符合法律规定，根据本案实际情况，双方当事人之间签订的《租赁合约》、《补充合约》，应自2012年3月14日杨荣城利用涉案厂房从事非法经营活动被查处时起解除。即:涉案厂房租赁合同自2009年3月16日起至2012年3月14日间，杨荣城应按月交付租金；之后一直到腾退涉案厂房止，杨荣城应交付占有使用费。根据原审认定，杨荣城共向林师衡交付租金264000元，可视为已付清2009年3月16日起至2010年3月15日止的12个月租金。2010年3月16日起至腾退涉案厂房之日止的租金和占有使用费，杨荣城应按22000元／月计付。

二、关于林师衡与杨荣城之间签订的《补充合约（2）》的效力问题。被申诉人林师衡在诉讼中请求判令撤销《补充合约（2）》或者认定《补充合约（2）》无效，本院再审中当事人双方对《补充合约（2）》争议的内容主要在于：第2条中关于“甲方应保证在2009年10月15日前，将万吉工业区北侧汕明五金厂房A栋与B栋之间的围墙缺口封堵”的约定，即封堵围墙缺口的约定的效力；第2条中关于“甲方每延迟一天完成对围墙缺口封堵，应按三天租金金额赔偿乙方，同时乙方所使用的场地免付租金给甲方”的约定是否显失公平，即林师衡未封堵围墙缺口的责任约定如何处理，双方对其他条款并无争议。

林师衡主张封堵围墙缺口的约定因违反消防法、侵害相邻人的权益而自始无效。但林师衡在订立合同时，就应当预见到封堵围墙缺口需要取得相邻人B栋厂房权利人同意，并向行政主管部门申请批准为B栋厂房另行开设出入通道，使得封堵围墙缺口不影响相邻人的用益物权。林师衡与杨荣城签订《补充合约（2）》时未取得B栋厂房权利人的同意，后来在诉讼期间，相邻人B栋厂房的权利人同意由林师衡负责为B栋厂房另行开设出入通道、封堵A栋与B栋之间的围墙缺口，故封堵围墙缺口的约定也不构成恶意串通损害第三人利益。且经土地权属人龙美经联社申请，汕头市城乡规划局直属分局于2011年7月14日向龙美经联社出具关于厂区增设出入口及内隔墙的意见，载明：“1.原则同意按附图示位置、尺寸设置出入口及内隔墙；2.各厂房有关消防措施须满足《建筑设计防火规范》。”此时，封堵围墙缺口、为B栋厂房另行开设出入通道得到了规划部门的原则同意，只是林师衡一直没有申请办理消防手续。依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，必须是违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效。据此，封堵围墙缺口的约定自合同订立时成立并有效。因此，对林师衡主张《补充合约（2）》无效或者应予撤销的请求，因缺乏事实和法律依据，本院再审不予支持。《补充合约（2）》是有效合同，但随着《租赁合约》、《补充合约》的解除而解除。

《补充合约（2）》有效，但林师衡与杨荣城之间关于涉案厂房租赁合同的主要义务是出租人林师衡依约交付租赁物、承租人杨荣城依约交付租金，封堵围墙缺口并非合同主要义务，且杨荣城未提供证据证明林师衡未封堵围墙缺口已导致租赁合同目的不能实现，因此，《补充合约（2）》中关于林师衡未封堵围墙缺口责任承担的约定，与第3条中关于“每延迟一天交租除付租金外另应处以三天金额的补偿”的约定，即杨荣城延付租金的责任约定之间，前者是基于合同次要义务，后者是基于合同主要义务，两者表面上看似平等，实际上并不对等，属显失公平。根据龙湖法院（2012）汕龙法刑初字第390号刑事判决认定的事实，杨荣城同时使用了涉案的A栋厂房和相邻的B栋厂房，未封堵围墙缺口并不影响其生产经营；杨荣城在原审中一直未能举证证明自己因林师衡未封堵围墙缺口造成的损失，在本院再审中提交的购买生产设备、原材料、另行租赁场所等证据亦不能证明与林师衡未封堵围墙缺口具有关联性。因此，《补充合约（2）》关于林师衡未封堵围墙缺口的责任约定明显不公平。在缺乏充分证据证明杨荣城因林师衡未履行封堵围墙缺口造成损失的情况下，原再审适用最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判令林师衡承担免收租金的责任，仍然不公平。本院再审按照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定予以调整，林师衡按照每月应收租金的30%承担未履行封堵围墙缺口义务的违约责任。根据合同解除时间，林师衡应当承担自2009年10月16日起至2012年3月14日间的违约责任，按照每月租金承担30%的违约金，共计30个月×22000元×30%=198000元，该笔违约金在杨荣城履行尚未交付的租金和占有使用费中扣除。另，杨荣城已交付的10000元水电押金，林师衡应予退还，也一并在杨荣城履行尚未交付的租金和占有使用费中扣除。

另，林师衡在本院再审中第2项请求“杨荣城应于本判决生效之日起六个月内，将涉案厂房腾退并恢复原状交还林师衡，恢复原状的费用由杨荣城承担”，与一审诉讼请求不一致，本院再审不予支持，双方应按照《租赁合约》第二条第2项“租期满后一切固定装修归甲方所有，设备除外”的约定腾退涉案厂房。第3项请求“同时对逾期支付租金按银行同期贷款利率支付逾期付款违约金（起算日为应付租金日，截止日为实际支付日）”，超出一审诉讼请求，本院再审不予审理。

综上所述，龙湖法院一审、汕头中院二审和原再审判决均部分适用法律错误，处理不当，本院再审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

一、维持汕头市中级人民法院（2014）汕中法审监民再字第3号民事判决第一项。

二、变更汕头市中级人民法院（2014）汕中法审监民再字第3号民事判决第二项为：林师衡与杨荣城双方签订的《租赁合约》、《补充合约》、《补充合约（2）》自2012年3月14日起解除。

三、变更汕头市中级人民法院（2014）汕中法审监民再字第3号民事判决第三项为：杨荣城应在本判决发生法律效力之日起六个月内，按照《租赁合约》第二条第2项“租期满后一切固定装修归甲方所有，设备除外”的约定，将位于汕头市龙湖区万吉工业区汕明厂房A栋腾退交还给林师衡。

四、变更汕头市中级人民法院（2014）汕中法审监民再字第3号民事判决第四项为：杨荣城应向林师衡支付自2010年3月16日起至杨荣城腾退涉案厂房之日的租金和占有使用费，按照22000元／月计付；林师衡自2009年10月16日起至2012年3月14日止的期间，应按照每月租金承担30%的违约金，共计30个月×22000元×30%=198000元，并退还杨荣城水电押金10000元，违约金和水电押金均在杨荣城履行尚未交付的租金和占有使用费中扣除。 

五、驳回杨荣城、林师衡的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审本诉案件受理费7580元，由林师衡负担2274元、杨荣城负担5306元；反诉案件受理费3224元，由杨荣城负担。二审案件受理费10804元，由林师衡负担3242元、杨荣城负担7562元。

本判决为终审判决。

 

审  判  长    金  军

审  判  员    严加武

代理审判员    谭  甄

 

二O一六年四月二十五日

书  记  员    钟  蕾