广东省高级人民法院

民事判决书

（2019）粤民再346号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）:陈振良，男，1980年7月2日出生，汉族，住广东省惠东县铁涌镇好招楼村委好招楼村。

委托诉讼代理人：贺昌，广东九韬律师事务所律师。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）: 赖菊红，女，1982年9月1日出生，汉族，住广东省惠东县铁涌镇好招楼村委好招楼村。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）: 惠东县富康实业有限公司。住所地：广东省惠东县吉隆镇吉黄公路边。

法定代表人：杨计森，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈志忠，广东纵横天正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：龚军华，广东纵横天正律师事务所律师。

再审申请人陈振良、赖菊红因与被申请人惠东县富康实业有限公司（以下简称富康公司）商品房销售合同纠纷，不服广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民终198号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月29日作出（2018）粤民申8261号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，进行了法庭调查。再审申请人陈振良及其委托诉讼代理人贺昌，被申请人富康公司的委托诉讼代理人陈志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈振良、赖菊红申请再审请求：1.撤销一、二审判决或发回重审；2.一、二审及再审诉讼费用全部由富康公司承担。主要事实和理由：（一）二审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。”案涉《广东省商品房买卖合同》约定，富康公司应于2012年9月30日将房屋交付给陈振良、赖菊红，且应自交付之日起365日内办理好房屋权属登记。2012年8月25日，富康公司将未经竣工验收合格的房屋交付给陈振良、赖菊红并由陈振良、赖菊红占有使用至今，已经有效交付。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条规定，违反效力性禁止性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款虽规定未经竣工验收的房屋不得交付使用，但该规定为管理性禁止性规定，违反该规定的法律后果是承担相应的行政责任。二审判决根据前述管理性禁止性规定认定案涉房屋交付并非有效错误。3.富康公司交付未经竣工验收合格的房屋，属于部分履行，根据合同法第七十二条的规定，陈振良、赖菊红可以受领该履行行为。（二）案涉房屋能否验收合格，完全取决于富康公司在开发建设过程中有无合法组织施工建设，陈振良、赖菊红作为购房者对此全无掌控之力。二审判决认定案涉房屋竣工验收合格之日为交付之日，有失公平。（三）案涉商品房交付于2012年8月25日，合同约定的办证时间应是2013年8月24日前；即使以合同约定的交房日期2012年9月30日为办证起算时间，富康公司也应于2013年10月1日前履行完办证义务。因此，富康公司2016年8月6日通知陈振良、赖菊红配合办理产权证时已经严重迟延，陈振良、赖菊红不予配合，也不影响其向富康公司追索此前已经产生的逾期办证违约金。

富康公司答辩称：（一）二审判决以案涉房屋2012年8月25日交付时未经竣工验收合格为由，认定该交付行为并非合法，符合城市房地产管理法第二十七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、建筑法第六十一条第二款的规定。（二）二审判决认定案涉房屋竣工验收合格之日即2016年5月28日为该房屋符合约定和法定交付条件的时间正确。案涉合同第八条约定，该房屋交付使用的条件是房屋经验收合格；第十一条约定，富康公司将房屋交付给陈振良、赖菊红使用时，应当出示合同第八条约定的房屋验收合格的证明文件，否则陈振良、赖菊红有权拒绝收楼，由此产生的延期交房责任由富康公司承担。陈振良、赖菊红在明知案涉房屋未竣工验收的情况下，要求富康公司将房屋交付使用并予接收，自行降低交房条件和标准，放弃了合同权利。但是，案涉合同约定的365日办证期限起算点，不能因此而变更至实际收楼之日，仍应是案涉房屋符合合同约定和法律规定的交付使用条件之日。（三）案涉房屋2016年5月28日才竣工验收合格，2016年8月19日富康公司已将该房屋办理权属登记手续所需资料提交给了产权登记部门，并未逾期。（四）《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定，商品房经验收合格后方可交付使用，因此案涉办证期限起算应当以案涉房屋达到法定交付条件为前提。（五）案涉房屋交付时尚未达到法定交付条件，双方关于交房条件的变更并不能导致案涉合同第十五条约定的交付使用条件的变更，即不能够产生办证期限从实际收楼之日起算的法律后果。 

2016年7月15日，陈振良、赖菊红向一审法院起诉请求：1.富康公司立即按《广东省商品房买卖合同》约定履行为陈振良、赖菊红办理商品房产权权属登记的义务，并交付房地产权证给陈振良、赖菊红；2.富康公司向陈振良、赖菊红支付自2013年10月1日起至房地产权证办理至陈振良、赖菊红名下之日止的延期办证违约金（每日违约金按已付购房款的万分之一计算为45.83元，暂计到2016年6月20日，共993天，共计45508元）；3.富康公司承担本案的诉讼费。

一审法院查明：富康公司以出让方式取得位于惠东县吉隆镇虾公岭地段的地块的土地使用权，该地块土地面积为6157.5平方米，经批准（建设工程规划许可证号为建字第JL-4413233200900057，施工许可证号为442528201005070201），富康公司取得企业资质证书[粤（惠东）房开证字第0000051号]，在上述地块上建设商品房，定名“富康雅苑”。

2012年8月2日，陈振良、赖菊红夫妇与富康公司签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买富康雅苑小区第1-4号楼2单元11层02号预售商品房，总房价458290元，陈振良、赖菊红采支付首期138290元，余款32万元办理银行按揭方式支付，并委托富康公司代办房地产权证，该合同已办理房屋预售登记备案。

案涉《广东省商品房买卖合同》《合同补充协议》中，与本案诉争有关的条款摘录如下：第八条交付期限“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、此项空白。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人未按合同约定付清所有房款及其他购房费用。3、市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件及出卖人不可避免或者施工中遇重大问题不能解决。”第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。2、此项空白。”第十一条交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方同意本条款按照补充协议执行，出卖人不承担违约责任。”第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、若因政府行为等不可抗力因素造成出卖人无法按约定办理权属登记的，出卖人不承担任何责任。若因出卖人原因无法按约定办理权属登记的，则每顺延一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，若因买受人不配合出卖人要求按时提供办理权属登记费用及相关资料的，则由此产生的一切责任由买受人承担，出卖人不承担任何责任。”补充协议第1条“出卖人、买受人双方同意合同规定的交房日期为基准交房时间，由于施工同期受政府职能部门工作程序及天气等不确定因素影响，基于互谅的原则，买受人同意出卖人如不能如期交房，则顺延不超过二个月的时间。”补充协议第2条“买受人应在收到出卖人以电话或书面方式所发出的收楼通知之后十日内办理收楼手续，买受人在收楼时应签署《客户收楼书》，并应付清房屋维修基金。如买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出后第十日起，视为买受人已对该房屋验收合格并已收楼使用，买受人对此应按国家规定交纳房屋维修基金、物业管理费和物业公司按规定收取的其他费用。”补充协议第8条“出卖人提供或展示的小区效果图、模型、售楼资料、售楼宣传广告及样板单位所产生的视觉效果不作为买受人对房屋验收的必要条件，也不作为出卖人的销售承诺。出售的房屋均按经政府主管部门审批后的图纸施工，并按本合同附件三装饰标准交房。买卖双方的权利义务以本合同约定及政府主管部门最终审批文件为准。”

 双方签约后，陈振良、赖菊红履行了支付首期款138290元、办理银行按揭方式支付余款32万元、缴交契税15467.29元、支付房屋维修基金7617元、交付办证费29789元的义务，并于2012年8月25日实际收楼；富康公司在履行符合合同约定的“该商品房经验收合格”交付义务及办理权属登记义务过程中，受2013年9月22日晚“天兔”台风的影响，富康雅苑一期建筑工地的2栋板房和其他临时设施被台风摧毁、倒塌，存放的工程验收资料被损毁，影响了工程竣工验收进度，2016年5月28日经勘察单位广东省惠州地质工程勘察院、设计单位广东工业大学建筑设计研究院、施工单位华升建设集团有限公司（以下简称华升公司）、监理单位广州中大建设监理有限公司（以下简称中大监理公司）、建设单位富康公司“五方责任主体”盖章确认富康雅苑住宅楼1-4号楼工程竣工验收合格，惠东县住房和城乡规划建设局（以下简称惠东县住建局）于2016年6月22日收齐竣工验收备案文件后，于同年6月23日同意予以备案。2016年8月19日，富康公司到惠东县不动产登记服务大厅办理富康雅苑1-6号楼的确权登记手续。

一审时，华升公司出具《富康雅苑1-6号楼和联体住宅工程竣工资料编制及报送审查情况的说明》。主要内容为：华升公司在该工地板房内的办公用具被砸毁，存放的资料被暴雨淋湿后又浸泡在积水中，造成用于富康雅苑一期工程验收的资料完全损毁，华升公司重新编制工程验收资料，直至2015年5月下旬，才由相关单位及人员签名盖章确认完毕，惠东县建筑工程质量监督站经审查后于2015年7月初出具竣工资料审查意见书，华升公司还需按照最新的工程竣工验收规定补充提交“工程质量终身责任承诺书和法定代表人授权书”，因此需要本工程的总监理工程师、项目经理、设计师、勘探师本人签名，直至2016年3月底才完成了最后的签名手续，于2016年4月上旬将补充完善后的工程验收资料送交惠东县住建局。

一审时，中大监理公司出具《关于富康雅苑1-6号楼和联体住宅工程竣工验收资料滞后的情况说明》。主要内容为：被损毁的工程资料涉及到建筑工程“五方责任主体”，“天兔”台风过后，华升公司重新编制了工程资料，并会同建设方富康公司多次与中大监理公司联系、协调，请求中大监理公司给予配合，中大监理公司经全面核实之后，于2015年5月间在华升公司重新编制的工程资料上签名盖章确认。

陈振良、赖菊红于2016年7月19日向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2016年7月26日作出（2016）粤1323民初2067号之一民事裁定：1.查封富康公司名下位于惠东县吉隆镇汉塘村虾工地段小溪洋富康雅苑1-4号楼3单元12层01号房【房屋编号FB00018152，建筑面积129.61平方米】，查封期限三年；2.查封富康公司名下位于惠东县吉隆镇汉塘村虾工地段小溪洋富康雅苑5、6号楼6单元6层04号房【房屋编号FB00009518，建筑面积162.03平方米】，查封期限三年。富康公司2016年8月19日向一审法院提出复议申请，一审法院2016年9月28日作出（2016）粤1323民初2067号之一民事裁定：1、解除（2016）粤1323民初2067号之一民事裁定对复议申请人富康公司位于惠东县吉隆镇汉塘村虾工地段小溪洋富康雅苑1-4号楼3单元12层01号房【房屋编号FB00018152，建筑面积129.61平方米】的查封；2、解除（2016）粤1323民初2067号之一民事裁定对复议申请人富康公司位于惠东县吉隆镇汉塘村虾工地段小溪洋富康雅苑5、6号楼6单元6层04号房【房屋编号FB00009518，建筑面积162.03平方米】的查封；3、查封复议申请人富康公司位于惠东县吉隆镇小溪洋富康雅苑联体住宅一号1层02号房【房屋编号FB00099145，建筑面积546.48平方米】，查封期限三年。

一审法院认为，富康公司具备房地产开发资质，经批准在惠东县吉隆镇虾公岭地段建设商品房，定名富康雅苑。陈振良、赖菊红向富康公司认购富康雅苑1-4号楼2单元11层02号房预售商品房，双方于2012年8月2日签订了《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》后，合同及补充协议成立，该合同为示范文本，并已办理了房屋预售登记备案，补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效，一审法院予以确认。

关于富康公司是否应承担逾期办证的违约责任问题。案涉《广东省商品房买卖合同》为示范文本，约定的“该商品房经验收合格”为商品房交付的必备条件，符合城市房地产管理法第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”和建筑法第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，合法有效，一审法院确认“该商品房经验收合格”为商品房交付的必备条件，富康公司在已将尚未经验收合格的本案标的物商品房交付给陈振良、赖菊红使用后，经“五方责任主体”于2016年5月28日验收合格，因案涉房屋交付陈振良、赖菊红使用时未经竣工验收合格，该交付时间不能认定为案涉房屋合法交付使用的时间，故符合法律规定和合同约定的商品房交付时间为2016年5月28日，双方在合同中约定的第八条交付期限中的“出卖人应当在2012年9月30日前”属对交付期限的约定，富康公司没有在约定的期限内交付，而是在2016年5月28日交付，对富康公司是否构成逾期交房的违约责任，因陈振良、赖菊红没有提起此项诉请，对富康公司逾期交房的成因、是否因不可抗力及陈振良、赖菊红的诉请是否已超过诉讼时效，一审法院在本案中不作赘述；双方在合同第十五条约定了富康公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由富康公司提供的资料报产权登记机关备案，如因富康公司的责任，陈振良、赖菊红不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“若因政府行为等不可抗力因素造成出卖人无法按约定办理权属登记的，出卖人不承担任何责任。若因出卖人原因无法按约定办理权属登记的，则每顺延一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，若因买受人不配合出卖人要求按时提供办理权属登记费用及相关资料的，则由此产生的一切责任由买受人承担，出卖人不承担任何责任”的约定处理，该合同第十五条是关于办证时间及逾期办证需承担何种违约责任的约定，富康公司是否构成逾期办证的违约责任关键在于如何理解合同第十五条中的“商品房交付使用后365日内”，因案涉《广东省商品房买卖合同》为示范文本，按照合同所使用的词句、合同第八条的约定、合同的目的及合法性，结合《合同补充协议》第8条中关于“买卖双方的权利义务以本合同约定及政府主管部门最终审批文件为准”的约定，“商品房交付”指的是商品房经验收合格后的交付，本案商品房的合法交付时间为2016年5月28日，由此可知富康公司办证义务的最终期限为2017年5月28日，在此期间富康公司已于2016年8月19日将办理权属登记所需资料提交给了产权登记部门备案，不存在逾期办理登记手续或办证及承担违约责任的情形。而何时办理产权登记及产权证书是相关职能部门的职责，陈振良、赖菊红不能以案涉房屋仍未办出产权证为由而主张富康公司迟延办证，并以此要求富康公司承担迟延办证违约金。

综上，陈振良、赖菊红诉请富康公司立即办理案涉房屋权属登记和交付房地产权证及支付逾期办证违约金，缺乏依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院于2017年8月29日作出（2016）粤1323民初2067号民事判决：驳回陈振良、赖菊红的全部诉讼请求。一审案件受理费940元、保全费620元，合计1560元，由陈振良、赖菊红共同负担。

陈振良、赖菊红不服一审判决，上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由富康公司承担。

二审法院经审理查明，一审查明的基本事实属实，二审法院予以确认。

二审法院另查明：1.二审中，富康公司提交了惠州市康宜物业管理公司（以下简称康宜物业公司）的证明及康宜物业公司营业执照，证明陈振良、赖菊红经富康公司委托的康富雅苑的物业管理公司--康宜物业公司在2016年8月、12月间多次通知前往惠东县吉隆房管所（以下简称吉隆房管所）签名，但陈振良、赖菊红未前往签名办理产权登记手续。陈振良、赖菊红对该两份证据的真实性无异议，但认为与本案无关。2.富康公司在2016年8月6日通知陈振良、赖菊红在2016年8月8日至15日携带身份证到惠东县吉隆国土所办理产权登记相关事宜。3.陈振良、赖菊红于2016年7月11日向一审法院起诉，请求富康公司支付逾期办证违约金。

二审法院认为，陈振良、赖菊红与富康公司于2012年8月2日签订的《广东省商品房买卖合同》《合同补充协议》是双方真实意思表示，并未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应遵守履行。本案二审争议的焦点是：富康公司是否存在逾期办证的违约行为。二审法院析判如下：

首先，从案涉《广东省商品房买卖合同》的约定分析。根据该合同第八条的约定，富康公司交付案涉房屋的标准为“该商品房经验收合格”，该约定标准符合城市房地产管理法第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”和建筑法第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，应作为案涉房屋符合交付使用的必备条件。案涉房屋于2016年5月28日验收合格，故案涉房屋符合交付使用的时间应认定为此日。又依照该合同第15条的约定，富康公司应在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，否则构成逾期办证的违约。富康公司已于2016年8月19日将办理权属登记所需资料送达产权登记部门备案，一审认定富康公司不存逾期办证的违约行为并无不当，二审法院予以支持。

其次，从《合同补充协议》的约定分析。该协议第8条约定，“买卖双方的权利义务以本合同约定及政府主管部门最终审批文件为准。”据此，双方的权利义务的保障及履行既要依本合同的约定，同时还应以政府主管部门最终审批文件为依据。如上所述，双方约定交付的房屋需经验收合格，而案涉房屋在2016年5月28日才经“五方”验收合格，并于2016年6月23日经惠东县住建局同意备案。根据上述协议第8条约定，案涉房屋经政府主管部门惠东县住建局最终审批（备案）符合交付使用的条件。但如上所述，因双方签订的买卖合同约定案涉房屋达到“五方”验收合格即符合交付使用的条件，故2016年5月28日应作为案涉房屋符合交付条件的时间。而此日期之后的365天内，富康公司应向产权登记机关提供案涉房屋办证所需资料，否则即构成逾期办证违约。因富康公司已在2016年8月19日将办理案涉房屋权属登记所需资料提交给了产权登记部门备案，故富康公司不存在逾期办证及承担违约责任的情形。

综上分析，陈振良、赖菊红主张富康公司迟延办证并以此要求富康公司承担支付迟延办证违约金的理由不成立，二审法院不予支持。

至于案涉房屋在2016年5月28日才符合交付使用的条件与合同约定的案涉房屋应在2012年9月30日前验收合格并交付使用不符，是否逾期交房构成违约，因陈振良、赖菊红并未主张，故一审法院不予审理正确，二审法院予以支持。

另外，对于陈振良、赖菊红请求富康公司办理案涉房屋产权证，并交付产权证的问题。根据本案查明的事实，富康公司在2016年8月6日已通知陈振良、赖菊红在2016年8月8日至15日携带身份证到吉隆房管所办理产权登记相关事宜，且从2016年12月起康宜物业公司受富康公司委托，多次通知陈振良、赖菊红前往吉隆房管所办理产权登记手续，但陈振良、赖菊红在接到通知后并未按通知要求前往指定地点，办理与案涉房屋产权相关的登记手续，由此导致案涉房屋产权证书至今无法办理，该结果应由陈振良、赖菊红自行承担。陈振良、赖菊红要办理案涉房屋的产权证，可在提交相关资料和完成相关登记手续后，要求富康公司协助办理。

综上所述，陈振良、赖菊红上诉缺乏事实和法律依据，二审法院不予支持；一审判决认定事实和实体处理正确，二审法院予以维持。依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项的规定，二审法院于2018年3月20日作出（2018）粤13民终198号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审受理费940元，由陈振良、赖菊红负担。

本院再审查明：一、二审判决查明事实清楚，本院予以确认

另查明，2012年8月25日赖菊红签署《收楼验收声明书》，其中载明“本人已于2012年8月25日和开发商、物业公司工作人员一起，共同对富康雅苑2栋（型）11层02号住宅/别墅/商铺进行验收。经查验确认：该物业符合购房合同的条件和要求，无任何质量问题。本人同意接收该物业”等。再审法庭调查过程中，富康公司确认该《收楼验收声明书》系其制作。

本院再审认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合本案当前证据及当事人诉辩和陈述，本案争议的主要问题是案涉交房时间认定、富康公司有无逾期办证及案涉逾期办证违约责任认定。

关于案涉交房时间认定问题。合同法第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”案涉《广东省商品房买卖合同》第八条第一款约定，“富康公司应在2012年9月30日前将经验收合格的案涉房屋交付给陈振良、赖菊红”；第十一条第一款约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”但是，案涉房屋已于2012年8月25日开始交由陈振良、赖菊红占有使用至今。本案中，富康公司主张自己在陈振良、赖菊红的强烈要求下将未达交付条件的房屋交付使用，但未举证证明其该项主张，且与案涉《收楼验收声明书》所载内容及其在再审法庭调查中的陈述不符，本院不予采纳。合同法第五十二条第五项规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同无效；合同法司法解释二第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。城市房地产管理法、建筑法规定，未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，其立法目的是加强对房地产开发项目工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定未办理竣工验收手续的商品房交付行为的效力，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。富康公司以案涉房屋交付时未经竣工验收合格为由，抗辩主张案涉交付行为无效，理据不足，本院亦不予采纳。二审判决认定案涉交房时间不是2012年8月25日，而是该房屋竣工验收合格的2016年5月28日，认定事实有误，本院予以纠正。

关于富康公司有无逾期办证的问题。合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”为办理商品房所有权转移登记即过户登记给买受人进行递件之前，应当完成的程序先后为商品房经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续、完成房屋所有权首次登记即大确权，前述程序环环相扣且不得逾越。因此，交易双方往往约定给开发商预留充足的时间以完成全部程序，例如案涉《广东省商品房买卖合同》第十五条中约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据该合同第八条第一款的约定，富康公司至迟应于2012年9月30日使案涉房屋经竣工验收合格，故该合同第十五条约定的“商品房交付使用后365日内”的办证期限至迟应为2013年9月30日。在案证据显示，从2016年5月28日富康公司完成竣工验收之日起至其2016年8月19日到惠东县不动产登记服务大厅办理富康雅苑1-6号楼的确权登记手续，期间耗时近三个月。照此计算，根据诚实信用的合同履行原则，案涉房屋若要在2013年9月30日完成分户给购房者的递件手续，在“天兔”事件发生时的2013年9月22日，富康公司至少要完成该商品房所在项目的大确权递件手续，才能为登记机关办理该项工作预留足够时间，以确保依约全面履行案涉合同约定的分户办证递件义务，但其当日甚至还未办理该商品房所在项目的竣工验收备案，而竣工验收备案后所有竣工验收合格的资料均可以在相关政府档案资料中查询，即使案涉全部竣工验收合格资料因“天兔”被损毁，也不至于需要两年半的时间重新补作。因此，富康公司未能在2013年9月30前履行案涉合同约定的办证义务，并非不可抗力所致，构成逾期办证。

关于案涉逾期办证违约责任认定问题。合同法第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”如前所述，案涉逾期办证期限应自2013年10月1日起计算。再审时，陈振良、赖菊红自认富康公司2016年8月6日已通知其配合办证但未予理会，故案涉逾期办证违约期限至2016年8月6日止，共计1040天。按照案涉合同第十五条约定的逾期办证违约金标准计算，该项违约金总额为47663.2元。

至于陈振良、赖菊红诉讼请求富康公司立即按《广东省商品房买卖合同》的约定为其办理商品房产权权属登记义务并交付房地产权证的问题。一、二审判决认定富康公司已于2016年8月19日将办理权属登记所需资料提交给了产权登记部门备案，各方当事人对此均无异议，故富康公司已经履行了案涉《广东省商品房买卖合同》第十五条关于其负责将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，案涉产权证至今未办理完毕系陈振良、赖菊红接到富康公司通知后不予配合签名等所致。陈振良、赖菊红在自身不履行配合义务的情况下，请求富康公司单方办证并交付完毕不成立，本院不予支持。如有需要，陈振良、赖菊红可在提交相关资料和完成相关登记手续后，要求富康公司协助。

综上所述，陈振良、赖菊红的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十七条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民终198号民事判决； 

二、撤销广东省惠东县人民法院（2016）粤1323民初2067号民事判决；

三、惠东县富康实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向陈振良、赖菊红支付逾期办证违约金47663.2元；

四、驳回陈振良、赖菊红其他诉讼请求。

一审案件受理费940元、保全费620元，合计1560元，由惠东县富康实业有限公司负担。二审案件受理费940元，由惠东县富康实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

 

审  判  长   金  军

审  判  员   许　娟

审  判  员   王红英

 

二O一九年十一月二十二日

书  记  员   李艳丽