广东省高级人民法院

执行裁定书

（2017）粤执复212号

复议申请人（原告）：广东新宏成建筑工程有限公司，住所地广东省广州市天河区黄村大道2号1401-1409房。

法定代表人：王治中，董事长。

委托诉讼代理人：黄开国，北京市中运律师事务所律师。

委托诉讼代理人：潘志贤，男，1965年10月2日出生，汉族，住广东省中山市东区，该公司项目副经理。

被告（异议人）：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区岐关西路28号豪逸华庭三期B型一层8卡。

法定代表人：甘伟耀，总经理。

委托诉讼代理人：胡冬勤，广东登都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林俊，广东登都律师事务所实习律师。

原告广东新宏成建筑工程有限公司（以下简称新宏成公司）与被告中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）、梁耀卿建设工程施工合同纠纷一案，中山市中级人民法院（以下简称中山中院）依原告新宏成公司的申请，对被告恒茂公司名下财产采取诉讼保全措施，恒茂公司不服，认为系超标的查封，向中山中院提出执行异议。中山中院审查后，裁定部分予以解封。新宏成公司不服，认为查封的财产不足以保障其合法权益，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。

原告新宏成公司与被告恒茂公司、梁耀卿建设工程施工合同纠纷一案，中山中院于2017年1月6日作出（2017）粤20民初5号民事裁定书，裁定对恒茂公司价值人民币100014552元的财产采取保全措施。2017年1月10日至11日，中山中院对恒茂公司以下财产采取保全措施：一、冻结恒茂公司在建设银行中山分行44×××34的银行账户，已冻结金额为55.02元；二、冻结恒茂公司在建设银行中山分行44×××72的银行账户，已冻结金额为0元；三、冻结恒茂公司在建设银行中山分行44×××12的银行账户，已冻结金额为3.23元；四、冻结恒茂公司在建设银行中山分行44×××99的银行账户，已冻结金额为0元；五、冻结恒茂公司在建设银行中山分行44×××15的银行账户，已冻结金额为5.55元；六、冻结恒茂公司在中信银行中山分行74×××88的银行账户，已冻结金额为2603.80元；七、冻结恒茂公司在中山农村商业银行80×××88的银行账户，已冻结金额为702.12元；八、冻结恒茂公司在工商银行中山分行20×××39的银行账户，已冻结金额为5246927.14元；九、冻结恒茂公司在中国银行中山分行64×××04的银行账户，已冻结金额为0元；十、冻结恒茂公司在交通银行中山分行48×××69的银行账户，已冻结金额为69228.76元；十一、查封恒茂公司名下位于中山市××区××路的土地使用权及地上建筑物〔土地证号：中府国用（2013）第23XXX55号〕；十二、查封恒茂公司名下位于中山市××区××路（地××）的土地使用权〔土地证号：中府国用（2012）第23XXX57号〕及地上豪逸御华庭B2区13、14、15三幢楼中185套房产（详情见国土档案资料）；十三、查封恒茂公司名下位于中山市××区××路（地××）的土地使用权及地上建筑物〔土地证号：中府国用（2013）第23XXX89号〕。以上查封的财产价值以人民币100014552元为限，查封期限自2017年1月11日起至2020年1月10日止。

恒茂公司对上述诉讼保全措施不服，向中山中院提出执行异议，称：一、本案实际采取诉讼保全的财产价值已严重超出财产保全裁定数额及新宏成公司的申请范围，对超额部分财产应当立即解除保全措施。本案中，新宏成公司请求保全的金额为100014552元，法院除冻结恒茂公司银行存款100014552元外，还查封了土地使用权及其地上建筑物，被查封的房、地评估总价高达617532500元（该数额未包括第8幢、第9幢约300套商品房价值），实际保全的财产价值远远超出诉保裁定数额。法院同时查封了豪逸御华庭的三块土地使用权及其地上建筑物，被查封的13幢-15幢之185套预售商品房现均在售，其产权相互独立，可以分割使用，属于可分不动产，应当采取部分保全而非全部保全。二、被保全财产均属于恒茂公司的生产经营资产，不解除财产保全将使恒茂公司陷入经营绝境，给恒茂公司造成毁灭性的损害，并损害广大业主及建筑工人的合法权益。三、本案不解除财产保全措施将严重违反“对被保全人的生产经营活动影响最小”之诉保原则及立法本意。综上，请求：1.继续查封位于豪逸御华庭B2区13幢、14幢、15幢〔土地证号为：中府国用（2012）第23XXX57号；预售许可证号：中建房（预）字第20XXX83、20XXX27号〕的82套尚未销售的预售商品房（详见附件一：《82套未销售商品房明细》）；2.将十个银行账户中的已冻结资金5319525.62元转至法院指定的一个银行账户，并冻结该银行账户；3.解除对三宗土地使用权〔土地证号分别为：中府国用（2012）第23XXX57号；中府国用（2013）第23XXX89号；中府国用（2013）第23XXX55号〕及其地上建筑物（前述第一条第1项所述的82套未售商品房除外）所采取的全部查封措施；4.解除对位于豪逸御华庭B2区13幢、14幢、15幢〔土地证号：中府国用（2012）第23XXX57号〕的103套已销售商品房所采取的查封措施；5.立即解除对恒茂公司全部银行账户（前述第一条第2项所述的指定账户除外）的冻结措施。

新宏成公司称，不同意恒茂公司解封保全财产的要求。一、不同意解除对银行存款账户的冻结，除非恒茂公司愿意先予支付工程款。主张建设工程款的优先权是新宏成公司诉讼请求之一，该权利优先于税款、银行贷款等任何一项企业债权。二、不同意解除对房地产的查封。三处土地中，（2012）第23XXX57号土地使用权之外的两处已被抵押，其价值无法计算，（2012）第23XXX57号土地上建有13、14、15幢房产，恒茂公司提出13、14、15幢中被查封185套房产，与中山市国土局官方网站公布数字不一致，恒茂公司没有尽到举证义务，没有设计图纸、分户明细面积信息，分户房产无法计算累计建筑面积，更无法计算房产价值总值，恒茂公司主张的解除部分房产无法分割计算。三、不同意解除对103套所谓“已销售”房产的查封，现有证据不能形成证据链条，不能证明“已经销售”的事实。四、恒茂公司无权代表已出售房屋的业主提出解封要求。如果认定这103套房产已销售，恒茂公司不能代替103户业主主张权利。五、几个评估报告的提出程序和结果均违法。1.程序违法，属单方委托，并非人民法院委托。2.2017D009\2017D013评估报告结果违法。3.评估对象违法，评估了已经出售的房产。4.对已进行备案的预售房产进行评估多此一举。5.评估人员脱离了评估标的物同时点、同区位、同楼盘、同楼层的参照物，无根据评估，违背评估基本原则。六、恒茂公司拖欠新宏成公司建设工程款8年，致使新宏成公司拖欠工人工资、材料款，接近倒闭，查封现有建筑不够其所欠二期工程款1亿元以及相应利息。

中山中院查明：恒茂公司13、14、15幢楼上的已售住宅在中山市国土资源局备案的成交单价约为9000元/㎡。

2017年3月3日16时至17时，中山中院根据新宏成公司提供的方法，在互联网上核实13、14、15幢楼房产的相关情况。该网站信息显示：13幢限制房产37套、14幢限制房产95套、15幢限制房产53套，共计185套，该185套房产的房号与恒茂公司提交的附件一致，面积与恒茂公司提交的中盈评字（2017）D012号评估报告中列明的相应房号的房产面积一致，其中：1.商铺共计30套，总面积1571.45㎡；2.恒茂公司主张未销售的住宅共52套，总面积5307.66㎡；3.恒茂公司主张已销售未备案的住宅共103套，总面积10628.83㎡。

2017年3月3日21时45分，中山中院登陆互联网房天下网站查询豪逸御华庭售价情况，该网站显示平均价格为13800元/㎡；登陆家家顺房产网查询豪逸御华庭二手房交易价格，该网站显示：二手房交易的挂网价格约10400-14900元/㎡。

中山中院认为，本案争议的焦点在于本案执行查封恒茂公司的财产价值是否超出诉讼保全裁定的金额。一、本案执行中，中山中院冻结了恒茂公司十处银行账号，实际冻结金额5319525.62元，其中在恒茂公司工商银行中山分行20×××39的账户中实际冻结5246927.14元；查封了恒茂公司名下三处土地使用权及地上185套房产，被查封房产中，商铺30套，面积为1571.45㎡；住宅155套，面积为15936.49㎡。根据恒茂公司提交的评估报告，上述商铺的估价为25000元/㎡，住宅的估价约为11700-13500元/㎡。新宏成公司对恒茂公司提交的评估报告估价不予认可。关于评估报告对商铺的估价，中山中院认为较为合理，予以采信。关于评估报告对住宅的估价，中山中院参考13、14、15幢建筑中已售住宅在中山市国土资源局备案的成交单价9000元/㎡，考虑到本市房价近期的上涨情况，参考相关网站上豪逸御华庭的销售价格，酌情估算被查封住宅价值约为10000元/㎡。综上，中山中院查封的185套房产的总价值约为15936.49×10000+1571.45×25000=198651150元。相关房产价值已超出中山中院（2017）粤20民初5号民事裁定中裁定对恒茂公司财产采取保全措施的金额100014552元。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款“发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结”的规定，对超出保全金额价值的财产应予解除查封。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”、第十五条“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施”的规定，从便于执行并选择对被执行人生产经营活动影响较小的财产进行保全的原则出发，考虑到房地产价格波动、变现贬损及查封房产有可能出现的案外人异议等因素，中山中院酌定在查封的185套房产中选取价值接近但适当高于本案诉讼保全金额的房产，对该部分房产及其对应的土地使用权份额进行查封。恒茂公司主张185套房产中有103套房产已出售并提交了该103套房产的购房者交付定金的相关证据，中山中院认为，该部分房产的相关买卖未办理备案登记，从恒茂公司提交的案外人交付定金的收据来看，其交付的定金数额未达到购房款的50%，该部分房产已销售并收取定金的主张即使成立亦不影响本案执行。

综上，中山中院酌定查封13、14、15幢建筑中商铺30套（总面积1571.45㎡）、住宅62套（总面积6322.43㎡）及其对应的土地使用权份额，对其他房地产解除查封；解除对恒茂公司名下20×××39的账户外其他银行账户的冻结。依照《民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条、第十五条规定，中山中院于2017年3月6日作出（2017）粤20执异2号执行裁定书，并于2017年3月10日作出(2017)粤20执异2号补正裁定书，裁定如下：一、解除对中山市恒茂房地产开发有限公司以下银行账户的冻结：1.建设银行中山分行44×××34账户；2.建设银行中山分行44×××72账户；3.建设银行中山分行44×××12账户；4.建设银行中山分行44×××99账户；5.建设银行中山分行44×××15账户；6.中信银行中山分行74×××88账户；7.中山农村商业银行80×××88账户；8.中国银行中山分行64×××04账户；9.交通银行中山分行48×××69账户。二、解除对中山市恒茂房地产开发有限公司名下位于中山市××区××路的土地使用权〔土地证号：中府国用（2013）第23XXX55号〕及地上建筑物、位于中山市××区××路（地××）的土地使用权〔土地证号：中府国用（2013）第23XXX89号〕及地上建筑物的查封。三、继续查封中山市恒茂房地产开发有限公司名下位于中山市××区××路（地××）的土地使用权〔土地证号：中府国用（2012）第23XXX57号〕上13、14、15幢建筑中的商铺30套、住宅62套（清单详见附件）及对应的土地使用权份额。四、解除对中山市恒茂房地产开发有限公司名下位于中山市××区××路（地××）的土地使用权〔土地证号：中府国用（2012）第23XXX57号〕除上述第三项涉及的房产及对应土地使用权份额外的其他房产及对应土地使用权份额的查封。

原告新宏成公司不服，认为异议裁定查封的财产不足以保障其合法权益，向本院申请复议，请求撤销中山中院（2017）粤20执异2号执行裁定书，驳回恒茂公司的异议申请。理由：一、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条规定，财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意。此案银行存款涉及争议金钱标的，解封银行账户需经申请人同意。二、司法文书预测房地产市场将不断涨价，与中央稳定房地产政策背道而驰。如果价格下调，损失无人承担。恒茂公司自己委托评估机构做出的评估报告明显脱离客观事实，不能采用。13、14、15幢楼上已售住宅在中山市国土资源局备案的成交单价约为9000元/㎡，因为不临主街道，已经出售的商铺售价为16000元/㎡，此为查封房产同楼盘、同时期的价格。中山中院认定保全房产单价超出已售房产1000元，违反评判房地产价格参照的同时期、同区位原则。部分解封后剩余的保全财产不足以反映“考虑到房地产价格波动、变现贬损及查封房产有可能出现的案外人异议等因素”。三、解除对不会影响生产经营的其他土地使用权的查封措施，不仅自相矛盾，而且申请复议人的保全目的根本无法实现。本案刚刚起诉，诉讼期间难以确定。考虑到房产的未来贬损因素，以及执行中可能出现的拍卖流拍因素，保全目的根本无法实现。

恒茂公司答辩称：一、新宏成公司申请法院采取财产保全措施的标的物并非诉争标的物，法院裁定解封该土地无需经新宏成公司同意。二、中山中院审理执行异议案件所认定的楼面价格偏低，仅为10000元／㎡，现中山市房价不断上涨，商品房均价已达18000元／㎡，采取诉讼保全的财产金额已经超过新宏成诉求主张的100014552元。三、房地产作为恒茂公司的生产经营工具，一旦复议决定继续超额查封、冻结恒茂公司财产，必将给恒茂公司造成毁灭性打击。四、恒茂公司于2017年1月20日向中山中院申请置换担保物、解封名下部分财产，该院于2017年3月20日作出（2017）粤20执保4号执行裁定，解封恒茂公司部分财产、查封案外第三人宝利控股有限公司位于中山市××区××路××号的房地产一宗以及继续查封恒茂公司名下位于中山市××区××路（地××）××、××、××幢建筑中的商铺30套、住宅10套及对应的土地使用权份额，实际保全财产高达1.3亿元，已经超出财产保全裁定数额。五、中山中院（2017）粤20执保4号执行裁定已经送达给新宏成公司，已经生效并实际执行完毕达四个月之久，而新宏成公司并未对此提出异议，即其已经同意中山中院对置换担保物的执行方式，现其又以（2017）粤20执异2号的执行异议裁定错误为由向贵院提起复议申请，明显违反民法的诚实信用原则。现财产保全的程序问题已经解决，若法院支持新宏成公司的复议申请，必定出现置换担保物执行裁定与执行异议裁定相矛盾的情形。请求驳回新宏成公司的复议申请，维持原裁定。恒茂公司同时以保全财产已置换、双方无争议为由，请求撤回对原查封行为的执行异议。

对于恒茂公司担保物已置换、新宏成公司无异议的观点，新宏成公司表示其不知情、也不同意，要求继续审查其复议申请。

本院对中山中院查明的事实予以确认。

本院另查明：第一，中山中院于2017年3月16日出具案件生效通知书，内容为（2017）粤20执异2号执行裁定于2017年3月18日发生法律效力。第二，2017年3月20日，中山中院作出（2017）粤20执保4号执行裁定书，认为中山中院已保全查封的财产价值确已超出新宏成公司申请保全的标的金额，并对其正常经营造成了实质性影响，且保全查封的财产属于可分不动产，恒茂公司亦已提供相应价值的其他财产作为置换。作为置换物的第三人宝利控股有限公司名下位于中山市××区××路××号的房地产〔房产证号：粤房地权证中府字第××号；土地证号：中府国用（2014）第易23XXX58号〕，经中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司评估〔中盈评字（2017）D027号《房地产估价报告》〕，评估总值为80090900元。另，恒茂公司同意继续查封豪逸御华庭B2区13幢、14幢、15幢〔预售许可证号：中建房（预）字第20XXX83/20XXX27号〕的30套商铺及10套尚未销售的预售商品房（详见<财产保全担保物明细表>），其中30套商铺的总建筑面积为1571.48平方米，按评估价25000元／㎡计算，总价值约3900万元；10套预售商品房的总建筑面积为953.18平方米，按10000元／㎡计算，总价值约为950万元。此外，恒茂公司同意继续冻结其在中国工商银行中山分行的20×××39账户（已冻结存款金额5246927.14元）。以上房地产的价值及银行存款足以覆盖中山中院（2017）粤20民初5号民事裁定所确定的保全金额。因此，从便于执行并选择对被执行人生产经营活动影响较小的财产进行保全的原则出发，同意恒茂公司的置换请求，裁定：一、解除对中山市恒茂房地产开发有限公司以下银行账户的冻结：1．建设银行中山分行44×××34账户；2.建设银行中山分行44×××72账户；3．建设银行中山分行44×××12账户；4．建设银行中山分行44×××99账户；5．建设银行中山分行44×××15账户；6．中信银行中山分行74×××88账户；7．中山农村商业银行80×××88账户；8．中国银行中山分行64×××04账户；9．交通银行中山分行48×××69账户。二、解除对中山市恒茂房地产开发有限公司名下位于中山市××区××路的土地使用权〔土地证号：中府国用（2013）第23XXX55号〕及地上建筑物、位于中山市××区××路（地××）的土地使用权〔土地证号：中府国用（2013）第23XXX89号〕及地上建筑物的查封。三、查封中山市恒茂房地产开发有限公司名下位于中山市××区××路（地××）的土地使用权〔土地证号：中府国用（2012）第23XXX57号〕上B2区、15幢建筑中的商铺30套、住宅10套（清单详见附件）及对应的土地使用权份额。四、解除对中山市恒茂房地产开发有限公司名下位于中山市××区××路（地××）的土地使用权〔土地证号：中府国用（2012）第23XXX57号〕除上述第三项涉及的房产及对应土地使用权份额外的其他房产及对应土地使用权份额的查封。五、查封案外第三人宝利控股有限公司名下位于中山市××区××路××号的房地产一宗〔房产证号：粤房地权证中府字第××号；土地证号：中府国用（2014）第易23XXX58号〕。上述裁定内容已经实施，置换行为已经完成。第三，2017年3月27日，中山中院作出（2017）粤20执保4-1号诉讼保全情况告知书，将置换情况告知各方当事人，但因工作疏忽，2017年6月29日才向新宏成公司送达。

本院认为，本案争议焦点为：第一，恒茂公司能否撤回对原查封行为的执行异议。第二，原查封的财产在异议裁定生效后发生置换，复议案件应否继续审查。第三，执行法院能否依职权解除对银行账户的查封。第四，（2017）粤20执异2号裁定书裁定查封的财产总值和（2017）粤20民初5号民事裁定书裁定保全的金额是否相当。

第一，关于恒茂公司能否撤回对原查封行为的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十三条规定，执行异议、复议案件审查期间，异议人、复议申请人申请撤回异议、复议申请的，是否准许由人民法院裁定。本案已经进入复议程序，异议裁定已于2017年3月18日发生法律效力，恒茂公司在异议程序结束、异议裁定生效后申请撤回执行异议，本院不予支持。

第二，原查封的财产在异议裁定生效后发生置换，复议案件应否继续审查。《民事诉讼法》第二百二十五条规定：当事人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人对裁定不服的，可以向上一级人民法院申请复议。可见，执行异议的审查对象是具体执行行为是否合法；执行复议的审查对象是异议裁定是否正确，包括认定事实是否清楚，适用法律是否正确，审理程序是否合法。中山中院2017年1月10日至11日依据（2017）粤20民初5号民事裁定书对恒茂公司财产采取系列保全措施，2017年3月20日又作出（2017）粤20执保4号执行裁定书并采取系列保全措施，因本案当事人的主要争议点是系列保全措施查封的财产总价值是否超标的或者有不足，故每个系列查封行为都应当作为一个整体来审查。从整体来看，依据（2017）粤20执保4号执行裁定书的保全行为已经覆盖了依据（2017）粤20民初5号民事裁定书的保全行为。前一保全行为即使不合法也已无法撤销和改正。但是，司法审查的作用并非仅仅对错误的行为进行纠正，它还可以通过评判是非来宣示公平正义，也可以通过在一个案件中评判是非对其他同类案件的解决提供指引，这些都是司法定纷止争功能的体现。因此，即使前一保全行为被后一保全行为替代，前一保全行为之存在仍属于客观事实，仍然可以对其合法性进行审查，对其实际查封价值和裁定保全金额是否相当进行评判。同理，尽管（2017）粤20执异2号执行异议裁定书针对的具体执行行为已经被新的执行行为替代和覆盖，但该异议裁定仍然具有法律效力，如复议申请人坚持不撤回申请，仍可以继续审查其认定事实是否清楚、适用法律是否正确、审理程序是否合法。

第三，执行法院能否依职权解除对银行账户的查封。法律设定财产保全的目的是为了防止被申请人的财产在诉讼过程中不当减损，使将来的判决难以执行，因此，原告可以在诉讼前或者诉讼中申请法院查封、扣押、冻结被告的责任财产。但是，被告将来是否承担责任在财产保全时并不确定，特别是，财产保全不同于先予执行，采取财产保全时并不要求“当事人之间权利义务关系明确”，因此，必须有足够的措施平衡被告的利益，防止其合法权益受到非法或者不当行为的损害。对此，《民事诉讼法》第一百零五条规定了“申请有错误的，申请人应当依法赔偿被申请人因保全所遭受的损失”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十七条规定了“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产”。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条规定：“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。”查封房地产是民事诉讼中财产保全的普遍方式，本案中山中院查封恒茂公司的房地产能够实现保全目的；同时，相对于查封银行账户和现金流，查封房地产对恒茂公司生产经营活动影响较小，故中山中院选择依职权查封房地产而不是银行存款并无不当。至于新宏成公司引用《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条“财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意”的规定，主张法院解封恒茂公司的银行账户须经其同意，是对规定内容的误读。该条规定中的“争议标的”系指双方讼争的特定物。新宏成公司与恒茂公司建设工程施工合同纠纷案，讼争标的为金钱，此金钱是种类物，并不限定来源，更不限于来自某一个或者某几个特定账户中的存款，故对新宏成公司非经其同意不得解封已经查封的银行账户的主张不予支持。

第四，关于（2017）粤20执异2号执行裁定书裁定查封的财产总值和（2017）粤20民初5号民事裁定书裁定保全的金额是否相当。《民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围”。考虑到财产保全的目的是为了保护申请人利益，以及申请有错误被申请人将得到合理赔偿，因此，在请求的范围内，保全的财产应当足额，即保全的财产应当等于请求的数额。中山中院（2017）粤20民初5号民事裁定书裁定保全的金额为100014552元。对此，如果实际查封的财产是银行存款，金额是否相等一目了然，不致发生争议。本案难点在于查封的主要财产是房地产，因房地产价格随时在变动，处置房地产的具体时间及处置时的市场价格均不确定，故客观上无法提前精确预知日后实际变现的价款。对此，只能由法院综合各方面情况酌定之。本案中山中院计算查封房产的价值时将商铺按25000元/㎡估价、住宅按10000元/㎡估价，考虑到双方当事人都没有申请法院委托评估机构依法评估，且即使委托评估也无法真正解决精确相等问题，中山中院酌情确定估价标准具有合理性，本院予以维持。但商铺按25000元/㎡估价，其依据是恒茂公司提交的评估报告，新宏成公司并不认可，新宏成公司主张按16000元/㎡估价；而住宅按10000元/㎡估价，超出在中山市国土资源局备案的成交单价（9000元/㎡），其中部分可能涉及案外人异议导致价值减损，新宏成公司亦不认可。故在商铺按25000元/㎡估价、住宅按10000元/㎡估价时，应当预留一定空间，以平衡新宏成公司之利益。对此，中山中院（2017）粤20执异2号执行裁定书有“考虑到房地产价格波动、变现贬损及查封房产有可能出现的案外人异议等因素”之表述，意思相同。上述空间，本院酌定为20%，即在商铺按25000元/㎡估价、住宅按10000元/㎡估价的前提下，实际查封房地产的价值为裁定查封金额的120%为宜。中山中院（2017）粤20执异2号执行裁定书查封银行存款约525万元，其余均为房地产，则应查封房地产折合价值应为（10001-525）*120%=11371万元。中山中院查封恒茂公司商铺30套，面积1571.45㎡，估价约3928万元；查封住宅62套，面积6322.43㎡，估价约6322万元，合计10250万元，其中差额约1121万元。

综上，复议申请人新宏成公司复议请求部分成立，对该部分请求本院予以支持。中山中院在异议审查中考虑到了“房地产价格波动、变现贬损及查封房产有可能出现的案外人异议等因素”，但该考虑最终没有在结果上体现，本院本应予以纠正。但因原保全行为已经被新的保全行为替代，原保全行为和异议审查裁定均无纠正的必要，本院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：……（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立”的规定，裁定复议申请人新宏成公司相应部分的复议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定如下：

复议申请人广东新宏成建筑工程有限公司的复议请求在1121万元的金额内成立。

本裁定为终审裁定。

审判长　　胡志超

审判员　　李昙静

审判员　　李焱辉

 

二O一七年六月三十日

书记员　　刘少娟