广东省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤民终1386号

上诉人（一审原告）：杰雅帝（清远）有限公司。住所地：广东省清远市清城区龙塘镇雄兴工业城。

法定代表人：刘裕，董事长。

委托诉讼代理人：刘惠萍、张中波，均为广东沁森律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：清远市佳利房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市经济开发区创兴大道**杰雅帝（清远）有限公司内（附楼）一层。

法定代表人：钟嘉杰，执行董事及经理。

委托诉讼代理人：周凤婷，广东君厚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钟国锋，广东君厚律师事务所实习律师。

上诉人杰雅帝（清远）有限公司（下称杰雅帝公司）因与被上诉人清远市佳利房地产开发有限公司（下称佳利公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，经广东省清远市中级人民法院审理作出（2012）清中法民二初字第19号民事判决，佳利公司不服该判决提起上诉，本院作出（2013）粤高法民一终字第43号民事裁定将本案发回重审。清远市中级人民法院重审审理后作出（2017）粤18民初7号民事判决，杰雅帝公司不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年4月26日公开开庭进行了审理。杰雅帝公司法定代表人刘裕及其委托诉讼代理人刘惠萍、张中波，佳利公司委托诉讼代理人周凤婷、钟国锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

杰雅帝公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持杰雅帝公司诉讼请求。事实与理由：（一）佳利公司一审撤回反诉后，一审法院未依法制作民事裁定书，也没有通知杰雅帝公司，一审判决依然列佳利公司为反诉原告，杰雅帝公司为反诉被告，程序违法。（二）双方于2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》是为办理过户备案需要签订的虚假合同（杰雅帝公司称其为“阳合同”、“后合同”），在2011年7月双方签订过一份交易价格为5500万元的合同（杰雅帝公司称其为“阴合同”、“前合同”），一审否定该合同存在，事实认定错误。1.“前合同”签订过程如下：佳利公司时任法定代表人钟卫东2011年初两次到马来西亚会见刘裕进行协商，2011年7月2日刘裕秘书收到刘某发来的“阴合同”范本后，刘裕于2011年7月4日从马来西亚到清远，在刘裕要求下钟卫东向杰雅帝公司汇款2750万元，其后双方签订“阴合同”，约定转让款为5500万元，其后刘裕办理了委托刘某办理交易手续的公证。对此，杰雅帝公司已经提交了公证书（证明刘某的电子邮箱2011年7月2日发给安某“阴合同”范本），刘裕的入境记录、委托刘某办理交易手续的公证书、证人蔡某的证人证言、土地转让款定金收据等证据。2.佳利公司在反诉状中确认2011年6月双方签订了《清远土地使用权转让合同书》，因该合同加盖公章部分印鉴不清，2012年1月19日重新签订了备案合同。只是该合同签订的确切时间是在2011年7月。（三）2012年1月19日签订的“阳合同”不是双方真实意思。1.刘裕当时未入境，未参与过该合同的签订，财产金额大的合同刘裕不亲自参与签订不合常理。2.该合同约定的交易价款和支付期限都和双方实际履行的行为不相吻合。合同项下三宗房产和四宗土地使用权，其中地价仅1850万元，而根据杰雅帝公司出具的收据，佳利公司支付2750万元土地转让金是定金，而按一般的交易惯例，定金不会超过价款的五成。佳利公司支付2750万元的时间也在该合同签订以前，若没有“阴合同”存在，佳利公司不可能先行一次性支付2750万元。3.涉案土地及地上建筑物是杰雅帝公司通过购买中国华融资产管理公司债权包、参与司法拍卖的方式取得，截止到2012年12月底，共支付债权包收购款、职工安置费、承担债务共计4430.20615万元，计至双方交易时间2011年7月4日按三年期贷款利率计算可获利息1736.0792万元，总计收购成本达到6166.28535万元，杰雅帝公司没有理由在六年后以2800万元低价出售。4.佳利公司一审撤回反诉后又另行起诉，要求杰雅帝公司偿还借款5820.5667万元及利息合计761万余元，如果其请求获得法院支持，转让价款仅2000万余元，远低于购地成本。佳利公司起诉依据的借据并没有刘裕签名，未经其同意，是杰雅帝公司员工刘丽华私自开具，目的是尽快完成交易。5.涉案土地在交易时已经被列入城市“三旧”改造范围，佳利公司取得土地使用权证后，马上申请土地规划变更，土地大幅升值。在明知他人可以获得高额利润的情况下，杰雅帝公司不可能贱卖财产。6.清远中信华房地产土地评估有限责任公司、广东国政土地和房地产评估有限公司、深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司等对涉案土地及地上建筑物出具的评估报告均是以土地为工业用地评估，未考虑土地性质变化情况，不能反映土地真实价值。（四）佳利公司已经默示承认5500万元的交易价款。杰雅帝公司多次通过短信、律师函、登报公告等方式催收余款，佳利公司从未进行反驳。（五）退一万步讲，即使认定“阳合同”合法有效，佳利公司未按照该合同约定付款，构成根本违约。即使认定其支付的2750万元是支付该合同约定的价款，但其仍欠付50万元土地转让款，一审判决在佳利公司撤回关于582万余元转让款的反诉的情况下认定其未构成违约，理据不足。对“阴合同”，佳利公司未付款占总款一半，对“阳合同”佳利公司分文未付，佳利公司也未支付过房价款。因此，佳利公司构成根本违约。

佳利公司答辩称：（一）杰雅帝公司当庭否认其提交的第一份上诉状，随意更改和推翻自己陈述过的事实，存在亵渎法律权威和妨碍庭审秩序之嫌。根据其提交的第一份上诉状，杰雅帝公司陈述“从本案证据得出结论，涉案土地及地上物的交易价格为2750万元+2800万元”，第二份上诉状陈述“涉案不动产的真实交易价格是5500万元而非2800万元”，相互矛盾，对价款问题始终无法自圆其说。第一份上诉状陈述，2800万元是以佳利公司未付款2750万元及延缓付款利息50万元计算，而在之前的庭审中，杰雅帝公司曾说一是钟卫东要求取吉利数字，二是为了避税，才约定2800万元。（二）第一次一审时，杰雅帝公司陈述，“阴合同”的签订时间是2011年6月，现在又陈述是在2011年7月。（三）2012年8月10日在第一次一审开庭时，刘裕陈述：“因为本人与钟卫东是在马来西亚谈的‘阴合同’，确实是5500万元。2011年7月4日直接到龙塘农信社签订了合同，然后到公证处盖章，蔡某把公章拿给我，我就把公章给刘某盖章。”根据刘裕的陈述，2011年7月4日杰雅帝公司与佳利公司签订了一份2800万元的合同，这与佳利公司在庭审中明确表示2011年7月4日与杰雅帝公司签订了一份2800万元的合同是吻合的。除为了办证在清远土地交易中心签订了一份合同，佳利公司有且只签订过一份2800万元的合同。（四）杰雅帝公司实际购入价不超过1200万元。作为大型汽车集团公司，杰雅帝公司收购资产包目的是生产汽车，对其最有价值的部分应该是其生产设备及厂房、发动机技术、相关批文公告等，职工安置费及支付债务费用是为这部分财产支付的对价，不是为了土地而支付的对价。根据杰雅帝公司二审提交的实物资产转让合同，杰雅帝公司以1067万元获得了64101.6平方米地产，折合均价为每平米166.5元。（五）土地被纳入“三旧改造”范围并非必然导致地价上涨，迄今为止，涉案土地性质仍是工业用地，2800万元土地转让价格是与当时的土地价值相符的，案涉土地因闲置被收回，杰雅帝公司为避免损失，急需转让。故请求驳回上诉，维持原判。

杰雅帝公司向一审法院起诉请求：判决解除杰雅帝公司与佳利公司之间签订的《房地产买卖合同》三份、《清远土地使用权转让合同书》（下称《土地使用权转让合同》），并责令佳利公司将其清市府国用（2012）第00038、00039、00040、00041号证下的土地使用权及其粤房地权证清字第××、**××95、02××97号项下的房屋的所有权无偿返还给杰雅帝公司。

一审法院查明：2002年12月25日，杰雅帝公司经清远工商管理部门核准登记成立,公司类型有限责任公司（外国法人独资），法定代表人刘裕，股东马来西亚杰雅帝有限公司，经营范围生产、加工、销售汽车配件和摩托车配件及其塑胶制品。

2011年6月16日，佳利公司经清远工商管理部门核准登记成立，公司类型有限责任公司，法定代表人钟卫东，经营范围房地产开发经营。

2005年间，清远市政府引资由杰雅帝公司收购原清远粤江微型汽车公司“债权包”，杰雅帝公司因此取得涉案的位于清远经济开发区百嘉工业园2号区的69852平方米土地使用权及地上建筑物所有权。因杰雅帝公司一直未缴清税费，涉案土地及地上建筑物的产权仍登记在原清远粤江微型汽车公司名下。

2011年2月15日，广东省住房和城乡建设厅出具《关于同意清远各县（市、区）“三旧”改造专项规划（2010-2015年）备案的函》中，将涉案土地（即粤江微型汽车有限公司）纳入“三旧”改造范围。

2011年4月，为了办理产权过户手续，杰雅帝公司委托清远中信华房地产土地评估有限责任公司对涉案土地及地上建筑物进行评估。2011年4月25日，清远中信华房地产土地评估有限责任公司出具清远中信华（房）评报字（2011）第622号《房地产抵押估价报告》，评估涉案的土地及地上建筑物总价为2760.858万元。2011年12月27日，涉案土地过户到杰雅帝公司名下。

2011年5、6月，杰雅帝公司与佳利公司经协商，将产权属杰雅帝公司名下位于清远经济开发区百嘉工业园2号区的四宗工业用地共计69852平方米土地使用权及地上建筑物整体转让给佳利公司。

佳利公司向杰雅帝公司法定代表人刘裕指定的银行账户支付了土地转让款2750万元后，杰雅帝公司法定代表人刘裕出具了收据，该收据上载明:“今收到土地转让款（定金）2750万元。”杰雅帝公司在该收据上加盖公司财务专用章，法定代表人在该收据签名。双方均确认收据出具的时间是2011年7月4日。

2012年1月11日，广东国政土地和房地产评估有限公司依据双方委托，出具粤国政[2012]（房估）字第0031号《房地产估价报告》，评估涉案土地及地上建筑物总价为2761.1237万元。

2012年1月18日，杰雅帝公司向佳利公司出具借据，该借据上载明“清远市佳利房地产开发有限公司：我公司于2005年在市政府的关怀支持下收购原清远粤江微型汽车公司（地址：经济开发区创兴大道**），现该宗土地（房产）已协议转让给贵司，由于我司自购买至今尚未办理更名手续，现在办理转让前税局要求必须缴纳清购买后更名的相关税费。为确保公司已购资产顺利更名及办理转让手续，特向贵公司借款用于缴纳税款582.05667万元。”杰雅帝公司加盖行政公章、财务专用章及法定代表人刘裕印鉴。

2012年1月19日，杰雅帝公司与佳利公司在清远土地交易中心鉴证下签订了《土地使用权转让合同》，约定杰雅帝公司将涉案土地及地上建筑物以2800万元总价款转让给佳利公司，其中地价款1851.6657万元，即单价272元/平方米。批准出让年期为50年，土地批准用途为工业用地。其中第五条付款方式约定：经甲、乙双方协商一致，同意按下列一、二方式缴付成交价款。（一）在合同签订之日，乙方（即佳利公司）向甲方（即杰雅帝公司）支付50%成交价即1400万元整作为履约保证金，余额自本合同签订之日起100日内（即2012年4月15日前）一次性付清。（二）分期付款，自本合同签订之日1月内（即2012年1月20日前）全部付清成交价款。首期在本合同签订之日起10日内（即2012年1月20日前），乙方向甲方支付50%的成交价款即（人民币）1400万元整；第二期2012年4月15日之前，支付50%成交价款即1400万元整。土地使用权转让的有关税费，如无其他约定，由双方按规定缴交。涉案土地及地上建筑物均办理了产权过户登记手续，将涉案土地产权证号变更为清市府国用（2012）第00038、00039、00040、00041号，将房产证号变更为粤房地权证清字第××、**××95、02××97号。

2012年3月，涉案土地及地上建筑物由佳利公司控制。

在庭审过程中,杰雅帝公司多次声明,与佳利公司就涉案土地及地上建筑物转让事宜协商过程中存在签订两份合同的情形,即除在2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》之外，双方还在2011年6月就同一标的签订了一份价款为5500万元的转让合同，为此还提交相关证据：一是该合同无双方签名盖章的电子打印文本，其内容载明涉案土地及地上建筑物价款为5500万元。二是在2012年3月15日、3月20日、3月29日、4月16日、4月17日分别向佳利公司法定代表人钟卫东发出手机短信催收余款。三是在2012年3月23日向佳利公司发出律师函要求其十天内付清全部尾款。四是在2012年5月13日在《清远日报》刊登催告函，要求佳利公司在收到该函或登报后十日内付清款项，否则解除合同、无偿收回土地使用权及其地上附着物等证据。庭审中，佳利公司对杰雅帝公司催收余款行为予以否认，并称在2011年6月双方确实签订过一份涉案土地及地上建筑物转让合同，但转让价款为2800万元，由于加盖公章部分印鉴不清，应清远土地交易中心要求于2012年1月19日在清远土地交易中心重新签订了《土地使用权转让合同》。但佳利公司没有向一审法院提交2011年6月所签订的转让合同。

杰雅帝公司提交了一份广东国政土地和房地产评估有限公司于2007年12月30日出具粤国政[2007]（房估）字第453号房地产估价报告，该报告上载明涉案土地（面积为61893平方米）及地上建筑物总价款为3461.03万元；另一份是清远国土资源局在2011年2月24日实施《清远区公开摇珠方式选定土地评估机构办法（试行）》文件。杰雅帝公司提供上述证据所要证明内容是：一是2012年1月11日的评估报告在土地面积（69852平方米）增加7959平方米的情况下还下浮了700多万元，证明该评估报告虚假和不真实。二是按照前述试行文件的规定，签订《土地使用权转让合同》所依据的2012年1月11日评估报告没有通过公开摇珠选定的评估机构，因此《土地使用权转让合同》是无效合同，并向一审法院提出评估的申请，并愿意支付相关评估费用。

一审法院向广东国政土地和房地产评估有限公司对其2007年和2012年出具的两份评估报告进行了调查。广东国政土地和房地产评估有限公司称：一是上述两份评估报告的目的不同。2007年的评估报告为委托方拟用房地产资产出资成立新公司提供价值参考依据，2012年的评估报告是为委托方办理转让过户手续提供价格参考依据而评估房地产市场价格。二是涉案土地原使用权人即粤江微型汽车有限公司一直在使用维护，而现在地上建筑物已经荒废、破旧，因此地上建筑物的价格下降了，但土地的价格却上升了，由原来的254元/平方米，上升到现在的275元/平方米。三是评估公司不清楚杰雅帝公司与佳利公司之间涉案土地及地上建筑物的交易价格，也不知道是否存在两份转让合同的情况。

一审法院向清远中信华房地产土地评估有限责任公司对其在2011年4月出具的评估报告进行了调查。清远中信华房地产土地评估有限责任公司称：其接受杰雅帝公司委托对涉案土地及地上建筑物从原清远粤江微型汽车有限公司过户到杰雅帝公司名下提供估价对象市场价值参考意见；不清楚杰雅帝公司与佳利公司之间交易具体情况。

2012年5月17日，清远城乡规划局批准同意佳利公司变更土地用途的申请，将涉案土地由工业用地变更为二类居住用地,容积率为≤2.0，建筑密度为≤25%，需按控规提供3017平方米用地作为公共服务设施用地。但佳利公司尚未补交变更土地性质差额税费。

2012年11月20日，一审法院接受杰雅帝公司提出评估的申请，公开选定深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对涉案土地及地上建筑物进行评估。2013年1月4日，该公司作出《房地产估价报告》，其主要内容为：估价时点为2012年1月19日；估价对象为在工业用途下公开市场价值；涉案土地及地上建筑物剩余使用年限至2045年7月11日止共33.5年；总价值为2795.8023万元。杰雅帝公司认为，依据广东省住房和城乡建设厅《关于同意清远各县（市、区）“三旧”改造专项规划（2010-2015）备案的函》，已明确了涉案土地纳入“三旧”改造范围，清远城乡规划局清城分局批准将涉案土地变更为二类居住用地，评估对象中的土地用途确定为“工业用途”不当，应为“二类居住用地”，该评估结论严重偏离市场价值，显失公平，并拒绝支付此次评估费，提出重新评估的要求。佳利公司认为，对该报告真实性、合法性均无异议，与杰雅帝公司在诉讼过程中提交的评估报告相互印证，证实双方就转让涉案土地使用权及地上建筑物约定的转让价格符合市场价格，是双方真实意思表示。深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司认为，其依据《土地使用权转让合同》、《国有土地使用证》、《审定通知书》等资料，综合确定评估的估价基准日为2012年1月19日、土地性质为工业用途，而不能按照变更后的土地用途进行评估；结合现场勘察以及清远工程造价信息，综合确定涉案房屋的建筑物成本价值，因此评估结论是客观、合理的。

2013年1月23日，杰雅帝公司向一审法院提交一份其单方委托清新中永恒土地和房地产评估事务所对涉案土地及地上建筑物作出的《评估报告书》，其主要内容：估价基准日为2013年1月15日；设定用途为二类居住用地，土地实际用途为工业用地；使用年限为70年；涉案土地及地上建筑物的总价值为7804.26万元。佳利公司认为杰雅帝公司提交该份报告书已超过法定举证期限，法院不应当接受该份证据材料，也不应当对此进行审查及组织质证，否则属程序不当；另涉案土地及地上建筑物的评估已由法院指定评估及查明，杰雅帝公司另行单方委托评估违反法定程序，因此不予质证。

杰雅帝公司多次写信向各级反映，要求取消此宗转让土地合同买卖，将涉案土地及地上建筑物退还给杰雅帝公司，并将其已收取的预付款返还对方，办理有关过户手续费用由其承担。诉讼过程中，一审法院向杰雅帝公司进行调查，杰雅帝公司称上述反映是其真实的意思表示。

佳利公司于2018年5月24日，向一审法院申请撤回反诉。

一审法院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷，因杰雅帝公司起诉要求解除涉案合同引发,杰雅帝公司要求解除合同的理由是佳利公司逾期付款构成根本违约。佳利公司已经实际支付的土地使用权转让价款为2750万元，双方对该节事实并无异议，如按照双方2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》约定的土地使用权转让价款，佳利公司尚未支付的款项余额仅为50万元。再结合杰雅帝公司向佳利公司借款五百余万元的情况，佳利公司逾期支付50万元余款的行为尚不构成根本违约。现杰雅帝公司要求解除合同，其提出的主要理由是认为双方达成过一份转让价款为5500万元的协议，而该份协议是双方的真实意思表示，2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》仅用于备案。佳利公司对杰雅帝公司的主张提出异议，认为双方并未达成过转让价款为5500万元的协议。结合双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点可归纳为：杰雅帝公司与佳利公司是否达成过以5500万元转让涉案土地使用权的协议。

杰雅帝公司主张双方签订过一份价款为5500万元的协议，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，应当由杰雅帝公司对合同的订立承担举证责任。杰雅帝公司并未提交足以证明双方签订合同的直接证据，一审法院综合其提交的其他证据对其主张是否成立进行综合判断。

首先，关于杰雅帝公司员工刘某的邮件。该邮件内容是一份转让价款为5500万元的合同，发件人为杰雅帝公司的员工刘某，收件人为杰雅帝公司法定代表人刘裕的秘书，发送日期为2011年7月2日。尽管杰雅帝公司对邮件进行了公证，但公证处公证的内容仅限于公证时点2017年7月20日邮箱的内容，对于邮件的来源及公证时点前的真实性无法保证。相反，杰雅帝公司提供给一审法院的从同一份邮件打印出来的两份合同版本，在第三条“转让价款”处格式明显不同，由此可见，该邮件的内容并非不可更改。另外，邮件的发送日期为2011年7月2日，而根据杰雅帝公司在2012年8月10日一审法院开庭笔录中的陈述，双方签订价款为5500万元合同的时间为2011年6月份，与邮件的发送时间不符。退一步讲，即使邮件的内容真实，也无法证明双方最终签订了以5500万元转让涉案土地使用权的协议，该证据达不到杰雅帝公司的证明目的。

第二，关于杰雅帝公司的陈述。杰雅帝公司在最初起诉时，并未提出双方签订过一份价款为5500万元的合同，而是以佳利公司未履行2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》约定的付款义务为由，要求解除合同。在佳利公司应诉答辩并提起反诉后，杰雅帝公司才提出上述主张。诉讼过程中，杰雅帝公司对于5500万元合同的遗失时间、遗失方式的陈述前后不一。合同的去向作为本案的关键事实，从杰雅帝公司主张的签订合同的时间至杰雅帝公司提起诉讼，时间尚不足一年，对于重要合同的去向杰雅帝公司陈述极不符合常理，一审法院对此不予采信。

第三，关于鉴定结论。涉案的鉴定结论共五份，评估涉案土地的价值从2760万元至7804万元不等，导致评估价值差异较大的主要原因是鉴定机构选取的评估基准日及对涉案土地用途及使用年限定位的不同。关于评估基准日的选取，涉案土地转让发生在2011年至2012年初，五份鉴定结论中，由广东国政土地和房地产评估有限公司在2012年1月11日出具的鉴定结论、由清远中信华房地产土地评估有限责任公司出具的鉴定结论，以及由法院选定的深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司出具的鉴定结论选取的评估基准日均在2011年至2012年初，能更准确的反映出涉案土地在交易前后的市场价值。根据三份鉴定结论，涉案土地的市场价值均在2700万元左右，与双方在2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》约定的转让价格相当。而广东国政土地和房地产评估有限公司在2007年12月30日出具的鉴定结论与清新中永恒土地和房地产评估事务所出具的鉴定结论选取的评估基准日分别为2007年与2013年，两个时间节点与涉案土地转让的时间相差较大。清新中永恒土地和房地产评估事务所出具的鉴定结论在土地用途和土地使用年限的定位上均与转让时的实际情况不符。此外，一审法院向广东国政土地和房地产评估有限公司所做的调查笔录也显示出其作出的两份鉴定结论因客观情况变化导致价格差异较大。故杰雅帝公司以此为由主张2800万元的转让价格明显偏低，理由不成立。另一方面，民事主体进行交易主要体现双方的意思自治，交易价格的高低并不受制于交易标的的市场价值。即使交易标的的评估价格高于交易价格，也不能以此为由否认交易的真实性。杰雅帝公司拟以鉴定结论证明双方达成过一份价款为5500万元的协议，理由不成立。

第四，关于催款短信、催告函。杰雅帝公司在清远日报上刊登的催告函以及邮寄给佳利公司的催告函，均未载明欠款数额，无法证明杰雅帝公司主张的交易金额为5500万元。而催款短信，由于杰雅帝公司未提交证据原件，且短信均为杰雅帝公司发出的信息，在佳利公司否认收到的情况下，根本无法认定该信息的真实性，一审法院对此不予采信。

第五，关于证人证言。杰雅帝公司申请出庭作证的证人均为杰雅帝公司的员工，与杰雅帝公司有利害关系，其中证人严某上在出庭作证前还参与了本案原二审的旁听，故对于两名证人的证言，一审法院不予采信。

综合上述证据及杰雅帝公司提交的其他证据，杰雅帝公司的举证尚不足以证明双方达成过一份以5500万元转让涉案土地使用权的协议，其以此为由要求解除合同，一审法院不予支持。

关于佳利公司的反诉部分，佳利公司在诉讼过程中申请撤回反诉，符合法律规定，一审法院予以准许。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第六十三条、第六十四条、第六十六条、第六十九条之规定，判决如下：驳回杰雅帝公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费316800元，财产保全费5000元，由杰雅帝（清远）有限公司负担；反诉案件受理费26272元，由清远佳利房地产开发有限公司负担。

本院经审理查明，一审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。

本院二审审理过程中，杰雅帝公司提交新证据如下：1.公证书，证明2011年7月4日签订“前合同”后，刘裕等人前往公证处办理委托刘某办理涉案土地使用权和房产转名和转让、签约等事项的委托手续，公证时间与前合同签订时间相符。2.刘裕的护照记录。证明根据刘裕入境时间，“前合同”的签订时间只能是2011年7月，且和印证催款短信内容。3.四份土地登记申请书，证明刘丽华根据“前合同”的要求，在清远土地交易中心申请将涉案四块土地办理登记在杰雅帝公司名下。4.四份土地使用权交易成交证明书，证明2011年12月23日、12月26日，涉案四块土地登记在杰雅帝公司名下。5.土地使用权转让计地税表，证明涉案四块土地在转让登记在杰雅帝公司名下时以19209300元计征税费，且已完税。6.证明一份，证明原位于清远扶贫区2号小区和阳光新城2号区的土地地址更名为清远经济开发区百嘉工业园2号区。7.证明一份，证明粤江微型汽车公司位于清远市扶贫区××区××土地地址已更××为××扶贫开发区××大道××号。8.四份土地登记申请书，证明刘某与钟卫东于2012年1月19日共同向主管部门申请土地转移登记。9.四份土地使用权交易成交证明书，证明涉案四块土地由杰雅帝公司过户到佳利公司名下。10.土地使用权转让计地税表和计契税表，证明土地转让至佳利公司时以18516657元计税。11.收购合同及补充协议，证明杰雅帝公司以5100万元购地，其中涉案土地共支出3600万元，实际已支付费用4430.20615万元，其中绝大部分用于收购涉案土地，不可能在收购土地六年后以2800万元低价转让。12.清远市属国有企业改革领导小组办公室《关于清远奔得汽车集团有限公司转让企业产权要求享受有关优惠政策的批复》。13.中国华融资产管理公司广州办事处与杰雅帝公司签订的《实物资产转让合同》及该办事处回函，证明杰雅帝公司以1067万元取得部分涉案土地及房产。14.工商银行清远分行向清远国土局出具《关于要求办理国有土地使用权转让手续的函》，证明工商银行清远分行要求行政部门将土地使用权登记在杰雅帝公司名下。15.杰雅帝公司通过银行支付收购合同约定款项的统计表，反映其根据收购合同支付收购款、职工安置费、支付债务等共计44302061.5元。16.中国华融资产管理公司处置资产回收款项凭证，证明2006年9月至2006年12月，杰雅帝公司为收购涉案土地有关债权包支付1201万元。17.职工安置费统计表及凭证，证明杰雅帝公司为收购涉案土地而支付涉案土地上粤江微型汽车公司职工安置费共1729.20615万元。18.中国农业银行还款凭证，证明杰雅帝公司根据收购合同承担粤江微型汽车公司债务1500万元。19.利息计算表及银行贷款基准利率表，以杰雅帝公司实际支出4430.20615万元，按照同期银行利率计算至2011年7月计利息约1736.0792万元。20.佳利公司在清远市清城区人民法院起诉杰雅帝公司借款合同纠纷一案材料，证明佳利公司撤回本案反诉后，另案起诉杰雅帝公司归还借款及利息合计761.10767万元。21.清远市中级人民法院（2001）清中法执字第176-2号民事裁定，证明杰雅帝公司通过司法拍卖取得涉案四宗土地中一宗，支出407万元。22.机票，证明刘裕于2011年7月4日到达广州，7月5日离开广州，证明“阴合同”签订时间为2011年7月4日。23.四份土地登记申请书，证明杰雅帝公司员工刘某申请将《收购合同》第一条第（二）项所涉土地分别变更登记在曾伟权等案外人名下。24.四份土地使用权出让合同，证明杰雅帝公司2011年6月到12月将证据23所涉土地（也是涉案土地的临近地块）陆续转让时，转让单价均远高于涉案“阳合同”约定的272元/平方米的单价，“阳合同”交易价格不合理。

佳利公司对以上证据质证认为：证据1、3、9、10认可真实性，不认可证明内容。证据4、5、20、21认可真实性，不认可关联性。证据6、7、8予以认可。证据2、11-19均不认可，其中证据13实物资产转让合同第一条第一款指向的清远扶贫区2号61893平方米土地与2208.6平方米房地产的交易价格仅1067万元，远低于杰雅帝公司主张的收购成本。2005年杰雅帝公司收购资产包时，地上建筑物仍能正常使用且状况良好，但在2011年6、7月转让给佳利公司时地上建筑物因未进行日常维护全部废弃。证据22-24均不予认可，与本案无关联性，且其中三块土地用途为商住综合或城镇住宅用地，而案涉土地性质为工业用地，另一地块虽是工业用地，但地段、位置不同，不具有可比性，案涉交易发生在2011年6、7月，在该地块交易前，该地块单价比案涉交易价稍高符合市场规律。

另查明，杰雅帝公司在本案开庭后，于2019年6月17日书面申请证人LeongWeileng（即Anni，中文名梁某）出庭作证，证明其亲自参与：1.发出催款短信。2.帮助刘裕订2011年7月4日入境中国的机票。3.接收刘某发来的“前合同”文本。

关于涉案合同的签订情况，佳利公司在本案历次审理过程中的陈述分别如下：1.2012年7月3日《反诉状》陈述：“2011年6月，经双方协商一致，对涉案宗地及地上建筑物进行了评估，根据评估结果确定上述四宗工业用地及地上建筑物、附着物的总成交价款为2800万元整，双方签订了《清远土地使用权转让合同书》……2012年1月19日，因上述《清远土地使用权转让合同书》中加盖公章部分印鉴不清，经清远土地交易中心要求在清远土地交易中心重新签订了鉴证备案的《清远土地使用权转让合同书》”。2012年8月10日开庭时，杰雅帝公司询问佳利公司：“请问被告方，书面反诉状说2011年6月签了合同后才支付2750万元，请问被告2011年6月签订的合同现在哪里？”，佳利公司回答：“当时钟卫东已经出差，是双方口头约定，事实上是没有签订该份合同书。”2015年5月26日开庭时，佳利公司陈述“以前是在2011年6、7月期间签过一份2800万元的合同，从来没有签过5500万元的合同”，对该合同佳利公司现在是否持有，佳利公司陈述“找不到了，而且也不是涉案的合同”。2015年6月2日开庭时，法官询问：“第一份合同是什么时候签的？”佳利公司签订涉案合同时的法定代表人钟卫东陈述“记不起是哪一天了，给钱那天签的”，法官问：“在什么地方签的？”钟卫东：“在清远龙塘镇，路边吃饭的时候他们打出来我签的。”法官问：“这份合同现在在哪里？”钟卫东：“盖得不清，国土那里就撕掉了替换了新的”。钟卫东还陈述：“第一次我们拿着2800万的合同先到国土局，国土局要我们先去房管局过户，交了税再回来这里。后来我们就去房管局，房管局接受了材料，办了三个证，我们再去国土办，国土有一个格式，当时我们填了，也没说有问题，过了两三天说填错了，不行，我们就再去填，就叫盖章那个人把这些都盖好了重新提交。”

杰雅帝公司主张双方签订了交易价款为5500万元的合同，合同文本遗失，对合同的签订时间和遗失情况，其在本案历次审理过程中的陈述如下：2015年6月2日开庭时，法官询问：“杰雅帝公司，你方一直主张第一份合同遗失了，是吗？”杰雅帝公司法定代表人刘裕回答：“是的。我有个包不见了，我向警察局报案了，一审已经提交了。2011年丢失的，里面有一些支票本等重要内容，我们的报案记录已经提交。”2016年11月30日开庭时法官询问：“什么时候发现合同掉了的？”杰雅帝公司答：“应该是在2012年要诉讼的时候。”佳利公司陈述：“公文包丢失是在2011年9月22日，报案时间是2011年9月22日”。杰雅帝公司答：“合同是在2011年9月22日丢失的，但刘裕不敢说，后来的委托律师函都不敢写多少钱，想钟卫东拿出他的合同跟我们对数，从而找回合同。”

关于2012年1月18日杰雅帝公司向佳利公司出具借据的原因，杰雅帝公司在2015年5月26日庭审时陈述：“我们的5500万元的合同上写的很清楚，我们是实收5500万元，所有产生的税费都由佳利公司负担。”“合同上有约定，担心第一手过户（即从原权利人过户到杰雅帝公司名下）过不了，如果过不了我们要赔偿钟卫东合同价款30%，1000多万，所以钟卫东就要刘某写借据，就是担心过不了户，如果过不了户就要赔偿。”此次本院审理过程中，在2019年4月26日开庭时，杰雅帝公司陈述出具借据的原因是：“逼不得已为了收回尾款，才写了借据。对方已经耽误了很久，2700多万的尾款还没有支付，只是为了达成收回尾款的目的。”

杰雅帝公司曾申请其公司职员蔡某、严某上作为证人出庭作证，蔡某在2012年8月10日开庭时陈述未见过2011年7月4日的合同，只清楚合同价款，具体内容不清楚。严某上在2017年9月21日开庭时陈述：钟卫东、刘裕等人洽谈时其在场，听到交易价格是5500万元。

本院经审查认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。根据双方诉辩意见，本案争议焦点是：双方转让土地使用权及地上建筑物的价款金额，双方于2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》是否应予解除。

关于双方争议的转让土地使用权及地上建筑物的真实交易价款的问题。杰雅帝公司主张，其与佳利公司于2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》是用于备案，双方实际履行的是另一份以5500万元为交易价款的合同。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。杰雅帝公司陈述，约定交易价款5500万元的合同已经遗失，其为证明该合同的存在提交了其他证据，本院对此分别论述如下：

首先，杰雅帝公司提交了一份该合同的打印文本，但该文本是从公司员工刘某的电子邮箱中打印，发件人为刘某，收件人为杰雅帝公司法定代表人刘裕的秘书，也即这份文本没有反映与佳利公司的任何关联，而杰雅帝公司未提交其他证据证明反映佳利公司曾经参与了该合同文本的制定，或者就文本内容作出过同意的意思表示，该合同文本并不能达到杰雅帝公司的证明目的。杰雅帝公司申请出庭作证的证人蔡某、严某上均是该公司职员，与其存在利害关系，其中蔡某表示未见过2011年7月4日的合同，只清楚合同价款，具体内容不清楚。严某上则陈述钟卫东、刘裕等人洽谈时其在场，听到交易价格是5500万元。蔡某、严某上均是杰雅帝公司的员工，与杰雅帝公司存在利害关系，且从证言内容看，二人均未见过合同，只是听到或者通过其他方式知道价款是5500万元，对双方当事人是否最终就交易价款5500万元达成一致，二人的证言内容均不明确，因此，以上证人证言不足以证明待证事实。此外，在诉讼过程中，佳利公司确认曾于2011年6月、7月间签订过一份合同，只是约定价款与2012年1月19日《土地使用权转让合同》一致，但佳利公司对该合同的去向几次说法并不一致，杰雅帝公司作为承担举证责任的一方，也未依法申请人民法院责令佳利公司提交这份合同的文本，应由其承担相应的不利后果。

第二，杰雅帝公司提交了关于其购地成本、土地市场价值的证据，以证明备案合同约定的2800万元价格不合理，从此角度佐证其主张。杰雅帝公司主张其购买涉案土地时的实际支出共计4430.2061万元，但根据其提交的有关收购合同，杰雅帝公司对清远奔得汽车责任有限公司、清远奔得汽车集团有限公司、清远粤江微型汽车公司的资产进行了整体收购，涉及资产不仅包括涉案争议土地，还包括其他地块、厂房设备等，因此，该合同约定的杰雅帝公司作为收购方需承担的被收购方银行贷款利息等债务，是为完成整体收购支付的对价，即使杰雅帝公司主张的支出属实，也不应全部认定为涉案土地的购入成本。关于土地的市场价值，杰雅帝公司对一审委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司就涉案土地及地上建筑物作出的评估报告不予认可，认为评估报告将评估对象确定为“工业用途”不当，并提交了其单方委托作出的评估报告，设定土地用途为二类居住用地，以2013年1月15日为评估基准日，评估总价值为7804.26万元，在本次二审开庭时，还提交了重新评估申请书。对此，本院认为，在合同磋商过程中，对合同约定内容产生影响的因素是多元的，类似本案这种重大交易的达成，往往存在复杂的背景，经过多次协商，包括卖方的购入成本、合同标的的市场价值都仅是双方签订合同时确定成交价的参考依据，并不能排除当事人基于其他考量达成交易，只要双方是在自愿的情况下做出真实、合法的意思表示，合同即具备法律效力。因此，杰雅帝公司提交的关于购地成本、土地市场价值等证据，对证明待证事实并无意义。基于这一原因，对杰雅帝公司提出的重新评估申请，本院不予准许。

第三，杰雅帝公司提交了其向佳利公司催收余款的相关证据，并主张，其曾多次通过多种方式向佳利公司催收余款，佳利公司从未提出异议，即默示承认了交易价款实际为5500万元。对此，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。因此，杰雅帝公司主张佳利公司的沉默等于对5500万元交易价款的认可，缺乏理据。

第四，在本案审理过程中，杰雅帝公司存在对有关事实前后矛盾的陈述。关于其主张的“阴合同”遗失的情况，按其最初陈述是在2011年9月22日，装有合同的公文包丢失并报案，此后又陈述“应该是在2012年要诉讼的时候”发现合同丢失。另外，如按杰雅帝公司主张，佳利公司还有过半数购地款未付，但杰雅帝公司却于2012年1月18日向佳利公司出具借据，借款用于缴纳税款5820566.7元，不合常理。按杰雅帝公司最初的陈述，2011年9月22日发现装有合同的公文包丢失并报案，在此情况下，其不仅未要求补签合同，反而还出具借据，放任交易风险的扩大，与其作为企业法人应当具有的风险判断和防范能力不符。对出具借据的原因，杰雅帝公司在两次庭审时的陈述不一致，本次二审开庭时，杰雅帝公司陈述出具借据的原因是：“逼不得已为了收回尾款，才写了借据。对方已经耽误了很久，2700多万的尾款还没有支付，只是为了达成收回尾款的目的。”但出具借据的次日，杰雅帝公司配合佳利公司签订备案的《土地使用权转让合同》，以完成土地使用权过户，没有任何迹象反映双方当时已经产生关于尾款的争议，这与杰雅帝公司陈述的“逼不得已为了收回尾款”明显不符。上述疑点及矛盾之处，杰雅帝公司无法自圆其说。

此外，杰雅帝公司二审申请证人出庭作证，欲证明其参与发送催款短信、为刘裕预定机票，接收刘某发来的“前合同”文本。杰雅帝公司未根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十七条的规定，在举证期限届满前提出该申请，且如前所述，即使以上事项真实，亦无法证明佳利公司同意以5500万元为交易价款，因此，对其申请，本院亦不予准许。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条的规定，杰雅帝公司的举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。综合以上分析，杰雅帝公司所作举证，并未达到这一证明标准。故对其主张的事实，本院不予确认。

关于杰雅帝公司是否有权解除2012年1月19日《土地使用权转让合同》的问题。因杰雅帝公司未能举证证明5500万元合同的存在，其以佳利公司未足额支付5500万元为由解除合同并无事实依据，本院不予支持。杰雅帝公司提出，即使按照2012年1月19日《土地使用权转让合同》的约定，佳利公司也还欠付50万元，杰雅帝公司有权解除合同。本院认为，该《土地使用权转让合同》约定，佳利公司未付清剩余款项50万元尚未构成根本违约，该合同也未约定此种情况下杰雅帝公司有权解除合同，且涉案土地使用权及地上建筑物转移登记是基于杰雅帝公司和佳利公司双方真实、自愿的意思表示完成，杰雅帝公司请求解除合同并返还财产，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。

此外，佳利公司在本案一审审理过程中撤回反诉，一审法院未对该事项作出民事裁定，而是在一审判决中表述予以准许，程序上存在瑕疵，但不影响一审法院对本案争议问题的认定和实体结果的处理，不构成严重违反法定程序。

综上所述，杰雅帝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费316800元，由杰雅帝（清远）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　谢文练

审判员　　佘琼圣

审判员　　金锦城

 

二〇一九年六月十七日

法官助理郭尔绚

书记员洪喜芬