（2018）粤民申7885号

再审申请人(一审被告、二审上诉人)：广州市信升房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市花都区新华街荔红南路**。

法定代表人：胡惠萍，总经理。

委托代理人：罗月薇、黄志强，均为广东合誉律师事务所律师。

再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：汤美霞，女，1982年3月6日出生，汉族，住广东省广州市从化区。

委托代理人：黄晓敏，广东鸿麓律师事务所律师。

再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：陈国明，男，1978年2月18日出生，汉族，住广东省广州市从化区。

委托代理人：黄晓敏，广东鸿麓律师事务所律师。

再审申请人广州市信升房地产开发有限公司（简称信升公司）、汤美霞、陈国明因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省广州市中级人民法院(2018)粤01民终7769号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

信升公司申请再审称：（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的规定，信升公司不需承担逾期办证的违约责任。1、信升公司已在法定期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件，可不承担逾期办证的违约责任。案涉房屋在2016年5月1日交付汤美霞、陈国明使用，2016年6月20日申请案涉项目首次登记，2016年7月21日取得《受理回执》，信升公司已履行法定义务。2、二审判决已查明广州市“土地出让金补交政策引发办证流程发生变化等一些客观外在因素”影响案涉房屋登记时间，这并非信升公司可以抗力的，不应由信升公司承担责任。信升公司在本案中一直积极履行办证义务，但办证的延迟并非信升公司单方努力可以完成，广州市土地出让金补交政策变更和第三方评估等均影响了办证的期间，不属于信升公司的原因。本案房地产项目初始登记延迟的根本原因是执行2014年3月28日出台的《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》(简称《意见》)。对《意见》补交土地出让金的新增要求，信升公司在申请初始登记前并不清楚。2016年6月20日信升公司申请案涉房地产项目首次登记，国规局2017年7月31日才出具《广州市房地产初始登记告知书》。期间包含国规局执行《意见》导致办证流程的变更、第三方评估土地出让金标准的时间，但都不是信升公司的原因拖延，不应归责给信升公司。3、即使信升公司在2016年12月1日才补齐资料，根据有关规定，国规局应在2016年12月1日后30个工作日内办结不动产登记手续，以此计算，国规局依法应在2017年1月30日前完成案涉房地产项目的初始登记。按案涉《商品房买卖合同》第2l条约定信升公司代办案涉房屋转移登记的期限为2017年3月8日，信升公司登记也不会延误。而国规局实际在2017年7月31日才出具《初始登记告知书》，该延误期间(约200天)不应由信升公司承担责任，应在信升公司承担责任期间扣除。（二）根据合同约定，信升公司也不需支付违约金。l、《商品房买卖合同》第22条约定，“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第21条约定期限办妥并取得《房地产权证》的”，信升公司才应当承担违约责任。信升公司已经积极履行了办证义务，没有违反合同约定。2、《本合同补充协议》第四条将“政府行为”排除在信升公司责任范围外。本案的办证延迟，是政府行为导致，信升公司“可据实予以延期”。据此，请求再审。

汤美霞、陈国明申请再审称：（一）二审法院将信升公司违约金由万分之五调低至万分之二，是事实认定错误。1、二审法院认为案涉房屋交付给汤美霞、陈国明使用后，迟延办证的行为不影响案涉房屋的使用，错误缩窄了房屋所有权人的物权权益，从而错误认定了汤美霞、陈国明权益受损的范围，据此调低违约金金额存在明显错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立需经依法登记才发生公示效力，由于信升公司违约导致汤美霞、陈国明无法在合同约定的期限内取得案涉商品房的所有权并达到稳定状态，明显影响了汤美霞、陈国明作为案涉商品房所有权人对房屋的占有、使用、收益、处分权利。2、二审法院在缺乏证据证明的情况下，认定“近年来房价上涨”，从而认定迟延办证“不会影响房屋交换价值”，明显属于事实认定错误，据此调低违约金标准损害了汤美霞、陈国明的合法权益。且不论案涉商品房房价在办证迟延期间是否确实上涨，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定，信升公司迟延办证，实际延长了汤美霞、陈国明处分房产可以免征增值税的期限，若汤美霞、陈国明在该段实际延长的期间处分房产必然增加税费支出，从而影响房屋交换价值。3、二审法院认为“信升公司亦有积极履行办证义务，迟延办证亦与土地出让金补缴政策引发办证流程变化”有关联，据此作为调整违约金的因素，但上述认定与二审判决认定迟延办证责任应由信升公司承担存在前后矛盾。迟延办证与土地出让金补缴政策引发办证流程变化无任何关联性，完全是信升公司的过错，二审法院据此调整违约金错误。（二）汤美霞、陈国明诉请逾期办证期间每日按案涉商品房总价款0.05%的标准支付违约金，有明确的合同及法律依据；而信升公司主张违约金过高，却未提供任何证明违约金过高及过高标准的证据。二审法院在信升公司未承担举证责任的情况下，将违约金标准调低至每日万分之二，属于举证责任分配错误，错误适用了违约金调整的法律规定，也违背了当事人意思自治，扰乱房地产交易市场的自由发展。本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的应当再审情形。据此，请求再审。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据信升公司和汤美霞、陈国明的申请再审理由，本案应审查的问题是：信升公司是否应承担逾期办证违约责任；二审判决调低违约金标准是否错误。

关于信升公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。信升公司未按合同约定的时间为汤美霞、陈国明办妥商品房的产权登记，违反了合同的约定。信升公司申请再审主张本案房地产项目初始登记延迟的根本原因是执行2014年3月28日出台的《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》，但该意见在2014年12月4日双方签订《商品房买卖合同（预售）》前已经存在。虽然2016年6月20日信升公司申请案涉房屋项目初始登记，2016年7月21日取得《受理回执》，但经二审法院向广州市花都区国土资源和规划局调查，该局的复函明确该《受理回执》为申请土地出让金审核业务，并非该局受理初始登记回执。现信升公司并未提供充分证据证明案涉房屋项目直至2017年7月31日才完成初始登记是由于政府部门的责任造成。因此，二审判决信升公司承担逾期办证违约责任并无不当。

关于二审判决调低违约金标准是否错误的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。虽然合同约定逾期办证违约金是每日按商品房总价款万分之五的标准计算，但汤美霞、陈国明未提供因信升公司逾期办证给其造成的实际损失的证据，二审法院考虑案涉房屋已交付使用、近年房价上涨、信升公司迟延办证存在一些客观因素，依据相关法律及司法解释规定酌情调整违约金标准为以每日万分之二的标准计算，并无不当。

综上所述，信升公司和汤美霞、陈国明的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回广州市信升房地产开发有限公司和汤美霞、陈国明的再审申请。

审判长　　余洪春

审判员　　陈志坚

审判员　　钟锦华

 

二〇一九年四月二十三日

书记员　　苏冰娜