法定代表人：黎永星，董事长。

委托代理人：潘斌、何汉初，均为广东金领律师事务所律师。

上诉人广州市景兴房地产开发有限公司（简称景兴公司）因与被上诉人广州渔民新村饮食有限公司（简称渔民新村公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

当事人在原审时的起诉和答辩情况

渔民新村公司于2016年9月6日向原审法院起诉称：渔民新村公司与景兴公司于2015年12月签订荟景湾商业裙楼、住宅、车位认购书及补充协议，约定渔民新村公司购买景兴公司荟景湾商业裙楼201、301、401、501、3301、3302号房屋及负二层50个停车位，合共楼款4.5亿元（其中401号房屋楼款1.15亿元）。由于景兴公司急需用款，双方约定定金4500万元，签订认购书即支付；首期款40%，在景兴公司涂销抵押并且网签房屋买卖合同后支付；其余楼款按揭支付。同时，补充协议约定荟景湾首层北大堂、二层夹层赠送给渔民新村公司使用。双方协商确定，上述所有物业的买卖价格及物业使用均是一个完整、整体的交易。认购书及补充协议签订后，双方按照约定履行了合同，渔民新村公司向景兴公司支付了约定楼款，2015年12月18日、21日合共支付楼款4500万元；同时，景兴公司于2016年1月13日将商业裙楼物业整体交付给渔民新村公司实际使用。渔民新村公司对商业裙楼物业进行了整体装修，并于2016年2月2日对商业裙楼物业及停车场以渔民新村酒家进行整体开业经营。按照认购书第四条约定，除了楼款10%的定金先行支付，其余楼款只需存在渔民新村公司银行账户名下，等到景兴公司涂销抵押并且网签合同再支付，但景兴公司称急需用款，要求渔民新村公司支付楼款。渔民新村公司出于考虑对景兴公司的经济支持及物业的整体交易因素，在2016年1月8日向景兴公司支付楼款1430万元、2016年1月21日支付楼款500万元、2016年2月1日支付楼款930万元。2016年5月渔民新村公司要求景兴公司及时办理涂销房屋的抵押手续，并进行网签合同，推进房屋买卖交易。景兴公司称如果渔民新村公司分楼层支付楼款，将在收到楼款时即时涂销抵押，进行网签。于是，2016年5月30日渔民新村公司应景兴公司要求将401房的3450万元楼款支付给景兴公司，但景兴公司却食言，没有涂销抵押，也没有网签合同。随后渔民新村公司一再催促，景兴公司一直未能按照约定涂销抵押。景兴公司的违约行为显示其涂销抵押的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险，致使渔民新村公司对景兴公司的履约能力产生严重不安。景兴公司在自己违反承诺不予涂销抵押的情况下，却在2016年7月初发出函件催告整体楼款。虽然如此，渔民新村公司面对景兴公司可能不能涂销抵押的后果，也在合理时间内准备了50%（包括定金）楼款，银行出具了同贷书，并于2016年8月15日及8月26日通知了景兴公司，要求景兴公司按照约定涂销抵押，进行房屋买卖合同网签。景兴公司在2016年7月28日以渔民新村公司违约为由，向渔民新村公司发出《解除合同通知函》，景兴公司的解约行为无据，应为无效。同时，景兴公司还存在其他违约行为。综上，渔民新村公司和景兴公司双方对买卖物业已经履行、已交付并已装修及开业使用；景兴公司对认购书及补充协议存在违约行为；渔民新村公司已履行约定，已在合理时间内通知景兴公司进行进一步交易手续。因此，景兴公司以《解除合同通知函》意图解除认购书及补充协议，既无事实根据，更无法律依据。请求：1、确认景兴公司对荟景湾401房认购书及补充协议的《解除合同通知函》无效，认购书及补充协议继续履行；2、本案受理费由景兴公司负担。

景兴公司答辩称：（一）景兴公司与渔民新村公司通过认购书建立了预约合同关系，渔民新村公司关于交易方式的叙述违背合同本身约定。2015年12月景兴公司与渔民新村公司签订了荟景湾商业裙楼、住宅、车位认购书共七份，约定渔民新村公司认购景兴公司位于广州市越秀区沿江西路143号荟景湾的部分物业。基于此，双方后又签订一份补充协议，约定景兴公司再收取渔民新村公司10%首期款后即将所售物业交付渔民新村公司装修使用等。上述物业的交易虽分为七份认购书，但系一个整体交易概念。其中编号HJWD2015012-T011的认购书约定，渔民新村公司认购荟景湾的物业4层01单位。认购书涉及的标的并非正在建设中的房屋，而是景兴公司已取得权利证书（房产证）的现房。认购书的性质是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，为了保证将来订立正式商品房买卖合同而签订的独立的预约合同。认购书和补充协议约定了双方履行合同义务的先后顺序。渔民新村公司签约后支付认购价10%的定金，其要取得物业的占有、装修、使用，还需先再支付相当于认购价10%（视作定金），只有渔民新村公司先履行义务后，景兴公司才履行将物业交付其使用的义务；而渔民新村公司需先履行将首期楼款存入按揭贷款银行并提供银行流水凭证、银行同贷书义务后，景兴公司才履行办理物业银行抵押涂销手续。渔民新村公司故意颠倒履行义务的先后顺序，意图混淆违约责任的认定。（二）景兴公司积极诚信履行合同义务，不存在违约行为。认购书签订及渔民新村公司支付定金后，景兴公司随即按照认购书以及补充协议的约定诚信履行义务。在渔民新村公司没有交足占有、装修、使用物业的前期款前，景兴公司于2016年1月13日将商业裙楼物业整体交付给渔民新村公司使用；积极配合渔民新村公司办理工商营业执照和进行装修，使渔民新村公司于2016年2月2日以渔民新村酒家名义实现了整体开业经营。只要渔民新村公司按照认购书约定履行义务，景兴公司就可办理抵押涂销手续。另景兴公司为了保证实现交易，还在银行备足了2亿元，准备按照合同约定的交易时间用于涂销需要交易的物业。（三）渔民新村公司的严重违约行为，导致景兴公司的合同根本目的不能实现，且造成重大损失。渔民新村公司在实现经营后，并未履行认购书约定的主要义务。2016年5月27日景兴公司向渔民新村公司发出提示函，提醒其按期将首期楼款15140万元存入银行，并提交银行出具的相关文件；同时提示景兴公司收到渔民新村公司的相关文件后即可按照双方合同约定的条款办理物业交易的相关手续，表明景兴公司完全具备交付物业的条件（包括物业首层及至二层之间的夹层等免费赠送使用物业），但未获渔民新村公司回应。同年7月4日景兴公司向渔民新村公司发出催告函，要求渔民新村公司在本函件送达之日起3日内履行义务；关于物业首层及至二层之间的夹层，渔民新村公司也未按合同约定及5月27日的提示函办理接收手续；渔民新村公司仍未按照认购书履行主要义务。渔民新村公司实际占有并使用物业长达5月有余，获取巨大商业利益却不支付首期楼款，使景兴公司遭受重大损失，双方利益严重失衡。鉴于渔民新村公司的不履行，景兴公司于7月28日向渔民新村公司发出解除合同通知函，主张解除合同并不予退还渔民新村公司已付的定金。在此期间，平面媒体、电台、网络等出现渔民新村资金链断裂的报道，而且渔民新村主要负责人经常到澳门赌博，欠下大量债务，更加坚定了景兴公司解除合同的决心。而渔民新村公司提交账户历史交易明细清单、授信业务审批意见通知书是在景兴公司发出解约函之后，此时实际违反合同主要义务达两月有余。且渔民新村公司账户内的款项截止于8月15日存入金额只有1.2亿元，也未达到认购书所约定的首期楼款金额。渔民新村公司第二天起就开始陆续将绝大部分款项转走，至8月底账户内余款仅有100余万元，至9月底仍余100万元左右。渔民新村公司存入其账户内的款项专款用于交易，不能转走，是需要待网签完成后支付至景兴公司账户的，渔民新村公司的行为表明其根本没有履约的诚意和资信能力。（四）渔民新村公司于2016年5月30日转账3450万元的性质。景兴公司负责人景艺杰在交易过程中认识了渔民新村公司法定代表人黎永星，黎永星表示其所在企业经营中资金暂时出现困难，向景艺杰短期周转部分资金。出于对黎永星本人及其所在企业的信任，景艺杰从2016年4月开始先后多次借款共计6200万元给黎永星。但借款后，黎永星就联系不上了，景艺杰多次通过电话、短信催促黎永星还款。在5月份与黎永星和高乃通的通话中，景艺杰为了固定借款事实，迫不得已对电话进行了录音。渔民新村公司确实于2016年5月30日转账3450万元，但该笔款项是黎永星及其所在企业的总经理高乃通在电话协商中承诺还款的部分，这与认购书所约定付款的整体性及支付方式是不相符的。基于黎永星与景艺杰之间有民间借贷关系的实际情况，而黎永星又承诺还款，所以2016年5月30日转账3450万元的性质是黎永星清偿部分借款的行为。综上所述，渔民新村公司经催告后在合理期限内不履行主要义务的根本违约行为，严重损害了景兴公司的合法权益，使其根本目的不能实现，已符合合同解除的法定要件。当事人已丧失了继续交易的信赖基础，根据案涉标的物的状况和交易流程，双方不可能再达成正式的商品房买卖合同，实现所有权移转的交易目的。渔民新村公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以全部驳回。

原审法院查明的案件事实

原审法院经审理查明：案涉广州市越秀区沿江西路143号401房建筑面积为3281.86平方米，产权人为景兴公司。

2015年12月，景兴公司（甲方）与渔民新村公司（乙方）签订认购书共七份，约定渔民新村公司向景兴公司认购广州市越秀区沿江西路143号荟景湾201、301、401、501、3301、3302号房屋及负二层50个停车位。诉讼中，双方均确认上述房屋买卖为整体交易。其中编号为HJWD2015012-T011的《荟景湾商业裙楼·认购书》（简称认购书）约定：一、渔民新村公司认购荟景湾4层01单位，建筑面积3281.86平方米，套内面积2365.74平方米；该物业已抵押给银行，处于抵押状态，甲方负责办妥涂销抵押登记的手续。二、认购价1.15亿元。三、付款方式和期限：银行按揭。定金1150万元，其中575万元于2015年12月18日前支付，其余575万元须于2015年12月21日前付清。1、首期楼款：认购价的50%即5750万元（含定金），乙方须于2016年5月30日前，且符合本认购书第四条约定条件时付清。2、按揭款：认购价的50%即5750万元，乙方选择银行按揭贷款的方式支付。四、交易方式：1、2016年5月30日前，乙方将除定金外的首期款（认购价的40%）以乙方名义存入按揭贷款银行，通知甲方并向甲方提供银行流水凭证、银行同贷书。2、甲方在收到乙方通知及上述文件后，即办理该物业的银行抵押涂销手续，使该物业具备网签条件。3、甲方在该物业具备网签条件时即通知乙方进行网签，乙方在收到通知后2日内与甲方进行网签，在网签完成当日，乙方将准备好的除定金之外的首期款（认购价的40%）支付至甲方账户内。五、1、甲乙方明确将要签订的商品房买卖合同文本、补充协议、物业服务合同、物业管理规约，由双方另行协商确定。2、如因乙方的原因致使乙方提出的银行按揭申请未获贷款银行批准，双方应在知悉该等情况后30日内协商改选其他付款方式，如果双方无法在前述30日的期限内就改选其他付款方式的事宜达成一致并签署补充协议，乙方需于1年内以其他方式交付剩余的购房款。3、乙方逾期不办理上述手续致使乙方提出的银行按揭申请未获贷款银行批准而不在约定时间内办理更改付款方式手续的，均视为乙方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴付之定金及其他费用，并有权将该物业另作处理。4、认购物业为商业用途，具备餐饮功能。5、乙方认购该物业后，在签署《广州市商品房买卖合同》及相关文件前，若变更业权人（转名给乙方指定的单位或个人），由甲方与乙方指定的单位或个人另行签订认购书。6、因不可抗力致使不能实现本认购书的目的，甲乙双方经协商可以解除本认购书，乙方须将本认购书、定金及已付房款的收据及其他从甲方获取的文件退回给甲方，甲方在收到上述文件后10天内通过银行转帐方式将已付定金及房款本金返还给乙方，甲方不再承担其他任何责任。7、本认购书一式四份，具有相同法律效力，经甲乙双方签名（盖章）后生效，所涉及的事项均按当事人甲乙双方约定处理。备注：2、在乙方支付定金，并再支付相当于认购价的10%的款项（视作定金）后，甲方需在3个工作日内，将该物业交付给乙方使用，由乙方对该物业进行装修及开业使用。其余六份认购书约定的支付方式与案涉认购书基本一致，七份认购书的认购价合计为4.5亿元，定金总金额为4500万元，部分物业交付使用前应支付的认购价10%款项总额为3910万元。

同月，渔民新村公司（乙方）与景兴公司（甲方）针对编号HJWD2015012-T009、D2015012-T010、D2015012-T011、D2015012-T012的《荟景湾商业裙楼·认购书》订立《补充协议》，约定：一、甲方在收取乙方10%首期款后即将上述所售物业交付乙方进行装修使用。鉴于201房屋已经部分出租，因此，双方协商同意将204（自编）房的交付时间延迟至本协议签署生效后的3个月，201（自编）房的交付时间延迟至本协议签署生效后的12个月内（详见附图一）。二、甲方同意自2016年5月30日起，将首层至二层之间的夹层（约220平方米）免费赠送给乙方使用。五层北面天台以及六层泳池底部区域免费赠送给乙方使用（见附图二）。三、甲方提供负三、负四层停车场中的150个停车位给乙方经营时使用。具体使用的费用以及管理由乙方与物业管理公司签订协议。四、在乙方购买的负二层的车位尚未交付乙方使用之前，甲方安排负一层相应车位给乙方使用。五、荟景湾项目首层北面区域及项目裙楼商业经营共用使用的范围，乙方根据经营需要合法使用。首层水池中部位置建分隔墙，设计方案由乙方提供，施工由甲方完成（见附件图三）。六、由于乙方经营范围相对独立，使用荟景湾项目公共区域有限，因此，甲方对乙方的物业管理费收取予以优惠，暂定按7.5元／平方米／月的标准进行收取，具体协议由乙方与物业管理公司签署。七、本协议生效后，即成为《荟景湾商业裙楼·认购书》不可分割的组成部分，与《荟景湾商业裙楼·认购书》具有同等的法律效力。八、本协议与原认购书发生冲突时以协议为准。九、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。

2016年1月13日，渔民新村公司、景兴公司及案外人广州市景兴物业管理有限公司三方签订《楼宇交接书》，确认景兴公司当日已将案涉301、401、501单元按现状交付给渔民新村公司。

2016年7月4日，景兴公司向渔民新村公司发出《催告函》，要求渔民新村公司在该函件送达之日起3日内履行完毕《认购书》第四条交易方式第一项的约定，并按《补充协议》约定办理相关交易手续。渔民新村公司确认其于7月6日前收到该函。2016年7月6日，渔民新村公司向景兴公司发出《关于催告函的回函》，提出在景兴公司确保整体交易可行的情况下，渔民新村公司将尽快安排付款、网签等进一步的交易行为。景兴公司确认已收到该函。

2016年7月28日，景兴公司向渔民新村公司发出《解除合同通知函》，称渔民新村公司于2016年5月30日前应当履行案涉认购书约定的第四条第一项的义务，但至今仍未履行该义务，经景兴公司在2016年7月3日催告后，渔民新村公司仍拒不履行，渔民新村公司的行为已构成根本性违约，依据《合同法》第九十四条第三项、第四项的规定，通知渔民新村公司如下内容：1、双方订立的认购书于本通知送达之日起正式解除。2、限渔民新村公司于本通知书送达之日起3日内向景兴公司返还广州市越秀区沿江西路143号荟景湾4层01单位的物业，并且恢复原状，自费清除相关标识、家具、装饰品等物品，逾期未能返还物业的，自逾期之日起按每平方米每月200元的租金标准向景兴公司支付租金，逾期不足1个月的按日均租金计算；逾期未能恢复原状，清除相关标识、家具、装饰品等物品的，视为渔民新村公司放弃以上物品的所有权，且景兴公司有权要求渔民新村公司承担相应的赔偿责任。3、根据《合同法》第一百一十五条的规定，渔民新村公司已付的定金，景兴公司不予退还。同日，景兴公司向渔民新村公司发出另一份《解除合同通知函》，通知双方订立的《补充协议》亦自上述认购书解除之日正式解除，并限渔民新村公司于本通知书送达之日起3日内向景兴公司返还《补充协议》已交付的位于广州市越秀区沿江西路143号荟景湾的相应物业，并且恢复原状，自费清除相关标识、家具、装饰品等物品，逾期未能返还的，自逾期之日起按每平方米每月200元的租金标准支付租金，逾期不足一个月的按日均租金计算；逾期未能恢复原状，清除相关标识、家具、装饰品等物品的，视为放弃以上物品的所有权，景兴公司有权要求渔民新村公司承担相应的赔偿责任。渔民新村公司陈述其分别于2016年8月3日、7月29日收到上述函件。

2016年7月29日，渔民新村公司向景兴公司发出《关于敦促履行〈认购书〉及补充协议的函》。景兴公司于同日收到该函。

2016年7月30日，渔民新村公司向景兴公司发出《关于对〈解除合同通知函〉的异议函》。景兴公司于2016年8月1日收到该函。

2016年8月26日，景兴公司向渔民新村公司发出《关于〈认购书〉解除后的相关事宜的联系函》，提出双方重新签订认购书，渔民新村公司在履行原认购书时所支付的定金不予退回等。渔民新村公司确认已收到该函。

2016年9月1日，渔民新村公司向景兴公司发出《关于涂销抵押履行交易约定的函》。景兴公司于2016年9月5日收到该函。

2016年9月6日，景兴公司向渔民新村公司发出《告知函》，提出其将自2016年8月6日起按每天每平方米200元的标准计收租赁部分场地使用费。渔民新村公司于2016年9月7日收到该函。

本案原审诉讼中，双方当事人对于渔民新村公司已支付整体交易购房款总额7360万元部分无争议。渔民新村公司认为除上述款项外其还于2016年5月30日支付了购房款3450万元，其为此向原审法院提交了转账金额为3450万元的《业务委托书》及《业务凭证》，上述单据上注明款项用途为“四层房款”。景兴公司则否认渔民新村公司支付的上述3450万元款项为购房款，认为该笔款项是渔民新村公司法定代表人黎永星所偿还的个人债务，其为此提交了景艺杰与黎永星和高乃通的电话录音、通话清单及高乃通的名片、网上截图、缴费历史明细表等证据。

原审诉讼期间，渔民新村公司还向原审法院提交了以下证据：1、渔民新村公司于2016年8月15日向景兴公司发出的《关于涂销抵押及交易通知书》、快递单、《账户历史交易明细清单》、《授信业务审批意见通知书》，拟证明渔民新村公司已准备了约定的房款并已依约存入渔民新村公司账户，至8月15日渔民新村公司账户余额已超过1.2亿元，渔民新村公司并向景兴公司提供了银行流水凭证、银行同贷书。2、广州农村商业银行股份有限公司琶洲支行于2016年2月1日出具的《同意贷款意向书》，显示该行有意为渔民新村公司发放贷款11500万元。3、广州农村商业银行股份有限公司于2016年11月15日开具的存款金额为87154356元的《客户存款余额证明书》、招商银行股份有限公司东莞虎门支行于2016年11月18日开具的存款金额为120000997.5元的《单位单账户（币种）存款余额证明》、黎永星出具的《情况说明》及附件，上述证据拟证明渔民新村公司具备履约能力。经质证，景兴公司对渔民新村公司上述证据中的《关于涂销抵押及交易通知书》、《账户历史交易明细清单》的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认；对其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。

另景兴公司向原审法院提交了景兴公司于2016年5月27日作出的《关于对荟景湾物业进行交易手续办理的提示函》及相关快递单、送达状态网上显示表。该函件内容为：按照渔民新村公司对景兴公司的通知，渔民新村公司已经在广州农商行获得了购买物业所需的全部按揭贷款批复并签署了相应的借款合同，故要求渔民新村公司支付全部购房款的50%（含定金）中尚未支付部分合计15140万元，并向景兴公司提供与广州农商行签署的按揭文件。渔民新村公司质证表示没有收到该函，并认为该函的内容与认购书约定不符。

原审法院判决的理由和结果

原审法院认为，渔民新村公司与景兴公司于2015年12月签订七份认购书及相关补充协议，约定由渔民新村公司认购景兴公司广州市越秀区沿江西路143号荟景湾201、301、401、501、3301、3302号房屋及负二层50个停车位，其中案涉认购书约定渔民新村公司认购荟景湾4层01单位，上述认购书及补充协议为双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。虽然双方此后尚未签订正式的商品房买卖合同，但因上述认购书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且景兴公司已经按照约定收取了部分购房款及交付部分房屋，故上述认购书应当认定为商品房买卖合同。

合同履行期间，景兴公司于2016年7月28日向渔民新村公司发出《解除合同通知函》主张解除双方订立的认购书及补充协议，渔民新村公司对此有异议并提起本案诉讼。故本案的争议焦点在于景兴公司上述解除合同通知是否有效。本案诉讼中，双方均确认上述七份认购书所涉房屋买卖为整体交易，原审法院予以认可，故对于双方合同义务的履行问题须依照七份认购书的整体约定来判断。

第一，关于渔民新村公司已付购房款（含定金）的总额问题。本案诉讼中，双方对于渔民新村公司已付购房款总额7360万元部分无争议。对于渔民新村公司在2016年5月30日支付的3450万元款项的性质问题，景兴公司虽认为该笔款项是渔民新村公司法定代表人黎永星所偿还的个人债务，但该主张缺乏确切证据证实，亦未经相关生效法律文书认定，故原审法院对此不予采信。而渔民新村公司提交的《业务委托书》及《业务凭证》明确显示该笔款项用途为房款，故原审法院对此予以确认。因此，可认定渔民新村公司已付购房款（含定金）总额为10810万元，该金额已超出合同约定的定金总金额4500万元与部分物业交付使用前应支付的认购价10%款项总额3910万元之和即8410万元。

第二，关于景兴公司以渔民新村公司未依约履行案涉认购书约定的第四条第一项的义务为由主张依法解除合同是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”案涉认购书第四条第一项约定渔民新村公司须于2016年5月30日前将除定金外的首期款（认购价的40%）以渔民新村公司名义存入按揭贷款银行，通知景兴公司并向景兴公司提供银行流水凭证、银行同贷书。渔民新村公司未能举证证明其已依约善尽其该项义务，构成迟延履行。渔民新村公司诉称景兴公司称如果渔民新村公司分楼层支付楼款，将在收到楼款时即时涂销抵押及进行网签，因渔民新村公司未就此举证，景兴公司亦否认曾作此表述，原审法院不予采信。因双方认购书未约定迟延履行债务经催告后的合理履行期限，故原审法院依法确定该合理期限为三个月。景兴公司曾于2016年5月27日发函要求渔民新村公司支付全部购房款的50%（含定金）中尚未支付部分并提供相关按揭文件，但该付款要求与合同约定不符，且此时渔民新村公司的履约期限尚未届至。后景兴公司于7月4日发函要求渔民新村公司履行上述合同义务，于7月28日即发函通知解除合同，并未达到经催告后三个月合理期限仍不履行合同的解除条件，亦无证据证明至此时景兴公司的合同目的已无法实现，故景兴公司发出《解除合同通知函》主张解除合同依据不足，原审法院不予认可。渔民新村公司起诉请求确认景兴公司上述解除合同通知无效的理由成立，原审法院予以支持。

至于渔民新村公司在本案要求继续履行案涉认购书及补充协议的诉讼请求，由于双方合同约定的履行事项、步骤繁多，部分合同义务已过履行期，双方未就此重新协商确定履行时间，双方合同的履行状况亦处于变化之中，而渔民新村公司上述诉讼请求不够明确具体，对此原审法院难以在判决主文中认定处理，双方可就合同的后续履行或处理问题继续协商解决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原审法院于2017年1月25日作出（2016）粤01民初454号民事判决：一、确认广州市景兴房地产开发有限公司于2016年7月28日针对广州渔民新村饮食有限公司、广州市景兴房地产开发有限公司之间关于广州市越秀区沿江西路143号401房的买卖合同关系发出的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力；二、驳回广州渔民新村饮食有限公司的其他诉讼请求。案件受理费616800元，由广州市景兴房地产开发有限公司负担。

当事人上诉及答辩情况

景兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判决驳回渔民新村公司继续履行的诉讼请求是正确的，但在事实认定上存在逻辑矛盾，既认定案涉合同不属于预约合同，又认为交易繁杂需要继续协商；既驳回继续履行的诉求，认为原约定履行期限已过，又不认定原合同事实已经解除。出现该矛盾认定在于原审法院忽视或回避了渔民新村公司一系列违约行为导致案涉合同无法实现的事实，存在事实与法律上的错误。（一）原审判决对事实认定存在错误。1、渔民新村公司违反协议主要条款，其违约在前，且经催告仍无意按原合同履行房屋交易，是合同无法履行的关键，其行为已构成根本性违约。案涉认购书约定，渔民新村公司应于2016年5月30日前将整体交易除定金外的首期款（认购价的40%，即15140万元）全额存入按揭银行，通知景兴公司并向景兴公司提供银行流水凭证、银行同贷书。但渔民新村公司在景兴公司2016年5月27日善意提醒下都没有在2016年5月30日完成上述义务，也不向景兴公司作出任何表示，上述行为足以表明渔民新村公司存在违约的故意。基于渔民新村公司此时已经存在严重资信危机，经提醒也未按约定履行合同主要义务，且没有任何行为表示其愿意继续交易，景兴公司本着维护交易的原则于2016年7月4日再次向渔民新村公司发函，此时距双方约定的履行期限已过一个多月。但渔民新村公司2016年7月6日的回函，包括2016年7月29日、8月1日、9月1日的函件均要求景兴公司变更认购书约定的交易方式，要求分批履行（该要求并无合同依据，已被原审判决否定），至此，渔民新村公司对合同存在违约的故意已趋于明显。至2016年7月28日，距合同约定履行期限已过足两个月。基于本次交易景兴公司须准备用于涂销抵押的3.4亿元巨额资金，该款占用成本较高，而渔民新村公司既违约又毫无继续履行诚意，同时存在资信不良，景兴公司为避免损失进一步扩大，迫不得已向渔民新村公司发出《解除合同通知函》。渔民新村公司的行为已构成根本性违约。2、渔民新村公司拒绝协商处理导致合同目的彻底无法实现。景兴公司的解除函是在渔民新村公司已经违约的前提下发出的，在合同约定的履行期已过的情况下，景兴公司仍多次发函给渔民新村公司要求协商处理，包括2016年8月26日发出的函件还明确提出继续履行的合理建议，但渔民新村公司均予拒绝，并坚持分层涂销交付的观点，从未就其如何筹集交易资金如何获得银行贷款提出实质的交易方式。渔民新村公司拒绝履行原合同义务和协商处理，导致合同目的彻底无法实现。3、渔民新村公司恶意并长期占用景兴公司的物业牟利，转嫁经营风险，违约恶意明显，对景兴公司权益形成巨大损害，且损害持续扩大。景兴公司价值4.5亿元的物业在2016年1月13日就交付给渔民新村公司占有使用，至今已达两年多之久，渔民新村公司以此做餐饮一直正常经营获益，而景兴公司一方面承受3.4亿多元涂销抵押准备金的利息损失，另一方面案涉物业被长期无偿占用，渔民新村公司在原审判决驳回其继续履行诉求的情况下既不上诉亦拒绝妥善协商，其违约恶意已对景兴公司权益形成巨大损害且一直延续至今。4、在渔民新村公司存在根本性违约并明确拒绝履行认购书确定的义务前提下，《解除合同通知函》在送达渔民新村公司之时即发生解除效力，合同因渔民新村公司违约而解除的事实应予认定及支持。原审法院机械引用三个月的通知期限，既无法维护交易稳定，亦无视渔民新村公司的违约以及景兴公司损失不断扩大的事实，完全没有做到定纷止争的目的。景兴公司在渔民新村公司违约以及发函无法协商的前提下，渔民新村公司于2016年9月6日向原审法院提起诉讼，此时距离第一份催告函及交易时间已经超过三个多月，即便是原审法院认定的催告需要三个月的履行期才能生效，但在原审法院2017年1月25日出具判决书时任何一份函的时间都已经超过三个月。原审法院不能割裂渔民新村公司根本违约的事实，也不能机械认定催告函当时没有发生效力就永远不生效，应当在分清责任的基础上作出定纷止争性的判决，而不是作出一个悬而未决判决，让景兴公司的损失扩大，让双方诉累，从而导致司法资源的浪费。二审法院应当依据渔民新村公司违约的事实，驳回渔民新村公司的诉讼请求。5、原审判决对于不继续履行原协议的认定理由表述不清，逻辑不合理，对景兴公司造成不公，原审法院的判决无法做到定纷止争的目的。原审判决给出合同不履行的理由，更接近于双方协议属于预约合同的表述，与原审判决对合同的定性存在逻辑矛盾，既是可具体履行合同又何来继续协商。原审法院无视渔民新村公司违约的事实，也忽略了渔民新村公司拒绝双方继续协商履行的事实。而且渔民新村公司虽然诉请继续履行，但由始至今从未按约定存入足额的购房首期款，可见渔民新村公司没有诚信，欠缺购买实力，甚至不惜通过诉讼的方式继续行侵权之事，双方已没有履行合同的基础。在此情况下，原审法院以双方需继续协商为由认定不予继续履行，明显与事实相悖，判决也没有起到定纷止争的目的。（二）原审判决适用法律错误。因渔民新村公司在合同履行过程中已构成根本性违约，双方丧失继续履行合同的基础，即合同的目的已无法实现，景兴公司有权解除合同，为此不应适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，应当按合同约定或依据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定。景兴公司向渔民新村公司发出三份函告，如果渔民新村公司仍按原协议有诚意并积极协商交易，则本诉讼不会产生。正是因为渔民新村公司无资金实力，又无交易的诚意，且拒绝履行合同义务，原审法院应当在分清责任的前提下驳回渔民新村公司的全部诉讼请求。（三）原审判决诉讼费全部由景兴公司负担不合理。1、本案讼争标的是合同效力问题，故诉讼费不应以诉讼标的收费，应当按件收费。本案涉及的诉请是《解除合同通知函》是否发生效力，该诉讼不存在“财产”标的，不应当按财产额计算收取诉讼费。2、案件的受理费分担不合理。首先，原审法院只支持了渔民新村公司部分诉讼请求，诉讼费全部由景兴公司承担不合理，应按比例分担。即使原审法院认为确认合同继续履行应按标的收费，但该诉讼中涉及合同继续履行的请求已被原审法院驳回，即不支持渔民新村公司的诉讼请求，所以继续履行按标的计算的诉讼费应当由渔民新村公司承担，即除100元确认之诉的诉讼费外，其它均由渔民新村公司承担。3、景兴公司就不应当承担诉讼费。原审法院认定整个讼争均是由于渔民新村公司的违约造成，作为一个守约、守法的当事人却要承担全部诉讼费，于法于理对景兴公司都不公平。综上，渔民新村公司连续性的故意违约及拒绝协商处理是导致原合同目的无法实现的根本原因，无论解除函效力如何，在处理继续履行问题上，原审法院应据实认定违约解除，至于解除时点另论，才能彰显公平，减少诉累，达到定纷止争的目的。上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判为解除双方合同。2、改判驳回渔民新村公司的原审全部诉讼请求。3、判令由渔民新村公司承担本案的全部诉讼费用。

渔民新村公司答辩称：（一）认购书、补充协议及《楼宇交接书》已经约定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，合同的主要内容已具备，并且房款已付、楼已交，合同主要义务已实际履行，因此原审法院认定为商品房买卖合同正确。（二）渔民新村公司已经履行了到期的付款义务，履行了合同主要义务。本次交易的总价款为4.5亿元，渔民新村公司已支付的对价款达到10810万元，约占总价款的24%。景兴公司未解除房屋抵押状态亦未安排网签，后续付款条件尚未具备，渔民新村公司不存在迟延履行主要债务的情况。（三）渔民新村公司在合理期限内履行了合同义务。按照认购书的约定，渔民新村公司应在2016年5月30日前将定金以外的首期款存入自己账户并提供银行流水、银行同贷书给景兴公司，但在2016年5月27日景兴公司来函要求渔民新村公司先行付清全部首期款约1.5亿元，后来又改为要求景兴公司支付401房房款（即付款3450万元）。渔民新村公司同意并在2016年5月30日支付了3450万元，但景兴公司收款后却违反承诺没有涂销抵押，渔民新村公司因此怀疑景兴公司的履约能力。虽然如此，渔民新村公司在2016年8月15日已经履行相关约定义务把存款1.2亿多元存入按揭账户，并且把银行流水、银行同贷书以及催促景兴公司涂销抵押、进行交易等通知了景兴公司。因此，渔民新村公司已在合理期限内履行了前述提供银行流水、银行同贷书及通知的义务，不存在根本违约的事实。（四）根据案件事实显示，案涉合同目的能够实现。合同总价4.5亿元，渔民新村公司除了按揭付款以及已付款10810万元外，实际只需支付的首期款余额为11690万元。目前渔民新村公司的现金存款加上可以担保付款的房屋价值已超过3亿元,具备履约能力，只要景兴公司依约配合涂销抵押并安排网签，交易就可以继续，双方的合同目的完全可以实现。景兴公司称渔民新村公司资金断裂，没有依据，与事实不符。渔民新村公司自原审判决后一直发函要求景兴公司按照认购书的约定履行，但景兴公司执意坚持收回物业，因此无法协商是景兴公司所致。（五）景兴公司的解约通知不发生解除合同的法律效力。景兴公司向渔民新村公司发出解约通知，并不符合《合同法》第九十四条规定的“经催告后在合理期限内未履行合同主要义务”、“合同目的不能实现”的法定情形，而且渔民新村公司亦在法律规定的合理期限请求法院确认解约通知无效。（六）原审法院判决由景兴公司承担全部的诉讼费用正确。渔民新村公司诉请“继续履行”是“确认解除通知无效”的随附内容，原审法院只是认为“继续履行”的随附诉请内容“难以在判决主文中认定处理”，而并非因“不予支持”而驳回。本案诉讼是景兴公司发出无效的解约通知引致，原审法院判决确认解约通知无效，景兴公司需承担解约通知无效的法律后果，是败诉方，故原审法院判决由败诉方景兴公司承担全部诉讼费用，处理是正确的。原审判决事实认定无误、适用法律正确、审判程序合法，景兴公司的上诉没有事实和法律依据，二审法院应驳回景兴公司的上诉，维持原审判决。

二审法院查明的事实

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明：景兴公司与渔民新村公司就整体购买案涉房屋及停车位共签订了认购书七份及补充协议一份。2016年7月28日，景兴公司向渔民新村公司发出解除认购书的《解除合同通知函》七份、解除补充协议的《解除合同通知函》一份。2016年9月，渔民新村公司分别向原审法院和广州市越秀区人民法院（简称越秀法院）提起七宗诉讼，均请求确认景兴公司的《解除合同通知函》无效。其中，原审法院受理了三宗，在原审法院分别作出（2016）粤01民初454-456号民事判决后，景兴公司均不服，向本院分别提起上诉（本案是其中一宗）。越秀法院受理了四宗，2018年3月20日越秀法院分别作出（2016）粤0104民初25754-25757号民事判决，确认景兴公司于2016年7月28日发出的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力。该四份判决已于2018年4月27日发生法律效力。

2016年11月，景兴公司就渔民新村公司整体购买案涉房屋及停车位所签订的七份认购书，分别向原审法院和越秀法院提起七宗另案诉讼，均请求确认七份认购书自2016年7月29日起解除。该七宗案件仍在一审审理中。

二审判决的理由和结果

本院认为，本案是渔民新村公司起诉请求确认景兴公司对案涉房屋认购书及补充协议的《解除合同通知函》无效、认购书及补充协议继续履行而引起的商品房销售合同纠纷，原审判决后渔民新村公司未提起上诉，因此，本案现在争议的问题是：景兴公司的解除合同通知是否有效。

景兴公司与渔民新村公司于2015年12月签订七份认购书及相关补充协议，约定由渔民新村公司认购景兴公司房产（包括案涉房产。双方均确认上述七份认购书所涉房屋买卖为整体交易），虽然此后双方尚未签订正式的商品房买卖合同，但因上述认购书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且景兴公司已经按照约定收取了部分购房款及交付部分房屋，故原审法院认定上述认购书为商品房买卖合同，合同合法有效，并无不当。本案中，景兴公司是以渔民新村公司未依约履行案涉认购书第四条第一项的义务而通知渔民新村公司解除合同的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”按照案涉认购书第四条第一项的约定，渔民新村公司须于2016年5月30日前将除定金外的首期款（认购价的40%）以渔民新村公司名义存入按揭贷款银行，通知景兴公司并向景兴公司提供银行流水凭证、银行同贷书，但渔民新村公司未能举证证明其已依约善尽其该项义务，也未能充分举证证明双方已变更了合同的约定，因此已构成了迟延履行。由于双方签订的认购书并未约定迟延履行主要债务经催告后履行的合理期限，原审法院依上述司法解释确定该合理期限为三个月，法律依据充分。虽然景兴公司曾于2016年5月27日发函要求渔民新村公司支付全部购房款的50%（含定金）中尚未支付部分并提供相关按揭文件，但该付款要求与合同约定不符，且此时渔民新村公司的履约期限尚未届至；景兴公司又于同年7月4日发函要求渔民新村公司履行上述合同义务，并于同年7月28日发函通知解除合同，但该解除合同通知并未达到“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行”的法定解除合同条件，亦无证据证明景兴公司的合同目的已不能实现。因此，原审法院认定景兴公司发出《解除合同通知函》主张解除合同的依据不足、渔民新村公司起诉请求确认景兴公司上述解除合同通知无效的理由成立，并判决确认景兴公司发出的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力，并无不当。本案是针对渔民新村公司起诉请求确认景兴公司发出的《解除合同通知函》无效进行审理，判决确认的是《解除合同通知函》的效力。至于案涉合同是否应当解除，则不属于本案审理的范围。景兴公司上诉请求解除双方合同，应另循法律途径解决。景兴公司上诉认为原审认定事实和适用法律错误，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。

至于原审案件受理费的交纳和负担问题，原审法院根据有关规定确定当事人应交纳案件受理费的数额并无不当。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外；部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本院根据原审法院的判决结果和本案的具体情况，对原审案件受理费的负担予以调整。

综上所述，景兴公司上诉请求的依据不足，应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案一审受理费616800元，由广州渔民新村饮食有限公司负担308400元、广州市景兴房地产开发有限公司负担308400元；二审受理费616800元，由广州市景兴房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　余洪春

审判员　　陈志坚

审判员　　钟锦华

 

二〇一八年八月十日

书记员　　苏冰娜