（2016）粤民再476号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市花都南华房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市花都区新华街工业大道**之一。

法定代表人：梁炳南，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈运清，广东南国德赛律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州市花都区新华书店有限公司。。住所地：广东省广州市花都区茶园南路

法定代表人：刘卫英，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈庆新，广东金科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：覃晓茵，广东金科律师事务所律师。

一审第三人：广州市花都联合建筑工程有限公司。。住所地：广东省广州市花都区新华街建设路**

法定代表人：李泽营，该公司总经理。

委托诉讼代理人：徐绰敏，广东古谷律师事务所律师。

再审申请人广州市花都南华房地产开发有限公司（以下简称南华公司）因与被申请人广州市花都区新华书店有限公司（以下简称新华书店）及一审第三人广州市花都联合建筑工程有限公司（以下简称联合建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第2013号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年6月28日作出（2015）粤高法民一申字第1743号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人南华公司委托诉讼代理人陈运清、新华书店委托诉讼代理人陈庆新、覃晓茵以及联合建筑公司委托诉讼代理人徐绰敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新华书店于2010年3月9日向广州市花都区人民法院提起本案诉讼，请求：1.南华公司立即提供相关材料为新华书店办理位于广州市花都区茶园路3号（满华苑）第B、C幢首、二层商铺的房地产权证。2.本案的诉讼费用由南华公司承担。经审理，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第1285号民事判决，维持广州市花都区人民法院一审作出的（2010）花法民三初字第472号民事判决，判令支持新华书店诉讼请求。南华公司向本院申请再审，本院于2014年5月12日作出（2014）粤高法民一提字第14号民事裁定，裁定撤销上述判决，将本案发回广州市花都区人民法院重审。

广州市花都区人民法院在重审中依法追加联合建筑公司为第三人参加诉讼，并经审理查明：1996年7月8日，南华公司作为甲方与新华书店作为乙方签订《土地合作使用合同》，约定：“一、甲方同意将位于茶元路以西的15亩土地规划其中5亩给花都市新华书店,用作办公、商业、住宅、仓库等综合用途。二、从节省开支、公平合理、简化手续的角度出发，双方同意按各方在该土地的投入比例，分配临街面积，即甲方按500万投入，乙方按250万投入，按其比例分配临街面积。款项的投入比例，双方以后可作调整。三、鉴于该土地为临街的商住用地，甲方具有土地开发经营权，双方同意由甲方根据城市规划的要求，统一规划，统一设计，统一建设。同时，根据广州地区有关文件由甲方统一承包，承建乙方工程。承包方式及工程预决算在承包合同时另行签订。甲方在规划设计时，应充分听取乙方的意见，做好规划、设计及施工工作。四、甲方同意，在房屋建成后，属于乙方的产权可由甲方向有关部门申请，办证等各种费用由乙方自行负责。五、本合同签订后，乙方须在七月底前付给甲方250万元人民币（合同签订先付150万元人民币给甲方，余下100万元在七月底前支付）。”

1998年12月18日，南华公司作为甲方与新华书店作为乙方签订一份《土地转让合同》，约定：“一、甲方已将位于新华镇茶元路以西的15亩商住用地中的7.5亩转让给乙方作兴建‘花都市购书中心’用地，根据市委、市政府的要求，为扩大‘花都市购书中心’的规模，经双方协商，甲方同意另外多划出3.3亩土地（具体占地面积以建筑占地红线为准）给乙方用作兴建‘花都市购书中心’。甲方拥有南面4.2亩土地，乙方拥有北面10.8亩土地。二、甲方本着不赔不赚的原则，按照一九九六年四月十五日国土局签订的《土地转让合同》中每亩50万元单价收取10.8亩土地款。乙方已给付给甲方7.5亩用地款叁佰柒拾伍万元，尚欠3.3亩用地款壹佰陆拾伍万元，在今年12月20日前由乙方支付甲方后直接付给国土局。三、鉴于甲方具有土地开发经营权，从节省开支、简化手续的角度出发，经双方同意以甲方的名义根据城市规划的要求，对上述15亩土地统一规划、统一设计，而费用则由双方各自负责。双方应充分协商，共同做好规划和设计工作。四、甲乙双方本着友好合作的原则，除政府建委及房管部门按政策规定收取的税费外，甲方不另行向乙方收取挂靠公司管理费。五、房屋建成后，甲方应提供有关的文件资料给乙方办理其所属房产的产权证，而办证的一切费用由乙方负责。六、甲方自己所属的满华小区A座首层的出入口道路，双方同意使用权归甲方所有，并同意甲方在A座北面5米内砌筑围墙，归回甲方使用。”

诉讼中，新华书店与南华公司一致确认：双方签订上述两份《土地转让合同》时成立合作开发关系，之后新华书店共向南华公司支付购地款375万元。

1998年7月26日，新华书店与南华公司签订一份《房地产预售契约》，约定：“一、甲方经花都市国土房产管理局批准，取得位于花都市××镇××路，用地面积为10280.41平方米的土地使用权。甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为满华苑，由甲方预售。《花都市预售商品房许可证》编号：花国房预字第99022号。二、乙方向甲方预购上述房地产的第B－C幢（座）第首层（以下简称“该房地产”）。该房地产的建筑面积为1933.05平方米；土地使用面积（共有）为8814.70平方米。三、该房地产的用途为购书中心。其占用范围内的土地所有权属中华人民共和国，乙方依法享有使用权，使用年限为70年，即自1996年5月2日至2066年5月1日止。四、经协商该房地产的成交总价格为6765675元……甲方同意乙方选择本契约附件二中第三项方式向甲方支付购房款。……六、本契约第四条规定的成交价，并未包括成交价以外政府收取的有关交易税费，交易管理费、契税、产权登记费、测量费、印花税等，该交易税费由甲、乙双方按政府有关部门规定各自承担。……十一、该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。……十五、甲方保证该房地产权属清楚。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，并承担民事责任，如属甲方的责任给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。……”该合同附件二第三项其它方式约定如下：“1.本合同签订后即付首期购房款贰佰伍拾万元作定金；2.于一九九九年三月底前支付第二期购房款陆拾万元；3.余下叁佰陆拾陆万伍仟陆佰柒拾伍元通过银行按揭支付。”新华书店与南华公司于1999年4月20日到花都市房地产交易所办理了商品房预售登记备案手续，编号为花房预登字（99年）第99179号。

同日，新华书店与南华公司签订另一份《房地产预售契约》，约定：“一、甲方经花都市国土房产管理局批准，取得位于花都市××镇××路，用地面积为10280.41平方米的土地使用权。甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为满华苑，由甲方预售。《花都市预售商品房许可证》编号：花国房预字第99022号。二、乙方向甲方预购上述房地产的第B－C幢（座）第二层（以下简称“该房地产”）。该房地产的建筑面积为1999.96平方米；土地使用面积（共有）为8814.70平方米。三、该房地产的用途为购书中心。其占用范围内的土地所有权属中华人民共和国，乙方依法享有使用权，使用年限为70年，即自1996年5月2日至2066年5月1日止。四、经协商该房地产的成交总价格为2999940元……甲方同意乙方选择本契约附件二中第（空）项方式向甲方支付购房款。……六、本契约第四条规定的成交价，并未包括成交价以外政府收取的有关交易税费，交易管理费、契税、产权登记费、测量费、印花税等，该交易税费由甲、乙双方按政府有关部门规定各自承担。……十一、该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。……十五、甲方保证该房地产权属清楚。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，并承担民事责任，如属甲方的责任给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。……”该合同附件二第三项其它方式约定如下：“1.本合同签订后即付首期购房款壹佰贰拾伍万元作为定金；2.于一九九九年三月底前支付第二期购房款叁拾万元给甲方；3.余下壹佰肆拾肆万玖仟玖佰肆拾元通过银行按揭支付。”新华书店与南华公司于1999年4月20日到花都市房地产交易所办理了商品房预售登记备案手续，编号为花房预登字（99年）第991180号。

诉讼中，新华书店与南华公司一致确认：上述《房地产预售契约》真实存在，在当时房管部门进行过备案。

1998年7月18日，新华书店作为甲方与联合建筑公司签订《购房协议》，约定：“……三、购房面积、单价以及购房总价1.为解决甲方建设‘花都市购书中心’用经营场所，经甲、乙双方协商，乙方同意将整座楼首层从东往西延续的商铺约1500平方米和二层通堂式设计全层从东延续往西约2000平方米出售给甲方，图纸设计好后，由甲方杂图纸上指定商品位置并附该图纸于协议后面。首层商铺均价按3500元/平方米计，二层通堂设计按1500元/平方米计，即甲方购买首、二层商铺的总购房款约为825万元（含甲方原先已支付用于征地的375万元）。……3.以上销售包含了征地、设计、报建、规划、土建工程、水电安装工程、防雷工程等款项，即办理工程竣工合格证以前的一切费用均包含在售价中，而办理房产证的有关税费则按政府文件的规定办理，即契约税由甲方负责，而监证费和手续费则由双方各负一半。……五、在施工期间，甲方购买购书中心部分的购房款，至少应付足总价的60%给乙方，工程完工验收交付使用后，甲方所欠乙方的工程款每年还款50万元，并按年息6%计付给乙方。上级支持的拨款，全部作偿还工程款之用。六、在办理房产证过程中，甲方必须要协助乙方出具有关证明文件资料。七、乙方要按时按质完成基建任务，建筑工期为十二个月，逾期不能交付甲方使用，即按甲方总投入资金每月1%的滞纳金向乙方计收。”

案涉商铺自2000年1月交付新华书店使用，南华公司至今未为新华书店办理案涉商铺的房地产权证。

诉讼中，南华公司提交了其作为甲方与乙方新华书店于2003年4月10日签署的《关于满华苑B、C、D、E四幢土地款结算书》，载明：根据甲乙双方1996年6月26日签订《土地转让合同》及1998年12月18日签订《土地转让合同》的内容约定：甲方将新华镇茶园路路以西的15亩商住用地中的10.8亩转让给乙方作兴建“花都市购书中心”住宅用地，经甲乙双方确认转让土地面积为10.8亩，甲方以每亩50万元单价收取乙方总土地款为540万元。甲方占土地面积4.2亩，乙方占土地面积10.8亩，甲乙双方按占地面积及各方付款情况承担甲方与国土局签订《土地转让合同》和有关利息协议约定利息责任。南华公司主张用以证明新华书店已支付的375万元款项与购房款没有关系，除了970万元的购房款外，还有540万元的土地款。新华书店对上述结算书的真实性、合法性、关联性均不予确认，结算书上签字的庾达和在2003年4月10日已经调离新华书店，其无权代表新华书店签署文件，且结算书的内容也与事实不符，既然双方之间是商品房买卖，除了支付购房款外不存在还要支付土地款。

联合建筑公司提交了一份南华公司作为发包方（甲方）与联合建筑公司作为承包方（乙方）签订的《广州市建设工程施工合同》，合同约定：南华公司将满华小区B、C、D、E座的土建工程以包干包料的方式按550元/平方米发包给联合建筑公司承建，工程造价为玖佰玖拾万元，工期为360天，自99年1月8日开工至2000年1月8日竣工验收止。联合建筑公司提交该证据拟证明涉案商铺所在的满华小区B、C、D、E栋是其向新华书店购买土地后挂靠南华公司开发建设的。南华公司与联合建筑公司共同确认，南华公司并未向联合建筑公司支付上述工程款。

新华书店提交了联合建筑公司于2001年11月26日向其出具的《证明》及《收据》各一份，拟证明联合建筑公司已收到新华书店交付的购房款975.65517万元。

新华书店陈述：因其与南华公司之前的合作开发关系不符合法律规定，故双方由合作开发关系转为商品房买卖关系，由于实际操作不规范，该购房合同实际由新华书店与联合建设公司签订，并将之前向南华公司支付的购地款375万元冲抵购房款之后又向联合建筑公司支付购房款600.65517万元，共计支付全部购房款975.65517万元。

南华公司陈述：其与联合建筑公司之间并无挂靠关系，联合建筑公司亦未支付过挂靠费。南华公司没有收到新华书店的购房款，亦未授权联合建筑公司收取购房款，南华公司对新华书店向联合建筑公司支付涉案商铺的购房款600.65517万元不予确认。

联合建筑公司陈述：新华书店将其与南华公司之前签订的两份《土地转让协议》的权利义务转让给联合建筑公司。因联合建筑公司没有房地产开发资质，故案涉商铺所在满花苑B、C、D、E栋由联合建筑公司挂靠南华公司合作开发，联合建筑公司已将购地款540万元支付给南华公司，对外以新华书店、南华公司名义签订商品房预售合同，但实际是由新华书店向联合建筑公司购买涉案商铺，新华书店将其已交给南华公司的购地款375万元冲抵其应向联合建筑公司交付的购房款，之后又向联合建筑公司支付剩余的600.65517万元购房款。联合建筑公司无须向南华公司支付挂靠费。

广州市花都区人民法院经审理认为：新华书店与南华公司于1998年7月26日签订的两份《房地产预售契约》，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。上述两份《房地产预售契约》第十一条约定，案涉商铺在实际交付使用后九十天内，南华公司应协同新华书店办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。案涉商铺早于2000年1月即已交付新华书店使用，南华公司理应配合新华书店办理案涉商铺的产权过户手续及房地产登记手续，故新华书店要求南华公司立即提供相关材料为其办理涉案商铺的房地产权证的诉讼请求，合理合法，予以支持。新华书店、南华公司签订的《房地产预售契约》中并未约定如新华书店未支付全部购房款，南华公司将不予以办理房地产权证。而且南华公司亦未在本案中就新华书店所欠购房款提出反诉，故对南华公司以新华书店未付清款项为由提出的抗辩不予采纳。广州市花都区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：南华房地产公司于判决生效之日起三十天内提供相关材料为新华书店办理广州市花都区茶园路3号（满华苑）B、C幢首层、第二层房产的房地产权证。本案受理费100元，由南华公司负担。

南华公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1.新华书店是否应该支付540万元的土地款，一审法院没有认定。案涉标的虽只是满华苑B、C幢的首、二层商铺，但南华公司提供土地给新华书店兴建B、C、D、E四幢，而且四幢的三至八楼全部出售给新华书店的职工做房改房，南华公司没有按市场价出售，只按成本收费。因此，新华书店应该补地价给南华公司，这一观点在联合建筑公司向法庭出示的“新华书店给花都区人民政府的《关于要求减免办证税费的报告》”得到印证。新华书店对该结算书上的“广州市花都区新华书店”印章提出鉴定申请，后又放弃鉴定申请，新华书店应承担举证不利的责任，依法应该认定结算书有效，新华书店应该支付该笔费用。新华书店所主张的“将土地款转化为购房款”与客观事实不符，因为双方签订的《商品房预售合同》在先，《土地转让合同》和《关于满华苑BCDE四幢土地结算书》在后。原审判决对《结算书》是否有效、新华书店是否应该支付540万元的土地款的问题只字不提。2.新华书店是否已经支付975.65517万元的购房款，原审判决没有查明。新华书店为了证明其全额支付了购房款，先后将联合建筑公司给其出具的两份《证明》向法庭出示，作为付清款项的证据，一份载明的金额是975.65517万元，一份是600.65517万元。由于两份证明的金额差距大，加之新华书店是国有企业，数额巨大的资金往来不可能是现金，必须要出示银行转账凭证，新华书店被迫将职工养老费、水电费、职工集资费、购买瓷砖费等等凑在一起，这些费用明显与购房款没有关联性。对于新华书店不利的这个证据，一审法院虽庭审调查过，但同样采取回避的方式，在一审判决中只字不提。3.选择新华书店权利的合同条款作为判决依据，对新华书店应承担的义务条款只字不提。合同第四条约定和第十一条约定“先付款后办证”，一审判决却仅选择合同第十一条：“该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续”作为本案的判决依据，而对合同第四条约定：“本合同签订后即付……万元定金”的条款却只字不提。二、一审判决适用法律不当。一审判决引用《民法通则》第四条、《民事诉讼法》第六十四条、《民事证据规则》第二条，这些都是“举证不利”的规定，但本案的举证义务主体是新华书店，其应该举证该不该支付土地款、购房款是否已经支付。举证不利的应该是新华书店，却被一审法院引用给南华公司，成为败诉的法律依据。一审判决引用《合同法》第六十四条，但一审判决事实方面却没有能与之相对应的认定，引用该条与案件无关。南华公司上诉请求撤销一审判决，改判驳回新华书店的诉讼请求。

新华书店二审辩称：同意一审判决，不同意南华公司上诉请求。

联合建筑公司二审述称：同意一审判决，不同意南华公司上诉请求。

广州市中级人民法院对一审查明事实予以确认。

另查明，2004年，南华公司曾以唐联彬为被告，提起（2004）花法民三初字第156号民事诉讼，请求唐联彬付清剩余的购房款的3万元。广州市中级人民法院以（2004）穗中法民四终字第4551号民事判决认定南华公司与唐联彬签订《房地产预售契约》后，唐联彬已经将含有首期购房款的3万元支付给新华书店，新华书店随后将该款移交给联合建筑公司，联合建筑公司已将该款支付给邓家满施工队，而购房余款6.5万元通过银行按揭贷款的方式由建设银行广州市花都支行划给经南华公司授权的收款人邓家满施工队在建行开立的账户中，南华公司为此向唐联彬开具了购房款的全额发票，故应视为唐联彬已付清了全部购房款，据此判决驳回了南华公司的诉讼请求。

另查，新华书店于2012年4月25日改制为有限责任公司（国有独资），改制后名称为广州市花都区新华书店有限公司。

一审庭审中，新华书店述称其与南华公司之间是商品房买卖合同关系，联合建筑公司是涉案商铺的建筑商。新华书店与南华公司开始是合作关系，后来因种种原因，变更为商品房买卖关系。在此基础上，就将新华书店支付的375万元款项支付给联合建筑公司。南华公司确认其与新华书店之间的买卖关系，其与联合建筑公司是承发包关系。联合建筑公司述称其与南华公司之间是挂靠开发关系，BCDE四幢是其挂靠南华公司开发建设的，所以十几年南华公司不需支付工程款，新华书店将土地出让合同转给联合建筑公司，联合建筑公司挂靠南华公司开发建设，后新华书店向联合建筑公司购买案涉商铺，970万元购房款与应返还给新华书店的375万元土地款相抵。

二审庭询中，南华公司确认与联合建筑公司之间就BCDE栋签订有建设工程施工合同，房屋由联合建筑公司开发建设，双方结算工程款为1000万元左右，但南华公司实际没有向联合建筑公司支付工程款，因为联合建筑公司收取了很多购房款，包括新华书店的银行按揭款及购房款。

新华书店坚持认为其并无将《土地转让合同》的权利义务转让给联合建筑公司，至于将购房款交付给联合建筑公司，是由于当时整个楼盘没有动静，故其在花都区委宣传部的协调下，三方达成共识将购房款直接交由承建单位即联合建筑公司，之后就一直按照这个过程操作。

广州市中级人民法院经审理认为：新华书店与南华公司签订的《房地产预售契约》已经房管部门备案，且双方均确认契约真实存在，并确认双方之间存在商品房买卖关系，故一审法院确认新华书店与南华公司签订的《房地产预售契约》合法有效正确，双方应依约履行。依据上述《房地产预售契约》约定，南华公司应在案涉商铺实际交付使用后九十天内协同新华书店办理产权过户手续和房地产登记手续。案涉商铺早在已于2000年1月交付给新华书店使用，故依照上述约定，南华公司协助新华书店办理产权过户手续的履行期早已届至。现新华书店起诉要求南华公司立即提供相关材料为新华书店办理案涉商铺的房地产权证，合法有据，一审判决予以支持正确。南华公司上诉称一审法院没有查明新华书店是否已经支付975.65517万元购房款的问题。首先，本案为新华书店起诉南华公司协助办理产权过户手续的纠纷，双方《房地产预售契约》已明确约定了南华公司的协助义务及履行期限，但并无约定南华公司协助办证义务应以新华书店付清购房款为条件，且南华公司亦无对新华书店欠付其购房款提出反诉，故本案处理与新华书店支付购房款的情况并无实质关联。其次，本案中，新华书店提交了证据证明其已向南华公司支付了375万元土地款，又向联合建筑公司支付了600.65517万元的购房款，故新华书店已付款的事实是清楚的。从现有证据显示，案涉商铺由南华公司交给联合建筑公司施工建设，南华公司虽与联合建筑公司有结算，但没有支付工程款。新华书店虽向南华公司购买案涉商铺，但除已付375万元外其余购房款均向联合建筑公司支付。联合建筑公司实际收取新华书店交付的600。65517万元购房款，十几年来没有向南华公司追讨工程款。南华公司述称其不向联合建筑公司支付工程款是因为联合建筑公司已收取了包括新华书店按揭款在内的很多购房款，由此可见南华公司亦知晓新华书店将剩余购房款支付给联合建筑公司的事实，并以此作为不向联合建筑公司支付工程款的理由。再结合（2004）穗中法民四终字第4551号民事判决认定的同一楼盘购房人向施工队支付购房款，南华公司开具发票的事实，足见新华书店所述新华书店、南华公司、联合建筑弘三方之间已就购房款向联合建筑公司支付的事实达成共识属实。南华公司仅以其没有直接收取新华书店的购房款为由，否认新华书店已付款的事实，理据不足。南华公司以未查明购房款是否付清、新华书店未付购房款为由，上诉请求改判驳回新华书店的诉讼请求，事实和理由均不能成立。至于南华公司上诉提出新华书店应否支付540万元土地款的问题，因南华公司及新华书店均确认双方之间为房屋买卖关系，故新华书店所述双方之间由土地转让关系转为房屋买卖关系与事实相符。双方此后达成的《关于满华苑BCDE四幢土地结算书》，因其内容系针对利息责任划分的约定，故并不与“土地款转化为购房款”的陈述有冲突，亦不足以表明新华书店在支付购房款之外，还应再支付540万元土地款。基于上述同理，关于款项的支付情况不足以免除南华公司依《房地产预售契约》负有的协助办理产权过户手续的义务。南华公司以此为由提出上诉，理由不能成立。广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由南华公司负担。

南华公司不服上述判决，向本院申请再审称：其与新华书店之间实为挂靠开发关系，而非一、二审自认的房屋买卖关系。新华书店借用具有房地产开发资质的南华公司名义兴建案涉商铺所在的满华苑B、C、D、E四幢建筑，南华公司作为被挂靠人并未实际获益。南华公司与新华书店签订的两份《房地产预售契约》是为方便新华书店办证和办理贷款使用。南华公司与联合建筑公司签订的《建设工程施工合同》亦未实际履行。二审法院错误认定南华公司与新华书店之间存在房屋买卖合同关系，在挂靠人新华书店未缴清相关税费的情况下，判令南华公司限期办理案涉商铺权属登记手续没有事实和法律依据。请求撤销一、二审判决，改判驳回新华书店全部诉讼请求。

新华书店辩称：其与南华公司订有《房地产预售契约》并到房管部门办理了预售登记备案手续。新华书店已支付全部价款并实际占有使用案涉商铺，南华公司未依约办理权属登记的违约事实清楚，证据充分，二审法院依新华书店诉请判令南华公司继续履行办理案涉商铺权属登记的合同义务并无不当。

联合建筑公司述称：案涉商铺所在的满华苑B、C、D、E四幢建筑是由联合建筑公司挂靠南华公司开发的，对外以南华公司名义签订商品房预售合同。联合建筑公司与新华书店之间存在房屋买卖法律关系，新华书店作为买受人已向联合建筑公司支付全部购房款，联合建筑公司作为实际开发人，亦已缴清属于开发人承担的税费部分。南华公司作为被挂靠人及诉争商铺产权登记人，理应履行办证义务，二审判决并无不当。

再审中，南华公司提交了由新华书店向南华公司出具的三份《委托书》。第一份落款时间为1999年3月19日的《委托书》，内容为新华书店委托南华公司“代办位于新华镇茶元南路的满华苑B、C、D、E座商住楼的销售及楼房按揭手续，而一切经济责任（即债权、债务）与贵公司无关，特此委托。”第二份落款时间为1999年4月9日的《委托书》，内容为“由于我单位没有房地产开发经营权，现挂靠贵公司办理位于新华镇茶园路的满华苑B、C、D、E座的销售和‘楼宇按揭合作协议书’的签订手续，一切经济责任与贵公司无关，特此委托。”第三份落款时间为2000年1月13日的《委托书》，内容为“兹有花都市新华书店委托南华房地产开发有限公司办理位于新华镇茶××路××、××、××、××座有关开发事宜。有关满华苑B、C、D、E座的一切经济责任及税费均与南华房地产开发有限公司无关，一切责任由花都市新华书店负责。”上述三份《委托书》均盖有新华书店公章，其中第二份《委托书》署有“庾达和”签名。南华公司提交上述《委托书》拟证明其与新华书店实为挂靠关系，新华书店因不具备房地产开发资质，故借用南华公司名义开发建设包括案涉商铺在内的满华苑B、C、D、E四幢建筑。此外，南华公司还提交了满华苑B、C、D、E四幢建筑交款情况登记表及新华书店职工购房款明细表等，拟证明南华公司未收取过任何房款，主张包括案涉商铺在内的满华苑B、C、D、E四幢建筑的开发、销售等均由新华书店操作，南华公司并未参与。南华公司仅收取了新华公司交付的370万元土地转让款，未再额外收取费用。

新华书店主张对上述《委托书》真实性、合法性未予确认，但陈述曾受联合建筑公司委托与南华公司商谈挂靠事宜，确认《委托书》所涉内容有此过程。对于满华苑B、C、D、E四幢建筑交款情况登记表，新华书店认为该表载明的收款人为联合建筑公司，证明购房款系由联合建筑公司收取，南华公司以上述登记表主张新华书店收取购房款没有依据。联合建筑公司确认南华公司是满华苑B、C、D、E四幢建筑开发销售的被挂靠人，但实际挂靠人是联合建筑公司而非新华书店。正因为包含案涉商铺在内的满华苑B、C、D、E四幢建筑是联合建筑公司挂靠南华公司开发建设的，所以才由联合建筑公司收取房款。联合建筑公司主张从上述满华苑B、C、D、E四幢建筑交款情况登记表下面的说明来看，在办证过程中应由开发商承担的税费已由联合建筑公司以南华公司名义交纳。

新华书店再审提交了联合建筑公司于1999年4月6日向新华书店出具的《委托书》一份，内容为“由我公司（联合建筑公司）投资兴建的位于新华镇茶×ב××’××、××、××、××楼宇，为完善房地产开发手续，现委托贵单位代为办理楼宇销售及‘楼宇按揭合作协议书’的签订手续，一切经济责任与贵单位无关，特此委托。”新华书店提交上述《委托书》拟证明新华书店所购买的商铺实际上是联合建筑公司挂靠南华公司开发的商品楼，案涉商铺的销售、买卖、开发均与新华书店无关。此外，新华书店还提交了工商登记企业法人变更登记申请书，明确新华书店原法定代表人庾达和已于2001年12月离任，南华公司一审提交的2003年4月10日的《关于满华苑BCDE四幢土地结算书》上庾达和的签名，不能代表新华书店。

南华公司对新华书店再审提交的《委托书》及工商登记企业法人变更登记申请书真实性并无异议，但认为上述《委托书》反映的是新华书店与联合建筑公司之间的关系，与南华公司无关。南华公司从始至终仅与新华书店有过接洽联系，认为新华书店才是实际挂靠人。对于工商登记企业法人变更登记申请书，南华公司认为在2003年4月10日的《关于满华苑BCDE四幢土地结算书》载明庾达和是作为“经办人”参与上述结算过程的。

另查明，本案一审庭询中，联合建筑公司向广州市花都区人民法院提交了由新华书店于2004年11月20日向广州市花都区人民政府报送的《关于要求减免办证税费的报告》（复印件），载明“几年前，为适应花都区发展需要，新华书店在南华房地产开发有限公司买下7.5亩地（未过户）。后因我单位资金不足无法建房，无奈同开发商（广州市花都联合建筑工程有限公司）协定：土地由开发商开发建筑，新华书店买地款为购房款。开发商……在购房价格上降低收费，以接近成本价销售，，地下商场每平方米3500元二楼商场每平方米1500元，职工住宅每平方米1000元。……因近日需办理房产证，为减轻经济负担，要求政府给予一些优惠政策，在办证时批准减免要交付的一切税费，减轻新华书店的负担……。”上述《关于要求减免办证税费的报告》落款处盖有新华书店公章，并有时任花都区副区长关于“新华书店反映问题属实，……请给予减免办证税费……”的批示内容。新华书店在一审庭询时对上述《关于要求减免办证税费的报告》真实性予以确认。

案涉商铺权属现登记在南华公司名下。南华公司确认如相关税费业已完缴，其愿意配合新华书店办理房地产过户手续。

本院查明的其余事实与二审查明事实一致。

本院再审认为，根据南华公司申请再审理由及新华书店、联合建筑公司答辩意见，本案焦点问题为：1.南华公司与新华书店之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；2.南华公司是否负有办理案涉商铺产权过户登记手续的义务，其中因办理过户手续涉及的税费由谁负担。

关于双方法律关系认定的问题。本案中，新华书店自1996年7月至1998年12月间与南华公司先后签订了《土地合作使用合同》《房地产预售契约》《土地转让合同》等多个合同，内容涉及土地转让、合作开发、房屋买卖等不同法律关系。新华书店依据双方签订的两份《房地产预售契约》主张其与南华公司存在房屋买卖关系，诉请继续履行。南华公司对新华书店提出的法律关系予以否认，抗辩主张双方实为房地产挂靠开发关系。案涉双方对真实法律关系存有争议，本案应依据双方签订的合同内容及实际履行行为等综合查明当事人真实意思表示。本案中，南华公司再审时提交了由新华书店出具的、盖有新华书店公章的三份《委托书》原件，其中落款时间为1999年4月9日的《委托书》上署有新华书店时任法定代表人庾达和签名。新华书店对上述三份《委托书》提有异议，但未提出反驳理由和证据，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项的规定予以采信。新华书店在案涉《房地产预售契约》签订后出具的上述《委托书》和向广州市花都区人民政府报送的《关于要求减免办证税费的报告》，以及与南华公司签订的《土地转让合同》，均确认南华公司并非案涉商铺所在的满华苑B、C、D、E四幢建筑的开发销售主体，该证明内容亦与新华书店自行提交的由联合建筑公司出具的《委托书》内容相互印证。新华书店依据在先签订的案涉《房地产预售契约》主张其与南华公司存在房屋买卖关系，与上述书证载明内容相互矛盾。新华书店主张其已依案涉《房地产预售契约》支付了全部购房款共975.65517万元，其中向南华公司支付375万元，向联合建筑公司支付600.65517万元。经审理查明，上述375万元系新华书店在案涉《房地产预售契约》签订前向南华公司支付的地价款，新华书店在案涉《房地产预售契约》后签订的《土地转让合同》中对上述375万元地价款的性质再次予以确认，新华书店主张上述款项已转为购房款没有事实依据。至于新华书店向联合建筑公司支付的600.65517万元，新华书店与联合建筑公司之间订有《购房协议》，联合建筑公司主张新华书店支付的600.65517万元系依《购房协议》向联合建筑公司支付的购房款。在新华书店未进一步举证的情况下，新华书店主张上述支付行为是经南华公司同意，其已经向南华公司支付全部购房款依据不足。南华公司和联合建筑公司再审时共同确认双方之间签订的《广州市建设工程施工合同》并未实际履行，双方之间不存在真实的建设工程承包合同法律关系，二审法院基于南华公司虚假陈述，认定上述600.65517万元是新华书店以购房款名义代付工程款，新华书店与南华公司之间存在房屋买卖法律关系错误，本院予以纠正。

关于税费缴纳及办证义务负担的问题。本案中，南华公司与新华书店之间不存在房屋买卖合同法律关系，南华公司并非案涉房屋的出卖人，无需负担相应税费的缴纳义务。南华公司提出如相关税费业已完缴，愿意协助新华书店办理房地产过户手续，本院依法予以确认。至于案涉房产办理过户登记所需的税负最终应由谁负担，由当事人另循途径解决。

综上所述，广州市花都区南华房地产开发有限公司再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

（一）撤销广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第2013号民事判决及广东省广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三重字第4号民事判决；

（二）自广州市花都区新华书店有限公司先行缴纳相关税费之日起三十天内，由广州市花都区南华房地产开发有限公司协助广州市花都区新华书店有限公司办理广州市花都区花园路3号（满华苑）B、C幢首层、第二层商铺所有权转移登记手续。

本案一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由广州市花都区新华书店有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　佘琼圣

审判员　　王振宏

审判员　　金锦城

 

二〇一七年九月八日

书记员　　彭　群