抗诉机关：广东省人民检察院。

申诉人（一审原告、二审上诉人、原再审被申请人）：游永胜，男，1970年6月16日出生，汉族，住广东省雷州市。

委托诉讼代理人：彭浩中，广东绅源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢林园，广东绅源律师事务所实习律师。

被申诉人（一审被告、二审上诉人、原再审申请人）：李强，男，1964年7月12日出生，汉族，住广东省雷州市。

委托诉讼代理人：吕汝奋、伍广新，均为广东朝胜律师事务所律师。

申诉人游永胜因与被申诉人李强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市中级人民法院（2016）粤08民再2号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）监〔2017〕44000000199号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2017年10月19日作出（2017）粤民抗175号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员刘洁辉、陈蓉出庭。申诉人游永胜及其委托诉讼代理人彭浩中，被申诉人李强及其委托诉讼代理人吕汝奋、伍广新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

广东省人民检察院抗诉认为，湛江市中级人民法院（2016）粤08民再2号民事判决认定承租人李强对因案外人的犯罪行为导致租赁房屋损毁而造成的损失仅承担20%的赔偿责任，适用法律错误，实体处理显失公平。理由如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”可见，租赁物部分或者全部毁损、灭失而承租人免除违约责任的前提是因不可归责于承租人的事由。不可归责承租人的事由，一般是指不可抗力、意外事故、出租人过错、其他人完全过错等与承租人没有任何关联的事件或行为。本案中，案涉房屋之所以毁于火灾，系李强之妻在经营过程中与第三人（黄渊赢）产生矛盾、黄渊赢采取犯罪手段报复放火两种原因结合导致，黄渊赢的犯罪动机就是报复李强夫妻。李强夫妻在使用租赁房屋过程中，不仅有自行妥善保管租赁物的义务，也有尽善良注意不让他人毁损破坏租赁物的义务。李强之妻在经营过程中与黄渊赢发生争吵纠纷后未能及时化解矛盾，对案涉房屋被毁存在一定过错，并不属于“完全不可归责承租人的事由”。原再审法院认定“李强对于本案租赁房屋被烧毁没有过错”，系适用法律错误。依据本案租赁合同产生的损失主要包括房屋损坏和租金损失。在这两部分损失的分担上，承租人李强存在一定过错，却仅承担20%的次要责任；而出租人游永胜完全无过错，却承担了主要责任，包括80%的房屋损失及租金的全部损失，实体处理显失公平。

申诉人游永胜表示同意检察机关抗诉意见，另补充诉称：1、2011年6月28日双方签订的《房屋租赁合同书》第四条特别约定：“乙方（李强）承认在交付楼房使用时，楼房完好无损，租期满也必须完好无损交回给甲方（游永胜）。”因李强无法完好无损地将房屋交还游永胜，已构成违约。故游永胜在刑事诉讼中并未直接向侵权人黄渊赢提起附带民事诉讼请求赔偿，而是基于合同关系诉请李强承担违约责任。根据《合同法》一百二十一条、第二百二十二条、第二百三十五条之规定，李强应赔偿游永胜在本案中的全部损失。2、本案中，黄渊赢因李强出售的保险柜质量问题要求退换，遭到李强夫妻拒绝，双方因此发生激烈争吵，当时黄渊赢已口头警告如不退换就会烧毁店铺。由于李强夫妻不予回应，黄渊赢为报复才纵火烧毁租赁物。若李强夫妻依照《消费者权益保护法》第四十四条、第五十四条之规定进行公平交易，就不会发生案涉纵火事故。故李强对租赁物被烧毁具有过错，应赔偿被毁房屋的经济损失1472514.27元。3、原再审法院不支持游永胜房屋租金45万元的赔偿请求，还判决游永胜向李强返还租金与保证金，违反法律规定。由于李强的过错与违约，造成租赁物被烧毁而至今仍未重置，李强应赔偿游永胜的租金损失。《房屋租赁合同书》约定租赁期限为2011年6月28日至2017年6月28日共6年，李强已交纳租金一年，每年租金9万元，故游永胜的租金损失为45万元。

被申诉人李强辩称：1、承租人妥善保管房屋义务不适用于本案之中，因为本案的租赁物毁损是由于犯罪手段放火造成的，李强根本不可能预知和阻止犯罪的发生。所以妥善保管义务不能简单的扩大为承租保全租赁物的所有安全责任。2、案发时游永胜也居住在租赁物当中，作为出租方和物权人的游永胜本应对租赁物负有保管义务。3、原再审法院根据公平原则判决李强承担20%的责任，并不是认定游永胜对租赁物被毁损承担80%的责任。游永胜所遭受的损失可以通过侵权之诉向加害方主张，不会追索无门。所以抗诉意见关于游永胜完全无过错却承担了主要责任的观点是错误的。

游永胜向雷州市人民法院起诉请求：1、解除游永胜与李强签订的《房屋租赁合同书》；2、李强赔偿游永胜被烧毁的房屋损失1472514.27元；3、李强赔偿游永胜房屋租金损失54万元；4、李强赔偿游永胜摩托车、电器、家具被烧毁的经济损失135840元；5、李强赔偿游永胜房屋室内装饰材料费、水电安装及材料费、防盗门安装及材料费、电货梯购置等经济损失共计324592元。

雷州市人民法院一审查明：2011年6月28日，游永胜、李强签订《房屋租赁合同书》，合同第一条约定：“游永胜（即甲方）将自有坐落于龙门镇××号楼房一至四层除去游永胜使用面积外，剩下的面积全部租赁给李强（即乙方）经营家具与家电商场使用。”合同第三条约定：“租赁期限自2011年6月18日至2017年6月28日止，每年租金9万元，李强交付游永胜保质金1万元待租期满结算可扣除。”合同第四条约定：“李强承认交付使用楼房时，楼房完好无损。租赁期满也必须完整无损交付给游永胜。”合同签订后，李强将租赁的房屋用来经营家具、家电商场，字号为“佳庆傢俬店”，并给付游永胜10万元（其中年租金9万元，保质金1万元）。2011年12月11日，黄渊赢因购买保险柜的问题与李强的妻子曾少连发生争吵。当晚，黄渊赢在邹康华、何树义的接应下对房屋放火，导致房屋中的家具、电器被全部烧毁，楼房房体被破坏，看管店铺的李强儿子李俊霖被困火场致吸入碳末窒息死亡。据此，游永胜遂以房屋被烧毁不能实现合同目的，李强已经构成违约并产生巨大的经济损失为由诉至法院。

《房屋租赁合同书》所述房屋位于龙门镇××号，经双方确认房屋位于龙门镇××号。经雷州市公安局委托，雷州市房屋安全鉴定所于2012年5月16日作出雷房鉴字[2012]139号《房屋安全鉴定报告》，游永胜被烧房屋整体出现险情，构成整幢危房，并建议停止使用，拆除重建。经雷州市公安局刑事警察大队委托，雷州市物价局价格认证中心于2012年6月20日作出雷价认字[2012]228号《价格鉴定结论书》，游永胜被烧房屋损失价格为1472514.27元。

雷州市人民法院一审认为：本案系房屋租赁合同纠纷。游永胜与李强签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。1、关于游永胜请求解除《房屋租赁合同书》的问题。本案租赁的房屋被黄渊赢、邹康华、何树义放火，导致楼房房体被破坏。雷州市房屋安全鉴定所于2012年5月16日作出雷房鉴字[2012]139号《房屋安全鉴定报告》，游永胜被烧房屋整体出现险情，构成整幢危房。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”本案中，造成房屋内物品受损，楼房房体被破坏，合同目的不能实现的原因系黄渊赢、邹康华、何树义放火的犯罪行为。李强对房屋毁损没有主观上的过错，对于黄渊赢、邹康华、何树义的放火不能预见、不能避免并不能克服，故李强系因不可抗力不能继续履行合同。游永胜、李强签订合同的目的不能实现，故游永胜请求解除《房屋租赁合同书》，应予以支持。2、关于游永胜请求李强赔偿因房屋被烧毁造成的损失1472514.27元的问题。《房屋租赁合同书》第四条约定：李强承认交付使用楼房时，楼房完好无损。租赁期满也必须完整无损交付给游永胜。游永胜依约将出租的房屋交付李强后，作为承租人的李强自此负有妥善保管及在合同终止后应依约完整返还承租房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，李强系不可抗力不能继续履行合同，对房屋毁损没有主观上的过错，但黄渊赢购买保险柜时与李强的妻子曾少连发生争吵系放火的诱因，故应酌定李强对游永胜的房屋损失承担20%的赔偿责任。经雷州市公安局刑事警察大队委托，雷州市物价局价格认证中心于2012年6月20日作出雷价认字[2012]228号《价格鉴定结论书》，游永胜被烧房屋损失价格为1472514.27元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项“已被人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明”的规定，雷价认字(2012)228号《价格鉴定结论书》认定房屋损失价格为1472514.27元，已被生效的（2013）湛中法刑二初字第13号刑事附带民事判决和（2013）粤高法刑四终字第243号刑事裁定所确认。李强签订《房屋租赁合同书》后给付游永胜10万元，其中年租金9万元，保质金1万元。李强从2011年6月18日到2011年12月11日租赁游永胜的房屋，应给付游永胜租金4.5万元。将剩下的4.5万元租金和1万元保质金予以冲减后，李强应向游永胜赔偿损失239502.85元（1472514.27元×20%-55000元）。李强在承担赔偿责任之后，有权依法向黄渊赢、邹康华、何树义进行追偿。3、关于游永胜请求李强赔偿房屋租金损失54万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”游永胜的房屋被毁损，是黄渊赢、邹康华、何树义对房屋放火造成，李强没有主观上的过错。对于租赁房屋毁损后的租金，李强无需给付。故游永胜以年租金9万元，计算6年损失为54万元请求，应不予支持。4、关于游永胜请求李强赔偿摩托车、电器、家具被烧毁的经济损失135840元；请求李强赔偿房屋室内装饰材料费、水电安装及材料费、防盗门安装及材料费、电货梯购置等经济损失共计324592元的问题。李强认为该购买凭证是一般单据，不能证明游永胜的损失。由于游永胜提交的是购买单据，未能提交合法有效的发票，李强对此有异议，且房屋被毁损无法对房内物品进行评估，无法计算具体损失，故对于游永胜这两项请求，应不予以支持。5、关于李强答辩其没有违约，房屋被烧毁是黄渊赢等人犯罪造成，游永胜应向黄渊赢提起侵权损害赔偿的问题。游永胜可以依据其与李强签订的《房屋租赁合同书》，请求李强承担违约责任，也可以选择侵权之诉，请求黄渊赢、邹康华、何树义承担侵权责任。本案中，游永胜以李强违约为由提起租赁合同纠纷诉讼，系其自行行使诉讼权利，故对李强辩解游永胜应以侵权之诉主张权利不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第一百一十七条、第二百三十一条之规定，经雷州市人民法院审判委员会讨论决定，于2014年12月8日作出（2012）湛雷法民初字第483号民事判决：一、解除游永胜与李强于2011年6月28日签订的《房屋租赁合同书》；二、限李强于本判决发生法律效力之日起十天内赔偿游永胜损失239502.85元；三、驳回游永胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26583元，保全费5000元，共计31583元。由游永胜负担26190元，李强负担5393元。

游永胜不服一审判决，向湛江市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持游永胜的诉讼请求。

李强也不服一审判决，向湛江市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，判决驳回游永胜的诉讼请求。

湛江市中级人民法院二审确认了一审判决查明的事实清楚。另查明：本案二审期间，游永胜以对水电和装修进行鉴定可能会拖延时间，向该院提出了放弃主张李强赔偿房屋室内装饰费用、水电安装费用、防盗门安装费用、电货梯购置费用共324592元的诉讼请求。

2011年6月28日，游永胜与李强签订《房屋租赁合同书》后，李强实际租用了游永胜坐落于雷州市龙门镇××号楼房第一、二层房屋的整层以及第三、四层房屋的部分面积。本案二审期间，为查清李强所租赁部分的房屋面积占涉案房屋总面积的比例，二审法院依法委托湛江市天南勘测工程有限公司对涉案房屋面积以及李强所租赁部分的房屋面积进行了测量。2015年4月23日，湛江市天南勘测工程有限公司作出《房产测绘技术报告》，结论是：第一层房屋面积331.03平方米；第二层房屋面积358.41平方米；第三层房屋面积358.41平方米，其中李强租赁部分的面积216.98平方米；第四层房屋面积136.64平方米，其中李强租赁部分的面积31.09平方米。因此，涉案房屋的总面积是1184.49平方米（331.03平方米＋358.41平方米＋358.41平方米＋136.64平方米），李强所租赁部分的房屋面积是937.51平方米（331.03平方米＋358.41平方米＋216.98平方米＋31.09平方米），李强所租赁部分的房屋面积占涉案房屋的总面积的79.15％（937.51／1184.49×100％）。游永胜支付了测绘费4000元。

湛江市中级人民法院二审认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，二审法院对游永胜、李强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据游永胜和李强的上诉理由和答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：

关于本案房屋租赁合同的解除是否因不可抗力造成的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”由此可见，不可抗力包括某些自然现象和某些社会现象，如地震、洪水、台风、战争、骚乱、罢工等。本案中，黄渊赢及其同伙故意放火而导致涉案房屋被烧毁，显然不属于不可抗力所包括的自然现象或社会现象，故一审法院认定本案租赁合同的解除是因不可抗力造成是错误的，予以纠正。游永胜关于一审法院认定涉案房屋被黄渊赢放火烧毁属于不可抗力错误的上诉理由成立，予以采纳。

关于李强对游永胜的房屋被烧毁所造成的损失应否承担责任的问题。游永胜在刑事诉讼中并未向直接侵权人黄渊赢及其同伙提起附带民事诉讼要求赔偿，而是径直提起本案民事诉讼，要求李强承担违约赔偿责任，是基于其与李强之间的租赁合同关系而主张权利，故本案应适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定进行审理。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”依照以上法律规定，李强作为涉案房屋的承租人，在租赁期间届满后返还的租赁房屋应当符合合同约定的“楼房完整无损”的状态，而本案的租赁物即涉案房屋因火灾而变成危房，已不能满足正常居住使用的状态，李强应承担违约责任；李强作为涉案房屋的承租人，因保管不善造成租赁物即涉案房屋毁损，亦应当承担赔偿责任。李强关于涉案房屋的毁损是黄渊赢及其同伙故意放火而造成的，游永胜的经济损失应由黄渊赢及其同伙承担的上诉理由不成立，不予采纳。

关于李强应赔偿给游永胜的经济损失应如何确定的问题。（一）关于涉案房屋的重置费用。游永胜起诉请求李强赔偿被烧毁的房屋损失1472514.27元，向一审法院提供了《房屋安全鉴定报告》、《价格鉴定结论书》、《工程造价概算》以及《鉴定结论通知书》，李强对游永胜主张的涉案房屋的重置费用为1472514.27元没有异议，予以确认。由于李强所租赁的房屋只是涉案房屋的一部分，占涉案房屋的总面积的79.15％，故李强只应赔偿其所租赁部分的房屋的重置费用1165494.83元（1472514.27元×79.15％）。（二）关于房屋租金损失。游永胜起诉要求李强支付房屋租金54万元，李强对此有异议，认为游永胜的主张没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，李强在租赁涉案房屋进行经营活动过程中，与第三人黄渊赢发生纠纷，黄渊赢为了报复，伙同他人放火烧毁了涉案房屋，导致涉案房屋至今不能正常使用，租金损失确属游永胜的合理损失。但由于涉案房屋被烧毁并非李强的全部过错造成，而且因本案火灾，李强的儿子李俊霖被火烧死，其经营的货物也被烧毁，从公平的角度予以考虑，应予适当减少李强所应赔偿的租金损失。李强在签订《房屋租赁合同书》时已向游永胜支付了一年的租金9万元和保质金1万元，而李强实际使用涉案房屋的时间不足半年，故二审酌情判决李强尚应赔偿游永胜租金损失10万元。（三）关于摩托车、电器及家具损失。游永胜起诉要求李强赔偿其摩托车、电器及家具被烧毁的损失135840元，提供了《购买凭据》；李强对游永胜主张的该项损失有异议。本案是游永胜认为李强在履行《房屋租赁合同书》过程中未尽妥善保管租赁物的义务，导致涉案房屋被烧毁，要求李强承担违约责任而提起的诉讼，故游永胜只能要求李强赔偿《房屋租赁合同书》所涉及的租赁物的损失。而摩托车、电器及家具均不属于《房屋租赁合同书》所涉及的租赁物，事故发生时，游永胜未保管好自己的摩托车、电器及家具以致被烧毁，显然与李强无关，游永胜要求李强赔偿摩托车、电器及家具的损失没有事实和法律依据，不予支持。（四）关于房屋室内装饰费用、水电安装费用、防盗门安装费用、电货梯购置费用损失。游永胜起诉要求李强赔偿房屋室内装饰费用、水电安装费用、防盗门安装费用、电货梯购置费用共324592元，但在本案二审期间，游永胜自愿放弃了主张李强赔偿上述费用的诉讼请求。这属于游永胜在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，予以准许。据此，李强应向游永胜赔偿的损失包括李强所租赁部分的房屋的重置费用1165494.83元以及房屋租金损失10万元，合共1265494.83元。

依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、第一百二十一条、第二百二十二条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，湛江市中级人民法院于2015年6月11日作出（2015）湛中法民一终字第77号民事判决：一、维持广东省雷州市人民法院（2012）湛雷法民初字第483号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省雷州市人民法院（2012）湛雷法民初字第483号民事判决第二项为：限李强在本判决发生法律效力之日起十日内向游永胜赔偿损失1265494.83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26583元，财产保全费5000元，由游永胜负担10000元，李强负担21583元；二审案件受理费26583元，测绘费4000元，由游永胜负担12000元，李强负担18583元。

李强不服二审判决，向本院申请再审，本院于2015年10月20日作出（2015）粤高法民二申字第1264号民事裁定，指令湛江市中级人民法院再审本案。

湛江市中级人民法院再审：对二审判决查明的事实予以确认。

湛江市中级人民法院再审认为，本案争议的焦点是：一、本案李强与游永胜所签订的租赁合同是否因不可抗力导致无法履行。二、因案外人的犯罪行为导致本案租赁房屋灭失，所造成的房屋及租金损失应由谁承担。

一、关于导致本案房屋租赁合同的解除是否因不可抗力原因造成的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力可以是自然原因酿成，也可以是人为的、社会因素引起的。包括某些自然现象和某些社会现象。本案中，黄渊赢等人故意放火导致涉案房屋被烧毁，显然不属于不可抗力所包括的自然现象或社会现象，故一审法院认定本案租赁合同的解除是因不可抗力造成缺乏依据。

二、关于因案外人的犯罪行为导致本案租赁房屋毁损、灭失应如何承担风险责任的问题。在租赁合同关系中，出租人一般作为租赁物的所有人或者管理人，有义务对租赁物进行维修，为承租人提供一个安全的经营或者居住环境，有义务随时为租赁物检查和排除危险。承租人则有按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，并负有妥善保管租赁物的义务。根据已经发生法律效力的（2013）湛中法刑二初字第13号刑事附带民事判决书以及广东省高级人民法院（2013）粤高法刑四终字243号刑事裁定书认定的事实可知，因为黄渊赢等人故意纵火的犯罪行为致使李强经营的全部家具被烧毁、儿子被烧死，财产受到重大损失，身心受到极大的打击；游永胜也因此遭受重大的经济损失，经雷州市物价局价格认证中心鉴定，游永胜被烧房屋损失为1472514.27元。本案租赁房屋被烧毁是因为黄渊赢等人故意纵火的犯罪行为所致。李强的爱人在事发前与黄渊赢因买卖货物发生过争吵，但是黄渊赢完全可以通过合法的途径进行维权。李强爱人的行为属于日常生意行为，且游永胜在起诉时也没有认为李强没有妥善保管租赁物，也没有提交证据证明李强没有按照合同约定或者租赁物的性质使用租赁物。因此，依法应当认定李强对于本案租赁房屋被烧毁没有过错。《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循；自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”和第一百三十二条：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”对公平原则作了规定。公平原则是指在民事活动中以均衡作为价值判断标准，在民事主体之间发生利益关系磨擦时，以权利和义务是否均衡来平衡双方的利益，是民法的一项基本原则。它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。在各方当事人对造成损害都没有过错的情况下，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。结合本案实际情况，根据公平原则，应酌情由李强对游永胜的房屋损失承担20%的赔偿责任。

三、关于游永胜请求解除《房屋租赁合同书》以及李强是否应当赔偿游永胜房屋预期租金收益的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”的规定，因不可归责于承租人的事由承租人对租赁物已不能使用或使用的效能受到了影响，承租人可行使以下权利：1.要求减少租金或不支付租金。2.解除合同。本案中，因租赁的房屋被第三人黄渊赢、邹康华、何树义放火，导致楼房房体被破坏，经雷州市房屋安全鉴定所于2012年5月16日作出雷房鉴字[2012]139号《房屋安全鉴定报告》认定，游永胜被烧房屋整体出现险情，构成整幢危房，致使不能实现合同目的，游永胜要求解除《房屋租赁合同书》，且李强对此没有异议，依法应予支持。该合同解除后，李强按照《房屋租赁合同书》约定已给付游永胜的租金9万元和保质金1万元，扣除李强租赁游永胜的房屋半年租金4.5万元后。游永胜应将剩余的4.5万元租金和1万元保质金退还给李强。游永胜请求李强赔偿房屋预期租金收益依法不予支持。本案第三人的犯罪行为侵害的是出租人的房屋所有权。租赁物房屋的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行是由第三人的犯罪行为造成，李强对房屋毁损没有过错，没有法律上的因果关系。根据法律对出租人和承租人的义务规定，游永胜请求李强支付房屋租金损失54万元没有事实根据和法律依据。

四、关于李强租赁房屋面积的问题。本案在二审期间二审法院依法委托了湛江市天南勘测工程有限公司对涉案房屋面积及李强所租赁部分的房屋面积进行了测量，并依法通知了双方当事人到场勘察。李强的委托律师到场参与。经过测量，房屋总面积1184.49平方米，李强所租赁的房屋面积为937.51平方米，占总面积的79.15%。二审在开庭时组织双方当事人对上述测量结果进行质证，双方当事人均没有异议。因此，对湛江市天南勘测工程有限公司的上述勘测结果予以确认。李强认为其实际租赁面积与上述认定不符没有根据。

此外，游永胜在本案二审期间主动放弃主张李强赔偿其房屋内饰装饰费、水电安装费、防盗门安装费、电梯购置费共计324592元的诉讼请求。这是游永胜在法律规定的范围内处分自己的民事权利，应予准许。

综上所述，虽然一审判决认定本案租赁合同的解除是因不可抗力原因造成，没有事实依据和法律依据，但该判决认定其他事实清楚，实体处理正确，应予以维持；本案二审判决认定事实清楚，但是适用法律错误，实体处理欠妥，依法应予撤销。对李强请求有理的部份予以支持。案经湛江市中级人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，湛江市中级人民法院于2016年8月25日作出（2016）粤08民再2号民事判决：一、撤销湛江市中级人民法院（2015）湛中法民一终字第77号民事判决；二、维持雷州市人民法院（2012）湛雷法民初字第483号民事判决。一审案件受理费26583元，保全费5000元，共计31583元，由游永胜负担26190元，李强负担5393元；二审案件受理费26583元，测绘费4000元，由游永胜负担24466元，李强负担6117元。

本院再审查明：二审判决查明的事实无误，本院再审予以确认。

另查明，广东省湛江市人民检察院指控被告人黄渊赢、邹康华、何树义犯放火罪，附带民事诉讼原告人李强、曾少连提起附带民事诉讼一案，广东省湛江市中级人民法院于2013年5月16日作出（2013）湛中法刑二初字第13号刑事附带民事判决：一、被告人黄渊赢犯放火罪，判处死刑，剥夺政治权利终身。二、被告人邹康华犯放火罪，判处有期徒刑七年。三、被告人何树义犯放火罪，判处有期徒刑四年。四、被告人黄渊赢、邹康华、何树义共同赔偿附带民事诉讼原告人经济损失人民币563302.1元。其中被告人黄渊赢赔偿人民币478806.79元，被告人邹康华赔偿人民币56330.2元，被告人何树义赔偿人民币28165.1元，三被告人互负连带赔偿责任，限于判决生效后一个月内付清。本院于2013年12月16日作出（2013）粤高法刑四终字第243号刑事裁定书：驳回上诉，维持原判；依法报请最高人民法院核准以放火罪判处黄渊赢死刑，剥夺政治权利终身。

上述刑事判决书及刑事裁定书均查明，黄渊赢供述：“我要求更换保险柜，老板娘不同意，我便与老板娘争吵起来。黄渊振怕我把事情闹大，便劝我离开。我们留下保险柜，然后骑三轮摩托车回家。我回家后又打电话问题老板娘是否同意更换保险柜，她说不同意，我就恐吓她说第二天叫人去她店里捣乱，她就挂断电话……吃完夜宵后，在回家路上，我将事情告诉邹康华和何树义，同时提出想拿汽油去烧‘佳庆傢俬店’,恐吓那家店的老板娘，第二天再叫村里的兄弟一起去她档口讨回保险柜的钱。”

本院再审认为，综合检察机关抗诉意见和双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是被申诉人李强应否对案涉租赁物毁损、灭失承担违约责任，原再审判决李强分担20%的损失是否公平，以及李强应否承担租赁物预期租金收益赔偿责任的问题。

一、关于李强应否对案涉租赁物毁损、灭失承担违约责任的问题。

游永胜主张根据《房屋租赁合同书》第四条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百二十二条、第二百三十五条的规定，李强应对租赁物遭到黄渊赢等人放火毁损而承担违约责任。对此，本院分析如下：1、李强并未违反妥善保管租赁物的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”，以及第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，承租人占有租赁物后，负有合理利用租赁物并尽善良管理人的注意妥善保管租赁物的义务，否则应承担违约责任。根据已经发生法律效力的（2013）湛中法刑二初字第13号刑事附带民事判决书以及（2013）粤高法刑四终字243号刑事裁定书查明的事实，案涉租赁物被烧毁是因为黄渊赢等人故意纵火的犯罪行为所致。李强的妻子在事发前与黄渊赢因买卖货物发生过争吵，黄渊赢曾扬言若李强妻子不予退换，其将在第二天到店里捣乱，但未明确声称其将放火烧毁家具店。即使尽如处理自己事务一般的善良管理人注意，亦无法预见并避免黄渊赢将实施的放火行为。故李强无法预见并无法避免放火行为的发生，并未违反其作为承租人应妥善保管租赁物的义务。2、本案系因不可归责于李强的事由导致租赁物毁损、灭失，李强因此不负返还义务。根据《房屋租赁合同书》第四条“李强承认交付使用楼房时，楼房完好无损。租赁期满也必须完整无损交付给游永胜”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，李强作为承租人本应在租赁期届满后承担返还租赁物的义务。但承租人承担返还租赁物义务的前提是租赁物仍然存在，只要租赁物仍然存在，承租人就负有返还义务。承租人返还租赁物义务并不否定出租人作为物权人应对租赁物的毁损、灭失承担风险。若因不可归责于承租人的事由导致租赁物毁损、灭失，应由出租人作为租赁物的所有人承担风险。本案中，李强的妻子曾少连因买卖货物与黄渊赢发生争吵，黄渊赢可以通过合法途径进行维权。李强及曾少连的行为属于日常经营行为，该行为一般情况下并不会导致消费者以纵火方式进行报复的后果。故李强及曾少连的经营行为与黄渊赢的放火犯罪没有法律上的因果关系，本案系因不可归责于承租人李强的事由导致租赁物的毁损、灭失，应由出租人作为物权人承担租赁物毁损、灭失的风险。

至于游永胜主张李强应根据《合同法》第一百二十一条之规定承担责任的问题。《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”该条款的适用前提是当事人一方违约。如前所述，李强并不存在违约行为，本案不存在适用该条款的前提条件。故游永胜关于李强应承担违约责任的申诉理由依据不足，均不予支持。

二、关于原再审判决李强分担20%的损失是否公平的问题。

承前所述，本案系因不可归责于承租人李强的事由导致租赁物毁损、灭失，李强不存在违约行为，其依法不应承担违约责任。虽然如此，但综合考虑游永胜因租赁的毁损而遭受了较大的经济损失，游永胜向黄渊赢、邹康华、何树义追偿存在一定困难，客观上黄渊羸等人系针对李强经营行为而对租赁物实施了放火的犯罪行为等实际情况，原再审判决依照公平原则，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”的规定，酌情判决由李强对游永胜的房屋损失分担20%的责任，并无不当。游永胜对于其尚未获得补偿的损失，以及李强分担公平责任后，均可另寻法律途径向侵权人黄渊赢、邹康华、何树义主张权利。

三、关于李强应否对租赁物预期租金收益承担赔偿责任的问题。

《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以行使合同解除权并拒绝支付租金，无需对租赁物的预期租金收益承担赔偿责任。本案中，租赁合同的解除系因不可归责于承租人李强的事由所造成。游永胜请求李强赔偿房屋预期租金收益于法无据，不应予以支持。

综上所述，原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。游永胜的申诉理由不能成立，本院再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

维持广东省湛江市中级人民法院（2016）粤08民再2号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长　　万季明

审判员　　钟向芬

审判员　　何曲伟

 

二〇一八年五月二十五日

法官助理黄健军

书记员苏芷杏