（2018）粤民再218号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市聚祥和物业管理有限公司，住所地:广东省深圳市罗湖区畔山路银通住宅综合楼507。

法定代表人：黄泳华，该公司董事长。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市俊荣物业管理有限公司，住所地:广东省深圳市罗湖区莲塘畔山路银通住宅综合楼302。

法定代表人：庞文通，该公司总经理。

二再审申请人的委托诉讼代理人：黄翠仪，广东国匠律师事务所律师。

二再审申请人的委托诉讼代理人：李洪，广东广和律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：李荣浩，男，汉族，1977年4月13日出生，住广东省深圳市罗湖区。

委托诉讼代理人：赵紫莹、郑中鹏，均系广东康浩律师事务所律师。

一审第三人：深圳市银通实业有限公司，住所地:深圳市罗湖区黄贝街道新秀村秀南街****。

法定代表人：陈小禹，该公司董事长。

委托诉讼代理人：沙志强、杨睿，北京大成（深圳）律师事务所律师。

再审申请人深圳市聚祥和物业管理有限公司（以下简称聚祥和公司）、深圳市俊荣物业管理有限公司（以下简称俊荣公司）因与被申请人李荣浩及一审第三人深圳市银通实业有限公司（以下简称银通公司）返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终5216号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年4月27日作出（2017）粤民申9983号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人聚祥和公司、俊荣公司的委托诉讼代理人黄翠仪、李洪，被申请人李荣浩的委托诉讼代理人赵紫莹，银通公司的委托诉讼代理人杨睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

聚祥和公司、俊荣公司申请再审称，1.聚祥和公司受让取得涉案房屋的使用权及产权登记请求权，其合法的占有、使用涉案房屋长达十年，即使其尚未取得涉案房屋的产权登记，其对涉案房屋仍拥有合法的使用权，应受法律保护。2.李荣浩明知银通公司对涉案房屋不享有实际权利且涉案房屋已处分给聚祥和公司，仍与银通公司恶意串通签订房屋买卖合同，未支付对价即取得涉案房屋产权登记，严重损害债权人聚祥和公司的利益，该转让行为应属无效。李荣浩因恶意交易行为产生的形式上的产权登记，不能对抗聚祥和公司在先的合法的使用权。3.中物储运公司和南华水泥公司均已注销（证据16），聚祥和公司作为涉案房屋实体权利的受让者，其合法的占有使用涉案房屋已超过十年，从尊重历史、保障聚祥和公司合法债权及经营权等角度综合考虑，恳请上级法院驳回李荣浩要求聚祥和公司搬迁的主张。据此，请求撤销二审判决，维持一审判决。

李荣浩辩称，1.李荣浩系涉案房产的所有权人。二再审申请人对涉案房产不享有任何物权，其占有、使用涉案房产行为属侵权行为。2.李荣浩通过正常的市场买卖行为取得涉案房产的所有权，二再审申请人关于李荣浩“骗取房产登记”、“非法侵占他人财产”等指控没有提供证据证明。3.二再审申请人关于其取得涉案房产所有权及房屋使用权的举证及陈述存在造假嫌疑。综上，请求驳回二再审申请人的再审申请。

李荣浩向一审法院起诉请求：1.聚祥和公司、俊荣公司返还占有李荣浩的银通住宅综合楼一层70平方米、二层386平方米；2.聚祥和公司、俊荣公司支付一层租金294000元、二层租金1554000元，合计1848000元；3.聚祥和公司、俊荣公司承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：涉案房产位于广东省××罗湖区银通住宅综合楼第一层、第二层，其中银通住宅综合楼第一层于2010年5月28日从银通公司名下转移登记至李荣浩名下，银通住宅综合楼第二层于2010年9月10日从银通公司名下转移登记至李荣浩名下，第一、二层房屋用途均为单身公寓。一审庭审中，李荣浩、银通公司均陈述李荣浩是通过买卖的方式由银通公司处取得房产产权，购买房产时李荣浩为银通公司的员工。目前银通住宅综合楼第一层中的70平方米由聚祥和公司作为管理处使用，第二层西半层386平方米由聚祥和公司和俊荣公司共同作为办公场地使用。

另查明，涉案银通住宅综合楼原由银通公司与案外人深圳中物储运工贸公司（以下简称中物储运公司）合作兴建，双方于1999年12月15日签订《银通公司莲塘综合楼产权划分协议》，约定银通公司分得第一层672.29平方米及第二层东半层386.835平方米，案外人中物储运公司分得第二层西半层386.835平方米。案外人中物储运公司于2000年3月1日与广东南华水泥有限公司（以下简称南华水泥公司）签订协议，将涉案银通住宅楼第二层西半层386.835平方米抵债给南华水泥公司，银通公司于2000年3月2日盖章认可了该协议；聚祥和公司、俊荣公司提供的证据显示，2007年南华水泥公司因向聚祥和公司借款而将银通综合楼第二层西半层作为抵押给聚祥和公司；2007年9月8日南华水泥公司向聚祥和公司出具《关于同意抵押物处置方式和处置价格的复函》，南华水泥公司同意将约定的银通住宅楼第二层西半层由聚祥和公司收回自用，并有权转让抵押物。一审庭审中，聚祥和公司、俊荣公司对于第一层权属原属银通公司没有争议，而对于第二层西半层386.835平方米聚祥和公司、俊荣公司主张实际权利人应为聚祥和公司。涉案房产同地段2015年下半年房屋租赁指导租金“不带电梯、住宅”项目为每月每平方米25元。

依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决如下：一、聚祥和公司应于判决生效之日起十日内向李荣浩返还占用的罗湖区莲塘银通住宅综合楼一层70平方米的房产，并支付2014年3月10日至2015年5月28日的房屋占用使用费25550元；二、驳回李荣浩的其他诉讼请求。案件受理费21432元，由李荣浩负担20000元，聚祥和公司负担1432元。

李荣浩不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项关于房屋占用使用费的判决，改判为聚祥和公司向李荣浩支付银通住宅综合楼一层70平方米的房产占用使用费71540元。2.撤销一审判决第二项，改判为聚祥和公司、俊荣公司返还占用的银通住宅综合楼第二层西半层386.835平方米的房产给李荣浩，并向李荣浩支付该房产占用使用费395345.37元。3.判令本案一审、二审诉讼费由聚祥和公司、俊荣公司共同承担。

二审法院对一审法院认定的事实予以确认。

二审法院认为，本案为返还原物纠纷。结合双方当事人的上诉请求及诉辩理由，本案二审的争议焦点是：1.李荣浩是否涉案银通综合楼第二层西半层约386平方米房产的合法所有权人及是否有权请求聚祥和公司、俊荣公司返还；2.涉案房产的房屋占有费损失如何确定。

关于第一个焦点问题，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。从上述规定可知，我国实行的不动产登记公示公信原则，涉案银通综合楼第二层房产所有权已经登记在李荣浩名下，该登记目前合法有效，李荣浩据此主张其是合法所有权人依据充分。聚祥和公司主张其对涉案银通综合楼第二层西半层约386平方米房产享有物权，但其依据的是几份协议，即使该几份协议为真，其依据协议享有的是债权请求权，未经登记，并不产生物权变动的效果，不能对抗李荣浩享有的合法物权。李荣浩作为涉案银通综合楼第二层西半层约386平方米房产的合法所有权人，请求聚祥和公司、俊荣公司返还占有的该部分房产依据充分，应予支持。若聚祥和公司、俊荣公司主张该房产产权登记有误，其应另寻法律途径解决。

关于第二个焦点问题，李荣浩主张涉案房产的房屋占有费应按每月每平方米70元的“市场价”标准计算，但对此未提供充分证据证明，一审法院根据房屋性质参照同期同地段同类型“住宅”的政府指导租金标准计算房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。因涉案银通综合楼第二层西半层约386平方米房产由聚祥和公司、俊荣公司占用，故李荣浩上诉请求的2014年3月10日至2015年5月28日期间该部分房产的房屋占有费140890元（14月18天×386平方米×每月每平方米25元）应由聚祥和公司、俊荣公司承担。

依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审法院判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6127号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6127号民事判决第二项；三、聚祥和公司、俊荣公司应于本判决生效之日起十日内向李荣浩返还占用的罗湖区莲塘银通住宅综合楼二层西半层约386平方米房产，并支付2014年3月10日至2015年5月28日的房屋占用使用费140890元；四、驳回李荣浩的其他诉讼请求。一审案件受理费21432元，由李荣浩负担1432元，聚祥和公司负担12000元，俊荣公司负担8000元；二审案件受理费7920元，由李荣浩负担920元，聚祥和公司负担3500元，俊荣公司负担3500元。

本院对一、二审法院查明的事实予以确认。

本院再审另查明，银通公司于1997年2月3日注册成立，2005年4月7日至2012年5月31日，赵光任该公司董事长。2005年11月16日，深圳市道明贸易发展有限公司（以下简称道明公司）注册成立，股东为李荣浩和赵光，法定代表人为李荣浩。2006年1月11日，道明公司成为银通公司的股东深圳市信州小汽车服务有限公司（以下简称信洲公司）的股东。2008年12月4日，银通公司的股东从深圳市恒隆达贸易发展有限公司（以下简称恒隆达公司）、信洲公司变更为恒隆达公司、道明公司。2010年3月16日，恒隆达公司的工商登记资料发生变更，变更后的法定代表人、董事长为赵光，董事为李荣浩、姚君丽。一审期间，李荣浩提供的其于2009年12月签订并加盖银通公司公章及其法定代表人赵光印章的《房地产买卖合同》载明：银通公司将包括涉案房产在内的银通住宅综合楼第一层、第二层及银通员工宿舍楼共计2455.74平方米转让给李荣浩，转让价款550万元。

本院再审期间，聚祥和公司提交以下证据：1.关于合作兴建莲塘综合楼的协议；2.银通公司莲塘综合住宅楼结算书；3.中物储运公司、南华水泥公司、银通公司、信洲公司、道明公司和恒隆达公司的工商登记及备案资料；4.南华水泥公司两份《企业信用信息报告》；5.广东省英德市人民法院（2008）英法破字第1-13号民事裁定书；6.中国农业银行深圳分行补制的客户回单等。李荣浩提交以下证据：1.广东省英德市人民法院（2008）英法破字第1-13号民事裁定书；2.恒隆达公司的工商登记及备案资料；3.涉案房产现场图；4.莲塘小区物业管理合同；5.深圳市物业服务合同；6.声明；7.银通公司莲塘住宅综合楼工程质量鉴定报告；8.深圳市房屋建筑面积丈量图；9.房地产证等。

本院再审认为，根据当事人的申请再审理由和答辩意见，本案的争议焦点是：聚祥和公司、俊荣公司应否向李荣浩返还占用的深圳市罗湖区莲塘银通住宅综合楼二层西半层约386平方米房产（以下简称涉案房产），并支付相应的房屋占用使用费。一方面，1999年12月15日，银通公司与中物储运公司签订协议，约定中物储运公司分得涉案房产。银通公司就已处分的涉案房产与李荣浩签订买卖合同，并将其过户至李荣浩名下，明显存在恶意。另一方面，李荣浩在与银通公司签订房屋买卖合同及办理涉案房产过户登记期间，为银通公司的员工；在此之前的2006年1月11日，李荣浩已是道明公司的股东及法定代表人，而道明公司是信洲公司（银通公司的股东）的股东；至李荣浩与银通公司签订房屋买卖合同约一年之前的2008年12月4日，道明公司成为银通公司的股东，李荣浩此时仍是道明公司的股东及法定代表人。况且涉案房产此时已由聚祥和公司占有使用约二年之久，而李荣浩早在2005年11月16日就与时任银通公司法定代表人的赵光共同成立道明公司。由此足以推定，李荣浩对涉案房产不属银通公司实际所有及聚祥和公司占有使用涉案房产的由来应当知悉。在此情况下，李荣浩仍与以赵光为法定代表人的银通公司就涉案房产签订买卖合同，也存在恶意。

综上所述，李荣浩与银通公司的行为已构成恶意串通，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，双方就涉案房产签订的买卖合同无效。根据南华水泥公司出具的《关于同意抵押物处置方式和处置价格的复函》，聚祥和公司已拥有涉案房产的实体权利，其主张无需向李荣浩返还涉案房产及支付房屋占有使用费，有事实和法律依据，应予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:

一、撤销广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终5216号民事判决；

二、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6127号民事判决。

二审案件受理费7920元，由李荣浩负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王振宏

审判员　　陈　渊

审判员　　洪望强

 

二〇一九年四月二十八日

书记员　　曹丽霞