（2017）粤民再68号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：梁振超，男，1949年8月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。

委托诉讼代理人：陈菁华，广东天胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓富妮，北京大成（广州）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈忠，男，1958年4月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。

委托诉讼代理人：李沐，广东舜华律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东省化州市建筑工程总公司广州公司。住所地：广州市五羊新城明月阁**。

法定代表人:杨伟雄。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州垦建房地产开发有限公司。住所地:广东省广州市天河区燕岭路**建设大厦**。

法定代表人：洪舜尧。

再审申请人梁振超因与被申请人陈忠、广东省化州市建筑工程总公司广州公司（以下简称化建广州公司）、广州垦建房地产开发有限公司（以下简称垦建公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2325号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年6月22日作出（2015）粤高法民申字第782号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人梁振超委托诉讼代理人陈菁华、邓富妮，被申请人陈忠委托诉讼代理人李沐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

梁振超申请再审称，（一）涉案《购买协议》并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据《合同法司法解释二》第十四条的规定，只有违反了效力性强制性规定才会导致合同无效，但原审判决援引的《城市规划法》第三十二条以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条显然不属于效力强制性规定。（二）涉案物业不属于法律禁止交易的标的，物业性质的区别并不影响买卖合同的效力。（三）本案符合查封扣押冻结司法解释第十七条的规定，应立即解除查封。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律错误，梁振超对涉案物业享有合法权利，应改判支持梁振超的全部诉讼请求。

陈忠辩称，梁振超和垦建公司所签订的购房合同是不合法的，这是梁振超通过对垦建公司申请分房的形式买房，不是正常的市场交易行为，是一种福利性质。房改房的分配是需要通过政府审批的，又要符合各种条件，经政府部门审核通过才可以。并非垦建公司想卖给谁就卖给谁。对于这份不合法的合同，梁振超是事先知道、清楚的，所以应该依法维持原判。

梁振超向一审法院起诉请求：（一）解除对广州市天河区燕岭路金建苑7栋238、240、242号地下南面15、16、17号的查封；（二）确认广州市天河区燕岭路金建苑7栋238、240、242号地下南面15、16、17号的产权归梁振超所有。

一审法院认定事实：位于广州市天河区燕岭路238、240、242号架空层的房地产所有权人为广州垦建房地产开发有限公司，相应的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2011年9月16日）显示：使用土地面积1023.848平方米，建筑面积855.1502平方米，建筑时间1995年，使用性质为车库，所有权来历为1995年建、2000年分割；查封时效自2011年9月16日到2013年9月15日，来函单位为广州市天河区人民法院，来函文件为（2002）天法执字第4983号之二执行裁定书和协助执行通知书，收件日期为2011年9月16日。另，垦建公司将广州市天河区燕岭路238、240、242号架空层改建成住宅未经有关规划部门批准。

1995年9月19日，垦建公司（发包方）与广东省农垦建设实业总公司第二建筑工程公司（承包方）签订《广州市建设工程施工合同》一份，约定：工程名称为广东省农垦建设实业总公司7#住宅楼，工程地点在广东省农垦建设实业总公司大院东侧，工程内容为一幢九层，建筑面积8420平方米，其它另设一层架空层；承包范围按甲方提供的7#住宅楼工程施工图纸规定内容，等等内容。上述《广州市建设工程施工合同》尾部乙方署名处加盖了广东省农垦建设实业总公司二建公司公章、相应的法定代表人处署名为梁振超。

1999年5月28日，梁振超与垦建公司签订《广州垦建房地产开发有限公司职工内部购房协议》（简称《协议》）一份，约定：垦建公司将广州市天河区燕玲路金建苑7栋238-242号地下南面15、16、17号以内部购买的形式转让给居住在该房中的本单位职工梁振超，建筑面积为83.57平方米，售价参考房改房价格以及该楼的具体情况，每平方米200元，售价共计为16714元；梁振超应于1999年6月1日前，以现金的形式将该房产的房款全部一次性缴清，垦建公司向梁振超出具收款凭据；购房有效使用期限自交付使用至2055年合共70年；在符合国家有关规定的原则下，垦建公司有为梁振超办理房屋产权证提供协助义务，所需费用由乙方自付，等内容。

1999年5月31日，垦建公司向梁振超出具收据，确认收到梁振超交来职工购房款16714元。

原审庭审中，梁振超明确表示其在本案中所指的位于广州市天河区燕岭路金建苑7栋238、240、242号地下南面15、16、17号的房地产即指位于广州市天河区燕岭路238、240、242号架空层15、16、17号（简称案涉房产）；其签订《协议》时购买的是用于居住的房产；其在购买案涉房产时不知道房产的性质是车库；其在1999年5月28日之前已经使用了案涉房产一段时间，至今仍在使用。

原审中，原审法院依职权向广州市国土资源和房屋管理局发函查询案涉房产的产权情况，该局于2012年10月15日复函称：我局系统查无金建苑7栋238、240、242号地下南面15、16、17号的房屋登记信息。另查，金建苑（自编：7幢）由广州垦建房地产开发有限公司开发建设，领取了960161号预售许可证，该项目已办理初始登记，房产登记案号：定61253号。另，原审法院依职权向广州市规划局天河区分局发函查询案涉房产的报建情况，该局于2013年2月19日作出穗规天河[2013]81号《关于天河区燕岭路金建苑238-242号的复函》称：天河区燕岭路金建苑7幢238-242号建筑物的架空层现作住宅使用以及出售他人问题，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条，改建建筑物应向规划部门申请，取得许可方可开工；《广州市城市规划条例》第三十八条规定，未经规划部门批准，不得改变使用性质；现规划部门没有上述建筑物申请改变使用性质的记录，该行为已涉嫌构成违法建设，应接受城管综合执法部门的调查处理。

另查明，梁振超（申请人）曾就建设工程合同纠纷向广州仲裁委员会申请仲裁，该委于2002年12月17日受理了其仲裁申请，并于2002年12月20日作出[2002]穗仲案字第1178号裁决书，该裁决书记载：本仲裁庭根据本委仲栽规则第五十五条的规定和双方当事人的申请，依据仲裁申请书、有关证据材料及双方当事人的《和解协议书》作出裁决。申请人申请仲裁称：广东省农垦建设实业总公司二建公司(下称“二建公司”)是广东省农垦建设实业总公司下属没有经过工商登记的分支机构，申请人在1994年即向广东省农垦建设实业总公司承包经营二建公司，由申请人独立经营，自负盈亏，上交管理费。因此二建公司有关债权的实际权益属申请人所有。二建公司与被申请人分别在1995年9月19日、1996年6月18日和1996年10月5日签订了《广州市建设工程施工合同》，约定：二建公司承包被申请人7、8、9号住宅楼(金建苑项目)的基础工程、室内外装修及水电安装工程；工程由二建公司包工包料完成；工程款按1992年《广东省建筑工程预算定额计价表》及省市建委有关文件规定，按四级收费标准加4%法定利润和实际增减工程量结算。合同签订后；二建公司在合同约定的时间完成了工程，并经验收合格，已交付被申请人使用。但被申请人只是向二建公司支付了部分工程款。……被申请人应清偿所欠申请人的工程款。……为维护申请人的合法权益，特此提起仲裁，申请人的仲裁请求如下：1、裁决被申请人向申请人支付工程款人民币3568222.29元。2、裁决被申请人承担本案的一切仲裁费用。3、裁决申请人作为建筑工程承包人，对被申请人开发的7、8、9号住宅楼享有优先受偿权。……2002年12月17日，作为“甲方”的申请人与作为“乙方”的被申请人及作为第三人的广东省农垦建设实业总公司三方签订了《和解协议书》……综上所述，本仲裁庭根据《中华人民共和国仲裁法》第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)的规定和双方当事人签订的《和解协议书》的约定，裁决如下：一、被申请人支付拖欠的工程款3568222.29元给申请人。二、申请人对被申请人开发的7、8、9号住宅楼首层物业享有优先受偿权。三、本案的仲裁费40808元，由被申请人承担(该费用已由申请人预缴，由被申请人迳付给申请人)。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。上述裁决书发生法律效力后，梁振超并向原审法院申请强制执行，原审法院以（2003）天法执字第101号案件予以受理。

再查明，申请执行人陈忠、化建广州公司申请执行垦建公司工程款纠纷二案，原审法院于2011年9月16日以（2002）天法执字第4983号之二执行裁定书和协助执行通知书查封了登记在被执行人垦建公司名下位于广州市天河区燕岭路238、240、242号架空层车库（即地下南面）。同年10月30日原审法院裁定拍卖上述房产，并在上述房产张贴拍卖公告，梁振超因此提出书面异议。原审法院遂以（2011）天法执异字第125-127号案件受理，并于2011年12月13日作出（2011）天法执异字第125-127号执行裁定书，裁定驳回梁振超的异议。后梁振超因不服上述裁定，在法定期间内向原审法院提起本案诉讼。

由于梁振超在本案中基于认为梁振超与垦建公司于1999年5月28日签订的《协议》有效而提起诉讼，原审法院经审查认为，广州市天河区燕岭路238、240、242号架空层的使用性质为车库，垦建公司未经有关规划部门批准将其改建成住宅，并将其中的15、16、17号（即案涉房产）出售给梁振超，梁振超亦同意按照住宅性质购买案涉房产。梁振超虽称其不知道案涉房产性质为车库，但从本案查明的事实看，梁振超作为案涉房产所在楼宇的建设工程施工承包方（相应的《广州市建设工程施工合同》中已经明确记载工程内容包为“一幢九层，建筑面积8420平方米，其它另设一层架空层”）的法定代表人，其对于案涉房产性质本为车库在主观上应是明知的，原审法院对其上述陈述不予采信。因此，垦建公司与梁振超于1999年5月28日就案涉房产签订的《协议》，虽是双方当事人的真实意思表示，但由于双方买卖的标的物实际上是住宅而非车库，且双方明知案涉房产本来的使用性质为车库而非住宅，结合广州市规划局天河区分局作出的穗规天河[2013]81号复函中关于案涉房产被改建为居住用住房的行为已涉嫌构成违法建设的内容，上述《协议》违反了《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日施行，2008年1月1日失效）第三十二条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条等法律、法规的强制性规定，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应属于无效合同。故，原审法院遂在第一次庭审后依法告知梁振超、垦建公司上述《协议》为无效合同，梁振超依法有权变更诉讼请求。经原审法院释明后，梁振超明确表示其坚持原诉讼请求。

一审法院判决：驳回原告梁振超的诉讼请求。本案受理费200元，由原告梁振超负担；公告费1000元，由被告广州垦建房地产开发有限公司负担。

梁振超不服一审判决，上诉请求：（一）撤销原审判决书，改判支持梁振超的全部诉讼请求或将案件发回重审；（二）由被上诉人承担一、二审诉讼费。

二审法院审理确认一审法院查明的事实。二审法院另查明，1、广东省劳动争议仲裁委员会粤劳仲案字[2002]485号仲裁裁决书显示，梁振超系原国家固定工，于1996年1月1日与广东省农垦建设实业总公司签订了无期限的劳动合同，该公司于2002年11月1日以经营困难为由与梁振超解除劳动合同。2、原审法院（2011）天法执异字第125-127号《执行裁定书》裁定的第一项为驳回梁振超的异议。

二审法院认为，本案争议的焦点在于梁振超对案涉房屋享有的权利能否对抗申请执行人陈忠与化建广州公司的执行申请。梁振超主张其通过购买享有涉案房屋的所有权，并据此要求停止对涉案房屋的执行。鉴于案涉房屋合法的使用性质为车库,但梁振超与垦建公司所签订的协议显示垦建公司是将案涉房屋作为住宅转让给梁振超,而梁振超实际上也是作为住宅使用案涉房屋,即垦建公司与梁振超买卖的并非合法的建筑物，故原审法院依据相关法律及行政法规的强制性规定认定梁振超与垦建公司所签订的协议无效正确,本院予以维持，随之，梁振超依据就案涉房屋签订的无效合同不能对抗陈忠与化建广州公司的执行申请，原审据此驳回梁振超的诉讼请求并无不当，本院亦予以维持。

关于梁振超在二审中提交的相关证据问题。由于梁振超提交的证据均可在原审期间提交而没有提交,在二审期间才提交,故不属于二审新证据的范畴，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第(二)项的规定，对梁振超的提交的相关证据均不予接纳。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审受理费200元，由梁振超负担。

本院经审理查明，二审判决查明的事实准确，本院予以确认。

本院再审认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷案件，故本案的争议焦点为梁振超对涉案建筑物享有的权利能否对抗申请执行人陈忠与化建广州公司的强制执行。

经查，广州市天河区燕岭路238、240、242号架空层的使用性质为车库，垦建公司未经有关规划部门批准将其改建成住宅，并在1999年5月28日与梁振超签订《广州垦建房地产开发有限公司职工内部购房协议》，将其中的15、16、17号（涉案建筑物）出售给梁振超。本院认为，基于如下原因，应当认定垦建公司与梁振超签订的买卖涉案建筑物的协议有效：其一，涉案建筑物并非完全不合法的建筑物，天河区燕岭路238、240、242号架空层已经合法登记，所有权人为广州垦建房地产开发有限公司，使用性质为车库，涉案建筑物作为住宅使用不合法，并不妨碍其作为车库使用的合法性。其二，垦建公司与梁振超签订《广州垦建房地产开发有限公司职工内部购房协议》名为房屋买卖协议，实为车位买卖协议，垦建公司与梁振超就涉案建筑物达成的买卖协议，是双方真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效。至于协议将涉案建筑物定性为房屋，系当事人认知错误，并不影响涉案建筑物的性质实为车位，也不影响协议的效力。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。梁振超已经支付涉案建筑物的全部价款16714元并实际占有涉案建筑物，未经有关规划部门批准将广州市天河区燕岭路238、240、242号架空层改建成住宅的是垦建公司，并非梁振超，梁振超对此并无过错，依据上述规定，法院不得查封涉案建筑物，故梁振超关于解除对涉案建筑物的查封的请求有理，本院予以支持。再根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，梁振超对涉案建筑物享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行涉案建筑物。

对于梁振超关于确认涉案建筑物的产权的请求，本院认为，广州市天河区燕岭路238、240、242号架空层的使用性质为车位，垦建公司未经有关规划部门的批准，擅自将其改建成住宅，根据广州市规划局天河区分局出具的《关于天河区燕岭路金建苑238-242号的复函》，规划部门没有天河区燕岭路238、240、242号架空层申请改变使用性质的记录，该行为已涉嫌构成违法建设，应接受城管综合执法部门的调查处理，在未经有关行政部门依法行政处理前，梁振超关于确认涉案建筑物的产权的请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，申请人梁振超主张的再审理由部分有理，本院予以采纳。二审判决适用法律不当，致使判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：

一、撤销广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2325号民事判决及广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第296号民事判决；

二、不得执行广州市天河区燕岭路238、240、242号架空层中15、16、17号车库；

三、驳回梁振超的其他诉讼请求。

一审案件受理费200元，由梁振超负担；二审案件受理费200元，由梁振超负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　磊

审判员　秦　旺

审判员　闵　睿

 

二〇一七年四月十二日

书记员　黄翠婵