广东省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤民再491号

抗诉机关：广东省人民检察院。

申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张才通，男，1975年12月21日出生，汉族，住广东省汕头市潮**。

被申诉人（一审被告、二审上诉人）：张鸿逸，男，1999年10月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。

被申诉人（一审被告、二审上诉人）：张观送（张鸿逸的父亲），男，1962年8月22日出生，汉族，香港特别行政区永久居民，住广东省广州市海珠区。

被申诉人（一审被告、二审上诉人）：何卓文（张鸿逸的母亲），女，1973年4月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。

上述三被申诉人的共同委托诉讼代理人：徐健，广东百科律师事务所律师。

上述三被申诉人的共同委托诉讼代理人：蒋申彦，广东百科律师事务所律师。

一审第三人：百代安，男，1942年8月19日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。

一审第三人：邓国辉，男，1963年5月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。

申诉人张才通因与被申诉人张鸿逸、张观送、何卓文及一审第三人百代安、邓国辉财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（以下简称二审法院）作出的（2015）穗中法少民终字第49号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）监〔2017〕44000000049号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）粤民抗124号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员林袆珣、韩凌宇出庭。申诉人张才通，被申诉人张鸿逸、张观送、何卓文的共同委托诉讼代理人徐健、蒋申彦，一审第三人邓国辉到庭参加诉讼。经本院依法传唤，一审第三人百代安未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

广东省人民检察院抗诉认为，二审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，导致实体判决不当，理由如下：本案争议焦点为张鸿逸、张观送、何卓文是否应当赔偿张才通租金损失。（一）无论是案涉房屋买卖合同还是邓国辉的书面声明内容，均无法得出邓国辉要退出案涉租赁合同关系，不再继续承租案涉租赁物的结论。根据查明的事实，2012年6月17日，张鸿逸与屈伟贤、刘秀卿签订《存量房买卖合同》，约定卖方屈伟贤、刘秀卿将该房地产以现状售予张鸿逸，该房地产的现状是带租赁合同，承租人放弃优先购买权，张鸿逸同意连同现有租赁合同一起购入该房地产。同日，邓国辉以租户名义作出了书面声明，放弃该房地产的优先购买权，同意与张鸿逸重新签订一份与原租赁合同条款相同的新的租赁合同，张鸿逸同意补偿人民币220000元装修补偿费。新租赁合同条款与原租赁合同条款相同，不作任何变更。从合同以及书面声明内容均可以看出，各方当事人张鸿逸、屈伟贤、刘秀卿、邓国辉的真实意思如下：1、屈伟贤、刘秀卿将该房地产以现状售予张鸿逸；2、房地产的现状是带租赁合同，张鸿逸同意连同现有租赁合同一起购入该房地产；3、承租人邓国辉放弃该房地产的优先购买权，同意与张鸿逸重新签订一份与原租赁合同条款相同的新的租赁合同。因此，张鸿逸购买案涉房屋后，应依法承受上述租赁合同中出租人的权利义务，保持原有各层次的租赁关系以及保持原有租赁合同中的租赁条件不变。二审法院仅根据张才通收取了邓国辉220000元“装修补偿费”的事实，就认定张才通同意退出租赁关系，属于认定事实缺乏证据证明。（二）220000元“装修补偿费”的性质应认定为放弃优先购买权的补偿。对于张鸿逸补偿给邓国辉的220000元的性质，张鸿逸主张邓国辉收到张鸿逸支付的220000元装修补偿费，表明张鸿逸与邓国辉之间的租赁合同关系已经解除，邓国辉因此退出案涉租赁关系。邓国辉、张才通则称该220000元为张鸿逸支付给他们的放弃优先购买权的补偿。如前所述，现并无证据证明邓国辉要退出案涉租赁合同关系。案涉房屋买卖合同以及邓国辉的书面声明内容都显示，张鸿逸补偿邓国辉220000元后，仍然需要按照原租赁合同的条件和条款与邓国辉签订新的租赁合同，因此，220000元并不是邓国辉退出租赁关系的对价。而根据交易习惯，在邓国辉对案涉房屋享有优先购买权的情况下，张鸿逸要购买案涉房屋，为保证交易的顺利进行，给予邓国辉一定补偿亦符合商业习惯。（三）“邓国辉已经自愿退出租赁关系”应指邓国辉退出邓国辉、张才通与屈国豪的租赁关系，由张才通承受其在租赁关系中的地位。张才通在（2013）穗荔法少民初字第28号民事案件庭审时陈述“邓国辉已经自愿退出租赁关系”，二审法院据此认定张鸿逸有权与百代安订立租赁合同不当。“邓国辉已经自愿退出租赁关系”应指邓国辉退出邓国辉、张才通与屈国豪的租赁关系，由张才通承受其在租赁关系中的地位。首先，邓国辉与张才通签订的《物业经营权转让协议书》显示，邓国辉将对案涉房屋的经营权和期满后的续租权一次性转让给张才通，张才通向邓国辉交纳上述物业使用费及物业装修补偿费共计300000元。可见，张才通向邓国辉一次性支付名为“物业使用费及物业装修补偿费”，而按照交易惯例实为“顶手费”的300000元后，邓国辉就退出了租赁合同关系，由张才通实际承受其在租赁关系中的地位。其次，张才通承租案涉租赁房屋后，一直直接向屈国豪缴付每月租金，结合屈国豪与邓国辉分别签订了“授权委托书”给张才通，订明张才通有权将该房屋作商业经营（自营、与他人合作经营、转包等）的事实，屈国豪和邓国辉一起与张才通成立了租赁合同关系，“邓国辉的退出”应理解为邓国辉退出与屈国豪、张才通之间的租赁关系，由张才通继受该案涉租赁合同的权利义务，直接与屈国豪发生租赁关系。第三，因为张才通向邓国辉支付了300000元顶手费，邓国辉已经退出案涉租赁关系，张才通成为实际承租人，张鸿逸补偿给邓国辉的220000元放弃优先购买权的补偿费，邓国辉支付给张才通亦佐证了张才通才是实际承租人。二审法院仅凭张才通的上述陈述，认定邓国辉与张才通均退出案涉租赁合同关系，张鸿逸有权与百代安订立租赁合同，存有不当。（四）本案处理结果显失公平。张鸿逸在购买案涉房屋时已经明确知悉案涉房屋存在租赁合同关系，亦同意“连同现有租赁合同一起购入该房地产”，并与邓国辉重新签订一份与原租赁合同条款相同的新的租赁合同。即张鸿逸对于其购买案涉房屋并向邓国辉支付220000元补偿款后，在租赁期限（2014年3月）届满之日前按照原有租赁合同的约定每个月收取13200元租金这一事实是明确知悉及认可的，但因为本案的判决，其直接收取百代安的租金每月30000元，同时不需要赔偿张才通不能赚取租金差额的损失，双方的权利义务不均衡。而按照原租赁合同的约定，张才通尚可以赚取租金差额至租赁合同期限届满即2014年3月，在张鸿逸直接越过承租人与百代安签订租赁合同关系的情形下，张才通无法收取租金差价亦得不到损失的弥补，已经造成事实上的不公平。

张才通同意检察机关的抗诉意见，补充意见称，虽然邓国辉退出租赁合同关系，但是租赁合同并没有终止，邓国辉授权将租赁合同转给张才通，屈国豪也同意了，因此，租赁合同关系实际上是转给张才通，邓国辉退出相当于是将房屋转租给张才通，但邓国辉并没完全退出，邓国辉还在帮张才通交租。

张鸿逸、张观送、何卓文不同意检察机关的抗诉意见，再审答辩称，（一）220000元在邓国辉所作书面声明中清楚载明为“装修补偿费”，非“优先购买权的补偿费”，优先购买权是同等条件下承租人才享有，邓国辉放弃优先购买权的原因是案涉房屋售价过高，因此谈不上张鸿逸要支付220000元让邓国辉放弃所谓“优先购买权”的问题，如果220000元对应的是邓国辉的“优先购买权”，那么邓国辉为何又将该220000元转交给张才通？（二）一、二审共同确认了邓国辉、张才通在租赁合同关系中的法律地位，即邓国辉是承租人，张才通是次承租人，张才通的租金都是交给邓国辉，邓国辉再交给屈国豪，是明显的转租关系，且邓国辉都是以承租人身份参与张鸿逸与屈国豪的交易当中，没有证据证明邓国辉的退出是一种合同权利义务的概况转让。（三）张鸿逸自2012年12月1日成为新业主后，邓国辉既没有按照书面声明与张鸿逸重新签订新的租赁合同，也没有向张鸿逸支付任何租金，张鸿逸在主张权利过程中才知张才通收取了案涉房屋的实际使用人百代安2012年12月份的租金，张鸿逸只能视邓国辉自动退出租赁关系，而邓国辉及张才通在庭审中均表示邓国辉已退出租赁关系，邓国辉将220000元装修补偿费转交给张才通也用事实行为表示其退出租赁关系。因此，既然邓国辉已退出租赁关系，那么张鸿逸与邓国辉之间已不存在租赁关系，更谈不上与张才通存在次租赁关系。（四）张才通在本案中并没遭受不公平，张才通通过支付给邓国辉300000元取得案涉房屋2011年至2014年3月31日的次承租权，其又将该房屋转租给百代安，按照张才通与百代安签订的《物业经营权转让协议书》计算，截至2012年11月30日，张才通已收取百代安租金714150元，加上其没有权利收取的2012年12月份租金，张才通共获得租金收入达747225元，扣除其支付给邓国辉的300000元，再加上邓国辉补偿的220000元，张才通实际获利667225元。如果张才通认为在本起租赁纠纷中权利受损，则应向上一手租户，即同意与张鸿逸建立租赁关系并收取220000元装修补偿费的邓国辉主张权利，要求其赔偿租金差价，或者依合同相对性原则向百代安主张权利。

邓国辉再审陈述，认可张才通的意见，同意一审判决结果。

张才通于2014年7月3日向广东省广州市荔湾区人民法院（以下简称一审法院）起诉称，位于广州市荔湾区上九路八甫水脚**的物业原系屈伟贤、刘秀卿的物业，2005年3月21日屈伟贤、刘秀卿授权他们的儿子屈国豪使用。2008年5月2日屈国豪与邓国辉签订了《委托代理经营协议》，将上述物业转给邓国辉经营使用；邓国辉于2011年1月6日与张才通签订《物业经营权转让协议书》，将该物业经营权转让给张才通；张才通于2011年1月1日与百代安签订《物业经营协议书》，将该物业转租给百代安。2012年6月17日张鸿逸与原业主屈伟贤、刘秀卿签订《存量房买卖合同》，成为新业主。张鸿逸接手物业后，不承认上述转让转租协议，并于2012年1月12日在百代安经营的档口门前堆沙，欲强迫百代安将该物业交回张鸿逸，此行为经报警后被派出所禁止，但是，张鸿逸仍通过各种途径干扰百代安的经营，并于2013年2月16日将百代安赶走，强行收回物业。导致百代安以此为借口，拒不向张才通交租，造成张才通既收不上租金，又要垫付水、电等费用。按《物业经营协议书》百代安应每月向张才通缴纳租金33075元，从2013年1月至合同期满的2014年3月31日共15个月，百代安应向张才通交租496125元，扣除张才通应交业主的207900元（13860元/月*15个月），张才通应得288225元。张才通一审起诉请求：1.判决张鸿逸、何卓文、张观送赔偿张才通租金损失288225元。2.张鸿逸、何卓文、张观送承担本案诉讼费用。

张鸿逸、何卓文、张观送一审共同答辩称，1.张鸿逸、何卓文、张观送与张才通不存在直接的法律关系，因此，张鸿逸、何卓文、张观送不是本案适格的主体。2.张才通没有任何证据证明张鸿逸、何卓文、张观送对张才通有侵权事实。3.张鸿逸、何卓文、张观送均没有向张才通交付租金的义务，与张才通所谓的租金损失没有任何关系。

百代安一审陈述称，1.张才通与百代安所签的《承包经营协议书》合法有效。2.张才通没有按《承包经营协议书》第七项第四小项的约定退还70000元保证金给百代安，应承担合同的法律责任。3.2012年6月17日，原业主将案涉物业出售给了张鸿逸，屈国豪、邓国辉、张才通没有按《存量房买卖合同》第一条第八项第（2）小项的约定与实际租户百代安签订新的租赁合同，应承担合同法律责任。4.张鸿逸的父亲张观送错误在百代安身上出气，以及长达两年的诉讼造成百代安经济损失严重。5.以上二、三项的起因是屈国豪、邓国辉、张才通三人造成的，张才通并不存在损失，张才通的诉讼请求没有理由。

邓国辉一审述称，对张才通的诉讼请求没有意见，张才通所述的事实理由属实，同意张才通的意见。

一审法院查明，广州市荔湾区上九路八甫水脚2号房屋原是屈伟贤、刘秀卿的产业。屈伟贤、刘秀卿于2005年3月21日签订《授权委托书》给他们的儿子屈国豪，屈国豪有权将该房屋作商业经营（自营、与他人合作经营、转包等）等等。2006年2月21日，屈国豪与邓国辉签订了《授权委托书》，订明邓国辉有权将该房屋作商业经营（自营、与他人合作经营、转包等）等等。2008年5月2日，屈国豪与邓国辉签订了《委托代理经营协议》，将上述房屋转给邓国辉经营饮食使用，经营期为60个月，从2009年4月1日至2014年3月31日。2011年1月6日，邓国辉与张才通签订《物业经营权转让协议书》，将该物业经营权转让给张才通，经营期为40个月，从2011年1月1日至2014年3月31日。签订协议书当日，屈国豪与邓国辉分别签订了《授权委托书》给张才通，订明张才通有权将该房屋作商业经营（自营、与他人合作经营、转包等）等等。2011年1月1日，张才通作为甲方与作为乙方的百代安签订《承包经营协议书》，将该物业转给百代安承包经营，承包经营期限从2011年1月1日至2014年3月31日，该协议第二条（一审判决存在笔误，应为第三条）约定：“2011年1月1日至2011年10月3日，乙方每个月交纳的承包费为：三万元整（￥30000元）；2011年10月4日至2012年10月3日，乙方每个月交纳的承包费为：三万一千元伍佰元（￥31500元）；2012年10月4日至2014年3月31日，乙方每个月交纳的承包费为：三万三仟零柒拾伍元整（￥33075元）。”

2012年6月17日，张鸿逸与屈伟贤、刘秀卿签订《存量房买卖合同》，该合同约定：卖方屈伟贤、刘秀卿将该房地产以现状售予张鸿逸，该房地产的现状是带租赁合同，承租人放弃优先购买权，张鸿逸同意连同现有租赁合同一起购入该房地产等等。同日，邓国辉以租户名义作出了书面声明，放弃该房地产的优先购买权，同意与张鸿逸重新签订一份与原租赁合同条款相同的新的租赁合同，张鸿逸同意补偿人民币220000元装修补偿费。新租赁合同条款与原租赁合同条款相同，不作任何变更。张鸿逸于2012年12月1日领取了上述房屋房地产权证。张鸿逸没有与张才通、邓国辉重新签订新的租赁合同。2013年1月12日，张鸿逸委托广州市荔湾区粤丰百货商场与百代安签订租赁合同将上述房屋租赁给百代安，租赁期限从2012年12月1日至2014年3月31日。

百代安向张才通交纳了2012年12月的租金、向张鸿逸交纳了2013年1月的租金。2013年3月，张鸿逸以百代安没有向其交纳2012年12月的租金、2013年2月的租金，以及2013年2月16日百代安书写退场申请，且还占用场地为由，由张观送将百代安在上述房屋的厨具等物品搬至其租用的仓库后自行收回上述房屋。

庭审中，张才通称百代安向其交纳租金至2012年12月，百代安从2013年1月开始至2014年3月31日共15个月没有向其交纳租金，每月租金33075元。2012年底之前的租金已交清。百代安确认向张才通交纳租金至2012年12月。百代安称实际是每月向张才通交纳租金30000元。

一审法院另查明，张鸿逸的母亲是何卓文、父亲是张观送。

百代安诉张才通、张鸿逸、何卓文、张观送、第三人屈国豪、邓国辉合同纠纷一案，一审法院于2014年12月19日作出（2014）穗荔法少民初字第14号民事判决，其中判决：“自本判决发生法律效力之日起三日内，张才通返还保证金70000元给百代安。”在本案一审诉讼期间，百代安诉张鸿逸、何卓文、张观送、张才通赔偿纠纷一案，一审法院正在审理中。

一审法院认为，广州市荔湾区上九路八甫水脚2号房屋原产权人屈伟贤、刘秀卿授权屈国豪有权将该房屋作商业经营，订明有权自营、与他人合作经营、转包等，屈国豪与邓国辉签订的《委托代理经营协议》及邓国辉与张才通签订的《物业经营权转让协议书》、张才通与百代安签订的《承包经营协议书》，实为租赁合同，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。张鸿逸在购买上述房屋时，已知悉上述房屋的现状。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据买卖不破租赁的法律原则，张鸿逸在购买上述房屋后，应依法承受上述租赁合同中出租人的权利义务，保持原有各层次的租赁关系。张鸿逸在取得上述房屋产权后，没有完善租赁合同的相关交接手续，没有依法定程序收回房屋，张鸿逸的监护人即张观送的行为导致百代安无法使用租赁物，客观上造成张才通未能履行合同约定提供租赁物给承包方百代安使用的义务，也未能享受合同约定收取租金的权利，其行为构成侵权。合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因上述侵权行为是张观送作为监护人在管理张鸿逸财产过程中产生，张鸿逸作为财产所有人应承担民事责任，张鸿逸是未成年人，其民事责任应由其监护人即何卓文、张观送承担。张才通因其与百代安签订的《承包经营协议书》无法履行，主张按照上述协议，由张鸿逸、张观送、何卓文赔偿2013年1月至2014年3月共15个月的租金损失288225元，合理合法，一审法院予以支持。百代安称实际是每月向张才通交纳租金30000元，对此百代安没有提供证据予以证实。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百二十九条、《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条、第十六条、第一百零六条之规定，一审法院于2014年12月30日作出（2014）穗荔法少民初字第75号民事判决：自本判决发生法律效力之日起三日内，何卓文、张观送共同向张才通赔偿租金288225元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费5623元，由张鸿逸、何卓文、张观送负担。

张鸿逸、张观送、何卓文不服一审判决，向二审法院上诉，请求判令：1.撤销一审判决，依法驳回张才通的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张才通承担。事实与理由：1.邓国辉收到张鸿逸支付的220000元装修补偿费。邓国辉在张鸿逸成为新业主后，没有按照《声明书》的约定与其重新签订租赁合同，也没有将220000元装修补偿费返还给其；邓国辉在张鸿逸成为新业主后没有向其支付租金；邓国辉及张才通在庭审中均承认邓国辉已退出租赁合同关系。以上事实表明张鸿逸与邓国辉之间的租赁合同关系已经解除，而邓国辉将220000元装修补偿费给张才通的事实，又说明邓国辉与张才通之间的租赁合同关系也已经解除。一审判决认定事实错误。另外，在一审诉讼过程中，张才通为证明其转租给百代安的行为合法，向一审法院提交的屈国豪出具的《授权委托书》存在重大瑕疵，明显系伪造。2.从张鸿逸与百代安签订租赁合同到双方终止租赁合同，张鸿逸均是应百代安的单方申请所为，其出发点也都是维护百代安作为房屋实际使用人的利益，整个过程也都做到了有理有据，因此张鸿逸不构成对百代安的侵权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项的规定，对张鸿逸提交的书证，百代安称系被胁迫所签，但没有提供任何相反的证据，然而一审判决却抛弃客观书证，采信百代安的口头辩解，严重违反上述规定。3.一审判决适用法律错误。本案是侵权之诉，但一审判决却援引合同法条文。依据该条文，张才通如认为自己存在租金损失，主张的对象也应是百代安，而非张鸿逸，百代安与张鸿逸之间的纠纷已由（2014）穗荔法少民初字第13号案解决。可见，一审判决在法律适用上也存在明显错误。

张才通二审答辩称，对一审判决没有异议。1.首先，张鸿逸认为和邓国辉已解除合同，实际上在补偿合同上写得很清楚，是邓国辉放弃优先购买权的协议，所以补偿了22万。当时邓国辉和张鸿逸都想买案涉房屋，邓国辉发现房子结构不太好，不太想买，有点犹豫，张鸿逸主动动员邓国辉，愿意补偿22万，要邓国辉放弃优先购买权。合同写得很清楚，只是租赁合同的双方当事人变了，内容是不变的，说明合同还是有效的，为何张鸿逸一直强调这个问题。2.张鸿逸所谓的百代安和其解除合同，其实从材料可以看得出来其是用一种坑蒙拐骗的手段去欺骗百代安，根本是半强制半欺骗的，百代安是被骗的，所以他签的那些材料不是自愿的。3.案件发生的原因就是因为有新业主，新业主想收回物业。本案在派出所也报了几次案，其实买卖不破租赁，到期收回就行了，对方只是想提前收回物业。

百代安二审陈述称，对一审判决没有异议。1.张鸿逸、张观送、何卓文的上诉理由和请求不能成立，其事实和理由在一审法庭调查和辩论时多次陈述过，一审也审查了才作出判决，现在其重复陈述是无理的赘述。2.张鸿逸认为和百代安签订的合同是自愿的，其实不是事实。百代安庭审上作了陈述，最重要的是本案也调取了报警笔录和回执，印证了百代安是被逼签下的申请书，证明不是其真实意思表示。如果真的是自愿的话，那么之后双方应该互相配合，但在2013年3月30日、31日，百代安多次报警，门口堆沙子，东西被抢翻，都有报警笔录的记录，所以并不是张鸿逸所认为的签合同是有理有据的。

邓国辉二审陈述称，对一审判决没有异议。一审判决查明事实清楚，220000元是买方给邓国辉放弃优先购买权的补偿，如果买卖不成功也不用退款，当时整个上下九区域都是这样，租户不买，其他人买，其他人就要给租户补偿。

二审法院查明，一、邓国辉以租户名义于2012年6月17日作出书面声明后，收取了张鸿逸支付的220000元装修补偿费，其后再将该笔款项转交给了张才通。二、百代安诉张才通、张鸿逸、何卓文、张观送、屈国豪、邓国辉合同纠纷一案，一审法院于2014年12月19日作出（2014）穗荔法少民初字第14号民事判决，判后张鸿逸不服，向二审法院提起上诉，二审法院以（2015）穗中法少民终字第50号予以立案受理。三、在一审法院（2013）穗荔法少民初字第28号民事案件庭审时，张才通表示：“邓国辉已经退出，新业主的220000元是补偿给张才通的，邓国辉只是代表张才通办理手续。”

一审判决查明的其他事实有相应的证据证实，二审法院予以确认。

二审法院认为，案涉房屋原产权人屈伟贤、刘秀卿授权屈国豪有权将该房屋作商业经营，有权自营、与他人合作经营、转包等，其后屈国豪与邓国辉签订的《委托代理经营协议》及邓国辉与张才通签订的《物业经营权转让协议书》、张才通与百代安签订的《承包经营协议书》，虽然名称不一，但是实质上均属于租赁合同。上述合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。2012年6月17日，张鸿逸与屈伟贤、刘秀卿签订《存量房买卖合同》，同日，邓国辉以租户名义作出书面声明，同意与张鸿逸重新签订一份租赁合同，并收取了张鸿逸支付的220000元装修补偿费，其后，张才通从邓国辉手中收取其转交的上述220000元装修补偿费而没有提出异议，表明张才通愿意退出本案的租赁关系，否则其无法对其收取220000元装修补偿费的行为作出合理解释。邓国辉、张才通辩称该220000元为张鸿逸支付给他们的放弃优先购买权的补偿，并无相关材料证实，关键是在邓国辉的书面声明中已明确载明该220000元为“装修补偿费”，因此邓国辉、张才通该项辩解理由明显不成立，二审法院不予采信。至于邓国辉在本案租赁关系中的地位，按照张才通在一审法院（2013）穗荔法少民初字第28号民事案件庭审时的陈述，邓国辉已经自愿退出租赁关系。由此，张鸿逸有权与百代安订立租赁合同，建立合法的租赁关系，并无侵犯张才通的合法权益。张才通如认为其在本起租赁纠纷中权利受损，则应向其上一手租户，即同意与张鸿逸建立租赁关系并收取其220000元装修补偿费的邓国辉主张权利，要求其赔偿租金差价；或者依合同相对性原则向百代安主张权利。关于张才通、百代安答辩中提出的张鸿逸与百代安之间的法律关系问题，包括2013年2月16日百代安书写的退场申请是否有效、张鸿逸是否侵犯了百代安的财产权益等问题，不属本案处理范围，本案不作调处。

综上所述，一审判决未能准确认定本案中220000元装修补偿费的含义、性质及其法律意义，判决不当，二审法院予以撤销。张鸿逸的上诉请求理由充分，二审法院予以支持。张才通的诉讼请求理由不足，二审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，二审法院于2015年12月9日作出（2015）穗中法少民终字第49号民事判决：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法少民初字第75号民事判决。二、驳回张才通的诉讼请求。一、二审受理费各5623元，均由张才通负担。

本院再审确认一、二审查明的事实。

本院再审认为，本案是财产损害赔偿纠纷。根据检察机关的抗诉意见及当事人的申、辩意见，本案的再审争议焦点是：张鸿逸、张观送、何卓文是否应赔偿张才通的租金损失。

根据一、二审查明的事实，屈国豪与邓国辉签订的《委托代理经营协议》、邓国辉与张才通签订的《物业经营权转让协议书》、张才通与百代安签订的《承包经营协议书》等实为租赁合同，一、二审认为上述合同均合法有效，本院再审予以认可。

张才通一审起诉以张鸿逸干扰百代安经营，强行收回物业，导致张才通收不到租金为由，请求张鸿逸、张观送、何卓文赔偿租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，张才通向张鸿逸、张观送、何卓文主张权利，需有法律上或者合同上的依据。

首先，张才通通过邓国辉承租案涉房屋，然后再将房屋转租给百代安，张才通是本案租赁关系中的其中一个转租方，并没有与张鸿逸、张观送、何卓文签订租赁合同，张才通依据其与邓国辉及百代安之间签订的合同向张鸿逸、张观送、何卓文主张权利，没有合同上的依据。

其次，张才通主张的租金损失是通过转租房屋可赚取的租金差额，属于履行租赁合同产生的债权。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益”的规定，张才通主张的租金损失不属于侵权责任法调整的法律关系的范围。因此，张才通向张鸿逸、张观送、何卓文主张权利，也没有法律上的依据。

最后，张才通作为案涉房屋的转租人，认为自己在租赁过程中租金存在损失，可根据其与邓国辉签订的《物业转让经营权协议书》向邓国辉主张权利，或者根据其与百代安签订的《承包经营协议书》向百代安主张权利。对此，二审法院已予以释明，张才通可另循法律途径解决。

综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

维持广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法少民终字第49号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长　　赖尚斌

审判员　　谭　甄

审判员　　何曲伟

 

二〇一八年九月四日

法官助理艾荣

书记员钟镜培