广东省高级人民法院

民事判决书

（2017）粤民初15号

原告：深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区。

法定代表人：邱伟雄。

委托诉讼代理人：汤婷，北京市邦盛 （广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王过，北京市邦盛 （广州）律师事务所律师。

被告：深圳市金银威实业发展有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区人民南路。 

法定代表人：罗书伟。

委托诉讼代理人：王本思，北京市华泰律师事务所律师。

原告深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司（以下简称鑫宝丰公司）与被告深圳市金银威实业发展有限公司（以下简称金银威公司）所有权确认纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫宝丰公司的法定代表人邱伟雄、委托诉讼代理人汤婷律师、王过律师及被告金银威公司的委托诉讼代理人王本思律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

鑫宝丰公司向本院提出诉讼请求：1.确认深圳市宝安区新安26区宗地号为A009-009号土地的地上建筑物金丰豪庭（原“创业广场”）在2014年12月9日被深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）拍卖（拍卖成交价为500369120元人民币）给深圳市隆新安居装修工程公司之前的所有权归鑫宝丰公司所有；2.确认在（2013）深中法执恢字第16号案中分配金丰豪庭拍卖款及租金收益后剩余款项约246057232.6元人民币（具体以实际剩余的为准）为鑫宝丰公司所有；3.判令金银威公司承担本案诉讼费用。

事实和理由：1.金丰豪庭的土地使用权人和建设单位均为我公司，依法应确认金丰豪庭被拍卖前的所有权归我公司。1992年4月30日，我公司与宝安县国土局签订宝国合字（1992）第080号《土地使用权出让合同书》，取得宝府国用（1992）字第0101663号国有土地使用证，成为涉案土地的使用权人。后我公司虽与深圳市南山区金城房地产开发公司（该公司于2001年9月4日变更为“深圳市金晖房地产开发有限公司”，2012年10月24日变更为“深圳市万科南苑房地产开发有限公司”，以下简称金晖公司）签订《合作兴建综合楼协议书》，约定由我公司提供土地、金晖公司出资合作兴建商住楼，并核发了深房地字第7211409号房地产证，确认我公司及金晖公司为宗地号A009-009号土地的共有使用权人，但我公司与金晖公司于1997年11月23日签订了《关于终止执行<合作兴建综合楼协议书>的协议》，金晖公司退出合作，深圳市国土局宝安分局也同意涉案土地使用权由我公司、金晖公司变回我公司。其后双方虽然于2000年4月28日签订了《<合作兴建综合楼协议书>补充协议》，但该协议实际并未履行，且已被生效判决解除。综上，我公司与金晖公司就原“创业广场”的合作开发于2000年即已终止，涉案土地使用权归我公司所有。深圳市宝安区建设局出具的《建设用地许可证》、《建设工程施工许可证》均确定用地单位、建设单位为我公司，建筑物金丰豪庭被深圳中院拍卖后，深圳市地方税务局认定我公司为营业税、印花税及土地增值税等税收的纳税义务人，向我公司征收了各项税收合计6389.713662万元。2.我公司与金银威公司合作开发金丰豪庭的协议已经广东省高级人民法院作出的（2012）粤高法民一终字第27号民事判决生效判决确认无效，并认定金银威公司不能再以合法有效的合同为基础来主张享有金丰豪庭所有权。金银威公司未对建筑物金丰豪庭进行任何投资，其以我公司名义代付的4854300元仅属双方之间的债务，不影响我公司对金丰豪庭所享有的权属。3.金丰豪庭已被拍卖，剩余拍卖款约2460572326元（具体以实际剩余金额为准）应确认归我公司所有。

金银威公司答辩称：1.我公司与鑫宝丰公司是金丰豪庭的共同建设单位，双方签订了《合作开发“创业广场”项目合同书》和《合作开发“创业广场”合同补充协议书》，我公司取代深圳市康迪实业发展有限公司（以下简称康迪公司）的地位，成为金丰豪庭的投资方和建设方，金丰豪庭项目建设过程中的诸多事项的处理中，我公司与鑫宝丰公司作为建设单位在相关文件上同时使用公章、相关主管部门以向我公司或施工方出具复函、业务受理回执等文件的方式认可我公司为金丰豪庭项目的建设单位，鑫宝丰公司认为我公司不是金丰豪庭建设单位与事实不符。2.我公司与鑫宝丰公司是金丰豪庭项目地块的土地使用权人，只是因为鑫宝丰公司不配合深圳市国土资源和房管局的要求，我公司未能登记为项目地块的土地使用权人。3.我公司对金丰豪庭投入大量资金进行开发建设，不存在鑫宝丰公司所述未对金丰豪庭项目进行投资的事实。4.虽然双方签订的合作建房合同被认定为无效，但是生效法律文书没有否认我公司在金丰豪庭投资的事实，鑫宝丰公司认为我公司不享有金丰豪庭项目大楼的所有权无法律依据。5.鑫宝丰公司以缴纳税款的事实及《税收征管法》等税收法律规定论证其为金丰豪庭大楼的所有权人于法无据。6.本案不符合依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定及《最高人民法院关于人民法院在查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款认定鑫宝丰公司为金丰豪庭（拍卖前）唯一所有权人的情形，鑫宝丰公司依此规定主张其为金丰豪庭唯一所有权人，属于请求权基础错误。请求驳回鑫宝丰公司的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方提供的证据和已发生法律效力的深圳中院（2017）粤03民终14257号民事判决认定的事实，本院确认如下事实：

1992年4月30日，深圳市宝安区国土局与深圳宝丰实业有限公司（即鑫宝丰公司的前身）签订《土地使用权出让合同书》，鑫宝丰公司取得宗地号A009-009的国有土地使用权，约定土地使用年限五十年，从1992年5月1日至2042年4月30日止，总出让金为人民币367957.80元。鑫宝丰公司于1992年5月20日向宝安县国土局缴交了出让金367957.80元，并于同年5月23日获得宝安县国土局出具的“宝府国用（1992）字第0101663号”国有土地使用证，记载座落于宝安县新城镇县城二十六区的国有土地使用者为鑫宝丰公司。

此后，鑫宝丰公司就该土地的开发建设先后与康迪公司、金晖公司、金银威公司以及粤西公司签订了一系列合作建设工程合同。各相关合同和履行情况分述如下：

1993年3月23日，鑫宝丰公司与康迪公司签订合作开发涉案土地的《合作兴建宝丰大厦合同书》，约定：鑫宝丰公司以土地作投资，康迪公司承担项目开发所需资金，土地出让金由双方按分成比例分摊，项目建成后，按建筑3：7比例隔层分成，即鑫宝丰公司占30%、康迪公司占70%。从1993年4月16日开始，宝丰大厦（后更名为“创业广场”，即现金丰豪庭）由深圳大学建筑设计院设计、陕西工程勘察研究院宝安分院勘察、深圳邦迪建设监理咨询有限公司监理，并先后由汕头达濠建筑工程公司深圳分公司完成土方工程和桩基工程，由中建二局三公司深圳分公司完成部分土建、设备安装工程，由广东省华侨建设工程公司完成部分基础工程，由冶金部建设研究院深圳分院完成基坑支护和局部边坡喷锚支护工程，由深圳市建筑科学研究所完成桩基测试、静载、超声波无损检测，由深圳市新兴防水工程公司完成防水工程，最后，涉案工程由粤西公司带资复工兴建，并于2000年9月完成“创业广场”至塔楼封顶状态。在此期间，康迪公司支付了设计费、勘察费、监理费、工程款、检测费、报建费、项目筹建处管理费、员工工资、办公费、广告费，并缴纳了首期土地出让金，累计直接投资35953779.43元。

在涉案项目施工过程中，承包方中建二局三公司深圳分公司和粤西公司均被拖欠工程款，并为此先后提起诉讼：中建二局三公司深圳分公司诉至深圳中院请求康迪公司、鑫宝丰公司和金银威公司支付被拖欠的工程款，深圳中院于1999年9月21日作出（1999）深中法经一初字第284号民事判决，判决康迪公司和鑫宝丰公司承担上述施工合同项下工程款给付义务，金银威公司承担上述义务的补充清偿责任。粤西公司诉至深圳中院请求鑫宝丰公司和金银威公司支付被拖欠的工程款，经深圳中院一审和本院二审后，本院于2008年7月28日对该案作出（2007）粤高法民一终字第282号民事判决，判令鑫宝丰公司、金银威公司承担支付工程款15693068.90元、工程进度款43029860.52元及利息、逾期利息的义务，粤西公司享有涉案工程折价或拍卖所得价款优先受偿的权利。上述两判决均已发生法律效力。

1993年7月6日，康迪公司与金晖公司签订合作开发涉案土地的《合作开发房地产协议书》，约定康迪公司承担开发资金，金晖公司承担办理项目开发所需批文、证照及项目管理，金晖公司按鑫宝丰公司与康迪公司70%的物权分成面积计算，每平方米收取58元技术服务费、管理费用。1993年12月8日，鑫宝丰公司与金晖公司签订《合作兴建综合楼协议书》，约定鑫宝丰公司提供土地，金晖公司承担项目建设资金并办理项目开发所需批文、管理，项目建成后鑫宝丰公司占30%、金晖公司占70%。之后，金晖公司以其名义办理了涉案土地所需的预售许可证，并与鑫宝丰公司共同与国土部门签订土地使用权出让合同并办理了房地产证，记载宗地号A009-009土地的权利人为金晖公司占70%，鑫宝丰公司占30%。1997年11月20日，鑫宝丰公司与金晖公司向国土局宝安分局递交《关于终止合作开发宝安“创业广场”的请示报告》和《关于终止执行<合作兴建综合楼>的协议》，称经双方协商一致后，金晖公司退出合作开发，将原享有的权益退还给鑫宝丰公司。1998年11月12日，国土局宝安分局函复鑫宝丰公司与金晖公司，同意“创业广场”的土地使用权人由鑫宝丰公司、金晖公司变更为鑫宝丰公司，但是必须先按土地使用权出让合同的约定缴纳地价款5354300元及利息、滞纳金，办理报建更名及交回原核发的预售及外销许可证。2001年5月25日，鑫宝丰公司缴纳了涉案地价款5254000元，其中4854300元系金银威公司代鑫宝丰公司缴纳。鑫宝丰公司向国土部门缴交了预售及外销许可证，但没有到国土部门办理相关权属变更手续。金晖公司在深圳中院（2003）深中法民五初字第209号案件中明确其没有投资，已完全退出涉案项目。

1998年3月31日，金银威公司与鑫宝丰公司签订《合作开发“创业广场”合同书》，约定由金银威公司承担“创业广场”正负零以上建设的所有费用，金银威公司与鑫宝丰公司按照78%与22%比例分配整个物业产权，原康迪公司在该项目上的投入视为金银威公司的投入，康迪公司不参与项目分成，其投资转为购房款从金银威公司购买物业。1998年10月18日，鑫宝丰公司、金银威公司与粤西 公司深圳分公司签订了“创业广场”正负零以上的建设施工合同。因金银威公司未向粤西公司按期支付工程款，“创业广场”停工。2001年5月12日，鑫宝丰公司与金银威公司签订《合作开发“创业广场”合同补充协议书》，约定鑫宝丰公司再补偿300万元给金银威公司等。签订上述合同后，金银威公司并没有向“创业广场”投入建设资金，仅代鑫宝丰公司缴纳了前述地价款4854300元。本院于2012年11月3日作出的（2012）粤高法民一终字第27号民事判决确认《合作开发“创业广场”合同书》和《合作开发“创业广场”合同补充协议书》均为无效合同。

1999年9月28日，经国土局宝安分局批准，“创业广场”更名为“金丰豪庭”。

深圳中院强制执行该院（1999）深中法经一初字第284号民事判决和本院（2007）粤高法民一终字第282号民事判决期间，金丰豪庭（即“创业广场”）及土地使用权被整体拍卖，拍卖得款500369120元。在拍卖前，深圳中院还收到涉案项目裙楼承租人2014年1月至6月期间交付的租金570000元和申请执行人代交的评估费50000元，该项目合计收到款项500989120元。金丰豪庭被拍卖后，粤西公司和中建二局三公司深圳分公司分别从拍卖款中优先受偿139524341.34元和27605407.05元，两公司对涉案项目所享有的债权均已全部实现。此外，深圳中院还从上述拍卖款中执行了“创业广场”的其他债务7967068.96元，扣缴了审计、评估费用298718元。湖南省长沙市中级人民法院依据（2001）长中经二初字第370-1号民事裁定书、（2001）长中经二初字第370-2号协助执行通知书、（2002）长中执字第23号民事裁定书,从拍卖款中扣划了康迪公司的债务款项79536352元。

2016年，鑫宝丰公司向深圳市宝安区人民法院（以下简称宝安区法院）起诉康迪公司，并列金银威公司为第三人，请求确认鑫宝丰公司与康迪公司签订的《合作兴建宝丰大厦合同书》无效，确认康迪公司不享有深圳市宝安区宗地号为A009-009的土地使用权及金丰豪庭项目中7054.26平方米的份额。康迪公司提起反诉，请求确认《合作兴建宝丰大厦合同书》有效，解除《终止合作开发“创业广场”协议书》，确认其享有深圳市宝安区宗地号为A009-009的土地使用权及金丰豪庭项目变现余款中，剔除康迪公司应承担的项目工程款本金、利息、迟延金等以及被长沙中院扣划的款项，依法尚享有97600101.89元投资权益，请求鑫宝丰公司退还保证金200万元。

宝安区法院在审理该案过程中，函询深圳市不动产登记中心关于金丰豪庭的产权登记情况，该中心复函称：2015年2月，深圳市中级人民法院送达（2013）深中法执恢字第16-3号执行裁定书、（2013）深中法执恢字16号协助执行通知书，要求将深圳市宝安区新安26区宗地号为A009-009的土地使用权及金丰豪庭项目强制转移至竞买人深圳市隆新安居装修工程有限公司。因A009-009宗地地上建筑物金丰豪庭尚不具备登记条件，我中心根据深圳中院上述法律文书及深圳市隆新安居装修工程有限公司提交的身份证明等材料，协助办理了A009-009宗地的土地使用权首次登记，并核发粤（2015）深圳市不动产权第0021236号《不动产权证书》，登记权利人为深圳市隆新安居装修工程有限公司。

宝安区法院于2017年7月18日作出（2015）深宝法民三初字第2736号民事判决，判令康迪公司可分得金丰豪庭项目剩余拍卖款人民币74917701.35元。鑫宝丰公司不服，向深圳中院提起上诉。深圳中院于2018年1月12日作出（2017）粤03民终14257号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

深圳中院（2017）粤03民终14257号民事判决认为，金丰豪庭的开发建设过程所涉及的合作方包括鑫宝丰公司、金晖公司、康迪公司、金银威公司和粤西公司。金晖公司在深圳中院（2003）深中法民五初字第209号案件中明确其没有投资，已完全退出涉案项目。粤西公司带资兴建项目后，选择以承包方的身份主张工程款并已全部受偿。故项目剩余收益应由鑫宝丰公司、康迪公司和金银威公司三方分配。在“创业广场”项目建设过程中，鑫宝丰公司完全履行了投入土地的义务，康迪公司、金银威公司均没有按照约定出资。项目权益的计算基数以“创业广场”项目及土地使用权整体拍卖所得价款及收取的租金、评估费等共500989120元作为项目收益较为合理，分配比例参照鑫宝丰公司与康迪公司、金银威公司合作时的合同原意，按鑫宝丰公司占30%比例即150296736元，康迪公司和金银威公司占70%的比例即350692384元进行分配。同时，由于合同均约定鑫宝丰公司只负责投入土地，不负责项目出资，故因项目开发建设所产生的债务应由康迪公司和金银威公司负责承担。据此，康迪公司和金银威公司获得的项目权益350692384元中还应扣除项目建设所产生的债务，包括：①粤西公司优先受偿的工程款及利息、逾期利息139524341.34元；②中建二局三公司深圳分公司优先受偿的工程款27605407.05元；③“创业广场”项目的其他债务7967068.96元；④审计、评估费用298718元。扣除上述债务后的余款175296848.65元由康迪公司和金银威公司按其各自实际投入进行分配。康迪公司投入35953779.43元，分配比例为88.11%，应得分配款154454053.35元，该款还应扣除湖南省长沙市芙蓉区人民法院扣划的康迪公司的债务款79536352元，故康迪公司实际应得74917701.35元。金银威公司投入4854300元，分配比例为11.89%，应得分配款20842795.3元。

在本案庭审中，鑫宝丰公司和金银威公司对深圳中院（2017）粤03民终14257号民事判决的上述认定均表示认可。

本院认为：本案为所有权确认纠纷。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1、应否确认鑫宝丰公司系金丰豪庭（即“创业广场”）拍卖前的唯一所有权人。2、如何确定鑫宝丰公司在金丰豪庭拍卖款中应当分配的收益数额。

从查明的事实看，金丰豪庭被拍卖前尚不具备登记条件，并未办理权属登记。金丰豪庭系由鑫宝丰公司、康迪公司、金银威公司各方共同投资建造而成，根据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，鑫宝丰公司、康迪公司、金银威公司均存在出资建造行为，金丰豪庭在拍卖前应属上述各方共有。鑫宝丰公司请求确认其为金丰豪庭拍卖前的唯一所有权人，缺乏事实依据，本院不予支持。

在金丰豪庭建设过程中，金银威公司与鑫宝丰公司签订《合作开发“创业广场”合同书》，约定金银威公司承担“创业广场”（即“金丰豪庭”）正负零零以上建设的所有费用。随后金银威公司以鑫宝丰公司名义代缴4854300元地价款，并与鑫宝丰公司一起与承建方签订“创业广场”项目正负零以上工程的建设合同。鑫宝丰公司主张金银威公司代缴的地价款仅系双方之间的债务，但不能举证证明，金银威公司亦不予确认，本院对鑫宝丰公司此项主张不予支持，该款应确认为金银威公司向金丰豪庭投入的开发资金。《合作开发“创业广场”合同书》虽然因双方均无房地产开发资质而被生效判决确认为无效，但在金丰豪庭已经建成使用并增值的情况下，合作双方对项目的投入应折价补偿，从项目的拍卖款中获得收益。鑫宝丰公司请求确认金丰豪庭拍卖分配后的余款全部归其所有，否认金银威公司作为合作方应得的权益，缺乏理据。深圳中院（2017）粤03民终14257号民事判决虽然仅在主文确认康迪公司应分得的项目拍卖款数额，但该判决书已同时对金丰豪庭各合作方的投入情况和应分配的权益作出认定，其中包括鑫宝丰公司和金银威公司应得的项目权益，该认定合理，且为本案双方当事人认可，可作为本案处理的依据。根据上述判决认定的事实，鑫宝丰公司对金丰豪庭项目拍卖款享有权益150296736元，本院亦予确认，据此支持鑫宝丰公司的部分诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：

一、深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司对金丰豪庭（即“创业广场”）项目拍卖余款享有权益150296736元；

二、驳回鑫宝丰公司其他诉讼请求。

本案受理费2543645.6元，由深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。

 

 

审  判  长    强  弘

审  判  员    孙桂宏

审  判  员    洪望强

              

   二O一八年六月二十八日

书  记  员    刘德荣