广东省高级人民法院

民事判决书

（2017）粤民终1223号

上诉人（一审原告）：钟某佳，男，1987年4月29日出生，汉族，住广东省云浮市云城区

委托诉讼代理人：黄曼芬，女，1987年11月26日出生，汉族，住广东省连平县

上诉人（一审被告）：邓某雄，男，1964年5月6日出生，香港特别行政区居民，现住广东省云浮市云城区

 委托诉讼代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。

上诉人钟某佳与上诉人邓某雄房屋买卖合同纠纷一案，钟某佳、邓某雄均不服广东省云浮市中级人民法院（2016）粤53民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

钟某佳上诉请求：1.判令邓某雄赔偿装修费用10万元；2.判令邓某雄支付从2016年6月2日至本案审结之日止的房屋空置费用，按每月1200-1500元计算；3.判令邓某雄返还摩托车位购买款1万元；4.由邓某雄负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决邓某雄退回购房款共25万元，但因钟某佳未能提供装修费用证据，故该项请求被驳回，导致装修费用没有得到合理赔偿。钟某佳购买涉案房屋时属毛坯房，现已装修入住，装修费用由钟某佳支付，理应得到赔偿，故申请二审法院评估本案房屋装修费用。本案诉讼期间，邓某雄未经自来水公司同意，私自主张拆除水表，钟某佳和一审法院、当地街道办多次与邓某雄协调复装水表，但邓某雄坚决不复装、不过户，导致房屋无法居住且一直空置至今，请求判决邓某雄赔偿钟某佳房屋空置期间损失。

邓某雄辩称：钟某佳没有提交证据证明其装修花费10万元，而且一审法官已经告知钟某佳对此可以申请评估，但钟某佳没有申请评估，应承担举证不能的法律后果。钟某佳擅自改变了涉案房屋结构，应当恢复原状。关于房屋空置费问题，钟某佳没有提供证据证明，也缺乏法律依据。至于钟某佳请求退回摩托车位购买款项1万元的问题，因该项请求钟某佳并未在一审时提出，现二审提出该请求，不应得到支持。综上，请求驳回钟某佳的上诉请求。

邓某雄上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回钟某佳的全部诉讼请求；2.由钟某佳负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：涉案《预购房协议书》是双方当事人的真实意思表示，且在签订协议书时，邓某雄已如实告知钟某佳，涉案楼房规划只允许建四层，并将土地使用权证、规划许可证复印件交给了钟某佳。《预购房协议书》第五条约定也证明双方清楚暂时不能办理房产证，邓某雄并没有隐瞒、欺骗钟某佳。另外，《预购房协议书》没有违反效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项并非效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的理由。因此，涉案《预购房协议书》应认定合法有效，一审认定《预购房协议书》无效，属适用法律错误。

钟某佳辩称：签订《预购房协议书》时，钟某佳确实不知道涉案房屋属于违章建筑，邓某雄也没有如实告知，存在隐瞒行为，故《预购房协议书》应认定无效。

钟某佳向一审法院起诉请求：1.确认钟某佳与邓某雄签订的《预购房协议书》无效；2.判令邓某雄退回购房款250000元，并赔偿装修费100000元；3.由邓某雄负担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2013年，邓某雄与钟某佳签订《预购房协议书》，约定：（一）邓某雄楼房位于云浮市区振华南五路一巷，土地证号为云府国用（2013）第002869号、001063号，钟某佳购买八楼803号套房（附设计图），建筑面积75，成交价为285000万元，即每平方3800元。（二）邓某雄出售的为毛坯房，已完成外墙贴砖，室内批荡，水电到户门口。配套摩托车位两个，配套公用电梯。（三）水电由钟某佳自行申请开户，费用钟某佳负责。配套摩托车位钟某佳向邓某雄一次性缴交每个15000元。（四）配套电梯参照其他花园楼盘运作模式，邓某雄向钟某佳收取每户5000元作维护保养基金，邓某雄专项专用并公开接受监督。（五）邓某雄所售住房及配套、公摊面积，其土地为邓某雄拥有的国有土地使用权。邓某雄售房收取的是成本造价，邓某雄不包办土地证、房产证的证件到户。若政策允许，邓某雄可配合办理，但办证所涉及的各项费用（含税费）均由钟某佳承担。（六）入住后公用楼梯的卫生清洁费、电费每月按建筑面积分摊。电梯维护保养和本栋大楼维护在维护保养费金支出。（七）签订本协议时邓某雄收取钟某佳定金壹拾万元，待建筑主体到认购楼层时邓某雄收取钟某佳第二期购房款10万元，交楼锁匙钟某佳验收时付清全部购房款，即缴完购房款方可领取锁匙。（八）邓某雄按设计的规划图纸进行施工，交楼时间为公历二O一四年六月三十日。（九）本合同签订之日起，双方五天内到刚毅律师事务所签订房屋买卖合约见证书。（十）违约责任：钟某佳违约的定金和预交购房款不予退还。邓某雄违约延迟交楼的，每日按成交房价罚款0.5%，在成交房价中退付给钟某佳。邓某雄通知钟某佳收楼后壹个月未交清上述款项属违约。

后邓某雄将土地使用权证、土地规划许可证复印件交给了钟某佳，其中，云浮市国土资源和城乡规划管理局的《建设用地规划设计条件》（云国土规划条字[2013]第0186号）规定邓某雄位于云浮市区振华南五路一巷的建设用地（土地证号为云府国用[2013]第001063号）上的建筑控制高度为<15m（4层）（自室外地坪算起），《建设用地规划设计条件》（云国土规划条字[2013]第0210号）规定邓某雄位于云浮市区振华南五路一巷的建设用地（土地证号为云府国用[2013]第002869号）上的建筑控制高度为≤15m（4层）（自室外地坪算起）。

2013年，钟某佳支付了购买涉案房屋的定金人民币100000元给邓某雄；2014年7月22日，钟某佳第二次支付购买涉案楼房的房款100000元给邓某雄，邓某雄均出具了书面《收据》给钟某佳。2014年8月，钟某佳对涉案房屋进行装修，并于2015年1月入住。2015年2月18日，邓某雄出具《收据》给钟某佳，确认收到黄曼芬购房款50000元。钟某佳没有支付5000元的电梯维护保养基金给邓某雄。一审庭审中，邓某雄确认其一共已收到钟某佳购买涉案房屋的房款共250000元，钟某佳还欠其35000元房款未付。

2015年10月26日，广东华凯电梯有限公司云浮办事处发出《通知函》给邓某雄，通知其公司暂未收到八楼803房住户钟某佳的维修基金5000元，应业主委员会及邓某雄的要求，对803房住户回收电子卡。2015年11月，钟某佳的电梯感应卡被停用。2016年6月2日，邓某雄拆除了钟某佳用水的水表，钟某佳没有水用后，搬离了涉案房屋。

邓某雄陈述于2012年年底其已向国土部门申请涉案土地报建到8-9层，到2013年1月国土部门回复不能办理，只能按原来4层建，之后没有再书面申请。

另查明，云浮市国土资源和城乡规划管理局的《复函》载明，邓某雄位于云浮市区振华南五路一巷的两宗土地，土地使用证号为云府国用（2013）第001063号、云府国用（2013）第002869号，规划设计条件明确建筑控制高度为〈15米（四层），审批层数为4层，该两宗地存在违法建设现象，超出建设工程规划许可证规定面积895.2平方米，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年3月20日立案查处，于2014年4月3日根据《城乡规划法》第六十四条规定对邓某雄作出《行政处罚决定》，处以：（一）限其于收到处罚决定书之日起3日内自行拆除违法建设的895.2平方米建筑物；（二）处以建设工程造价百分之十的罚款107424元。上述土地8楼的803房如何才能取得房地产权证书的问题，需按有关规定，对违建行为及建筑物处理后、并完善有关规划许可、工程许可手续后，方可办理权属证书（如需拆除处理的、则不存在办理权属问题）等内容。

一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案被告邓某雄是香港特别行政区居民，本案属于涉港民商事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》若干问题的解释（一）第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，涉案房屋位于广东省云浮市，故应以广东省云浮市所在地法、即中国内地法律作为准据法。

邓某雄与钟某佳签订的《预购房协议书》是双方真实意思表示，双方在《预购房协议书》中约定：“五、甲方所售住房及配套、公摊面积，其土地为甲方拥有的国有土地使用权。甲方售房收取的是成本造价，甲方不包办土地证、房产证的证件到户。若政策允许，甲方可配合办理，但办证所涉及的各项费用（含税费）均由乙方承担。”可见，邓某雄出卖涉案房屋给钟某佳时，该房屋是不具备办理房产证到户给钟某佳的条件。从双方确认的涉案楼房《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》记载的内容和云浮市国土资源和城乡规划管理局的《复函》可知，预购房协议约定买卖的标的物803号套房属于八楼，不在涉案云浮市区振华南五路一巷的建设用地上的建筑控制高度<15m（4层）内，系超高的违章建筑物。违章建筑物因违反法律规定，从《复函》的内容显示，涉案的803房已列入限期拆除的范围，不存在办理权属问题，不能产生房屋所有权之法律效果，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，钟某佳与邓某雄签订的《预购房协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”邓某雄基于该无效协议收取的房款人民币250000元应退还给钟某佳，同时，钟某佳应返还涉案803房给邓某雄。

钟某佳主张邓某雄赔偿装修费100000元，邓某雄不同意赔偿，在钟某佳未有提供证据支持装修费为100000元的情况下，不予支持。钟某佳不能使用涉案楼房内的电梯，是因钟某佳没有按《预购房协议书》的约定交纳5000元电梯维护保养基金，广东华凯电梯有限公司云浮办事处回收钟某佳的电子卡所致，不是邓某雄的责任，钟某佳主张邓某雄赔偿强禁电梯使用费1000元没有依据，不予支持。钟某佳主张邓某雄赔偿强拆水表造成房屋无法居住费3000元，并从受理日起按市场租赁1500元/月计算，但钟某佳未能提交租赁房屋的相关证据原件或其他证据进行证租房的所需费用，且邓某雄对钟某佳提交的《租房协议书》和《收据》复印件又提出异议，故对钟某佳提出的房屋空置费用不予支持。

综上，钟某佳合理合法部分的诉讼请求，一审法院予以支持，没有依据和未提供证据证实部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，判决：一、原告钟某佳与被告邓某雄签订的《预购房协议书》无效；二、被告邓某雄于本判决发生法律效力后10日内返还购房款人民币250000元给原告钟某佳，原告钟某佳于本判决发生法律效力后10日内返还云浮市区振华南五路一巷，土地证号为云府国用（2013）第002869号、001063号上楼房的八楼803号房屋给被告邓某雄;三、驳回原告钟某佳的其他诉讼请求。一审案件受理费6550元，由原告钟某佳负担1871元，由被告邓某雄负担4679元。

本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案系房屋买卖纠纷。根据双方当事人确认的涉案楼房《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》记载的内容和云浮市国土资源和城乡规划管理局的《复函》可知，《预购房协议书》约定转让的标的物位于涉案楼宇的八楼，系超高的违法建筑，且已被行政主管部门列入限期拆除的范围。《预购房协议书》第五条亦约定，“甲方（邓某雄）所售住房及配套、公摊面积，其土地为甲方拥有的国有土地使用权。甲方售房收取的是成本造价，甲方不包办土地证、房产证的证件到户。若政策允许，甲方可配合办理，但办证所涉及的各项费用（含税费）均由乙方（钟某佳）承担。” 可见，邓某雄出卖涉案房屋给钟某佳时，该房屋不具备办理房产证的条件，且双方对此是明知的。因涉案房屋属违法建筑，故一审法院认定《预购房协议书》无效正确，本院依法予以维持。邓某雄上诉主张《预购房协议书》应认定有效，缺乏法律依据，本院不予采信。

关于钟某佳主张的装修费用和房屋空置损失的问题。钟某佳主张其为装修涉案房屋花费10万元，其虽然没有提交书面证据予以证明，但根据查明的事实，涉案房屋交付时为毛坯房，钟某佳收楼后于2014年8月开始装修，并于2015年1月入住，可见，钟某佳对涉案房屋进行了装修是客观事实，现因涉案房屋买卖合同无效，钟某佳应将涉案房屋返还邓某雄，则邓某雄应对钟某佳已完成的装修进行适当补偿，方为公平合理。一审仅以钟某佳没有提供证据证明为由对其装修损失全部不予支持欠妥，本院予以纠正。根据涉案房屋的面积及当地的经济水平等因素，本院酌定邓某雄补偿钟某佳3万元装修损失。此外，钟某佳还主张存在房屋空置损失，因《预购房协议书》不具有法律效力，且钟某佳亦无法提交租房协议和收据等证据的原件，而邓某雄对钟某佳提交的复印件证据不予认可，故一审法院对该项诉讼请求不予支持并无不当。至于钟某佳上诉主张邓某雄应向其返还购买摩托车位款项1万元的问题，因钟某佳一审时并未提出该项主张，故本院对此不作处理，钟某佳可另循法律途径解决。

综上所述，钟某佳的部分上诉请求成立，本院予以支持；邓某雄的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持广东省云浮市中级人民法院（2016）粤53民初31号民事判决第一项、第二项；

二、邓某雄应于本判决发生法律效力之日起10日内向钟某佳支付装修补偿款3万元；

三、驳回钟某佳的其他诉讼请求；

四、驳回邓某雄的上诉请求。

本案一审案件受理费6550元，由钟某佳负担1600元，由邓某雄负担4950元；二审案件受理费6550元，由钟某佳负担1600元，由邓某雄负担4950元，钟某佳多预交的二审案件受理费1110元、邓某雄多预交的二审案件受理费1600元，由本院予以清退。

本判决为终审判决。

 

审　判　长  佘琼圣

审  判  员   许东平

审  判  员   金锦城

 

二O一八年十二月  日

书  记  员    陈爱姬