居间人隐瞒交易对象为其利害关系人构成对委托人利益的损害

作者:白全安、林建益  信息来源:本站  发布时间:2018-10-17  浏览次数:2764 [打印此页 关闭此页]

——苏天柱、李妮娜诉中原地产代理(深圳)有限公司居间合同纠纷案

白全安、林建益

 

  要点提示:在居间服务中,委托人依赖居间人提供的信息和意见进行交易。居间人与其介绍的交易对象存在利害关系时,将使其与委托人产生利益冲突,委托人对此是否知情,事关对居间人提供的信息和意见如何甄别取舍。居间人隐瞒交易对象为其利害关系人的,违反如实向委托人报告交易事项的法定义务,动摇居间合同赖以存在的信赖基础,并置委托人于受居间人误导而不自知的风险之中,构成对委托人利益的损害,无权收取委托人的报酬。

  案例索引:

  一审:深圳前海合作区人民法院(2017)粤0391民初158号。

  二审:深圳市中级人民法院(2017)粤03民终20827号。

  一、案情

  上诉人(原审被告):中原地产代理(深圳)有限公司(以下简称中原地产公司)。

  被上诉人(原审原告):苏天柱、李妮娜。

  2015年4月25日,原告苏天柱、李妮娜委托被告中原地产公司办理其位于深圳市罗湖区罗沙路某房产的出售事宜。当日,中原地产公司介绍一名叫曹利华的客户与苏天柱、李妮娜签订了一份《二手房买卖合同》,约定:苏天柱、李妮娜将该房产出售给曹利华,转让成交价为268万元,曹利华支付定金10万元,余款在2015年7月15日前付清;苏天柱、李妮娜应当在收到全部楼款(除5万元交楼押金外)两个月内将房屋交付给曹利华,交楼押金由中原地产公司托管。同时,苏天柱、李妮娜与曹利华还签订了一份买方主体变更确认书(其中新买方处为空白)。此后,曹利华将前述二手房买卖合同的权利转让给史琴,由史琴继续履行曹利华项上的各项协议,史琴在上述买方主体变更确认书上签名确认,落款时间亦为2015年4月25日。曹利华对史琴承担连带保证责任。

  同日,苏天柱、李妮娜签署了一份佣金支付承诺书(卖方),写明以下内容:苏天柱、李妮娜与买方曹利华于2015年4月25日就本案所涉物业签订了一份二手房买卖合同及相关协议,约定的房屋转让价格为268万元,苏天柱、李妮娜承诺向中原地产公司支付佣金40200元。2015年6月15日,苏天柱、李妮娜与史琴签订了一份深圳市二手房买卖合同,并就该合同办理了公证。2015年7月28日,苏天柱、李妮娜向中原地产公司支付了佣金40200元。此外,史琴亦向中原地产公司支付了佣金40200元。

  在上述房屋交易期间,曹利华系中原地产公司的房产中介人员。中原地产公司先是否认曹利华该身份,后又主张交易时已向苏天柱、李妮娜告知曹利华该身份情况,中原地产公司上述主张前后矛盾,且未能提供证据证明。

  苏天柱、李妮娜称其系香港居民,不了解内地房地产市场,在中原地产公司隐瞒曹利华系该公司员工情况下,被该公司极力怂恿、误导(告知错误的市场行情、房价信息)向曹利华低价出售涉案房屋,随后房地产价格暴涨,导致其置换新房的计划受阻,遭受重大损失,遂诉至法院,请求判令:1.中原地产公司返还出售涉案房屋之佣金40200元;2.中原地产公司赔偿房屋差价损失210000元;3.中原地产公司赔偿多交的个人所得税损失13075.06元;4.中原地产公司赔偿公证费损失400元;5.中原地产公司赔偿因擅自取消公证委托手续导致的误工、交通费用损失2400元。

  二、裁判

  深圳前海合作区人民法院一审认为,中原地产公司接受苏天柱、李妮娜的委托,为其提供出售房屋的居间服务,应当根据诚实信用原则,遵行职业道德和行业操守,忠实、尽职地履行自己的居间服务。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定:“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为……”,其中第(二)项为:“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价”;第(三)项为:“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易”;第(八)项为:“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”。《深圳经济特区房地产行业管理条例》第四十四条亦规定:“房地产经纪机构开展业务,应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息,不得向交易当事人提供虚假、失实的资料,不得隐瞒交易情况。”第四十五条规定:“房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。”从上述的规定中,可以看出房地产中介在从事居间服务时,应当如实披露交易的真实信息,不能利用职务上的便利获取不正当利益。但在本案中,中原地产公司的相关工作人员无视相关法规的禁止性要求,违背行业惯例,安排自己的员工冒充客户与苏天柱、李妮娜签订房屋买卖合同。虽然从本案已经查明的证据来看,尚无法证明中原地产公司(或其工作人员)从中取得了相应利益。但从常理上分析判断,中原地产公司的这种行为缺少合理的解释,存在较为明显的疑点,具有欺诈的故意。对于这种无视行业规则、违背职业道德的行为,一审法院予以谴责。中原地产公司的这种行为违背了居间的基本要求,实际上促成的交易也是自己的员工与苏天柱、李妮娜进行的交易,相当于未履行居间的合同义务。中原地产公司的员工通过欺诈的行为,谋取私利,还要同时按照正常的居间合同来收取居间费用,也有违公平原则和社会善良风俗。综上,苏天柱、李妮娜要求中原地产公司退回已支付的佣金40200元的诉讼请求有理,一审法院予以支持。

  虽然曹利华与苏天柱、李妮娜交易时隐瞒了自己的身份,但苏天柱、李妮娜在之后又与史琴签订了新的二手房买卖合同,该合同合法有效,且已实际履行。在该合同中,苏天柱、李妮娜并未对房屋的交易价格提出异议。苏天柱、李妮娜是具有完全行为能力的民事行为主体,且在深圳购房多年,对于自己的行为应该承担全部后果,不能以自己对深圳的房地产市场不了解为由来推翻自己最初同意的268万元房产交易价格。而且,苏天柱、李妮娜称中原地产公司的行为让其蒙受了损失,却未能提供有效的证据对相应的损失加以证实,故一审法院对苏天柱、李妮娜相关损失的诉讼请求不予支持。

  综上,一审判决如下:一、中原地产公司应于判决生效之日起三日内返还苏天柱、李妮娜佣金40200元;二、驳回苏天柱、李妮娜的其他诉讼请求。

  宣判后,中原地产公司提起上诉。

  深圳市中级人民法院二审认为,居间合同建立在信息不对称的基础之上,居间人占据着信息和专业优势,委托人依赖居间人提供的信息、意见作出判断和决策,居间人就有关订立合同的事项向委托人如实报告是其最基本的合同和法律义务中原地产公司接受苏天柱、李妮娜的委托,为其提供出售房屋的居间服务,但中原地产公司在隐瞒曹利华系该公司员工的情况下,介绍曹利华与苏天柱、李妮娜签订房屋买卖合同,违反了如实向苏天柱、李妮娜报告有关订立合同事项的义务。当介绍的交易对象与居间人存在利害关系时,居间人的立场必然受到影响,在居间活动中具有为利害关系人利益而损害委托人利益的道德风险。如果委托人知悉该情况,尚能够规避该风险,但,如果居间人对此进行隐瞒,则委托人陷于该风险中却未能规避,对委托人利益的危害是显而易见的。而且,居间人的隐瞒行为即表明其已不再忠实于委托人的利益,上述道德风险已变为现实可能。因此,居间人隐瞒其介绍的交易对象与自己的利害关系,构成对委托人利益的损害。涉案交易中,曹利华作为中原地产公司的员工即便不是代表中原地产公司签订合同,亦与中原地产公司存在利害关系,中原地产公司隐瞒该事实,违反了向委托人如实报告订立合同有关事项的义务,损害了苏天柱、李妮娜的利益,其收取居间服务费已缺乏正当性。虽然曹利华将案涉房屋买卖合同的权利转让给了史琴,但不改变中原地产公司存在上述过错的事实。因此,苏天柱、李妮娜要求中原地产公司返还佣金,合法有据。故判决:驳回上诉,维持原判。

  三、评析

  本案的争议焦点在于作为居间人的房地产经纪公司隐瞒其促成的交易对象为其利害关系人(该公司员工),是否损害了委托人的利益,是否有权向委托人收取居间服务的报酬?

  观点认为,房地产经纪公司介绍其利害关系人与委托人交易相当于自己参与交易,无权收取居间服务的报酬;另一种观点认为,利害关系人仍然是第三人,只要促成了交易,委托人即应支付居间服务的报酬;第三种观点认为,房地产经纪公司介绍其利害关系人与委托人交易,虽然有别于自己参与交易,但如果对此加以隐瞒则损害了委托人利益,无权要求委托人支付居间服务的报酬。本案判决采取了第三种观点。

  (一)房地产经纪公司与委托人直接交易不构成居间合同关系

  房地产经纪公司或经纪人自己与委托人进行交易时,其实质上已不再具有居间人的地位,而是委托人的交易对手,其利益集中体现在交易对价当中,与委托人存在直接的利益冲突,当然没有理由再以居间人的身份要求委托人支付居间服务报酬。房地产经纪公司或经纪人一旦自己成为了委托人的交易对象,则直接破坏了居间服务的法律关系,因此为行业管理规定所禁止。住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》第二十五条规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为之第(八)项为:“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”。《深圳经济特区房地产行业管理条例》第四十五条亦规定:“房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。”

  (房地产经纪公司隐瞒交易对象为其利害关系人的,构成对委托人利益的损害

  首先,在居间合同关系中,居间人有义务向委托人报告其掌握的真实、完整的交易信息。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。《房地产经纪管理办法》第二十五条禁止房地产经纪机构和房地产经纪人员从事的行为中,第(二)项为“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价”;第(三)项为“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易”。《深圳经济特区房地产行业管理条例》第四十四条亦规定:“房地产经纪机构开展业务,应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息,不得向交易当事人提供虚假、失实的资料,不得隐瞒交易情况。”上述规定均要求房地产经纪机构和经纪人员在从事居间服务时,应当如实披露交易的真实信息,不能利用职务上的便利获取不正当利益。中原地产公司隐瞒其介绍的交易对象为与其具有利害关系的人员(该公司员工),违反了如实报告交易事项的法律义务。

  其次,居间人介绍其利害关系人与委托人交易时,将使居间人与委托人产生利益冲突。居间合同关系中,居间人收取委托人报酬的对价是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,在交易双方之间保持中立角色是其应有立场。如果居间人与其介绍的交易对象存在利害关系,将使其角色错位,为自己或利害关系人的利益考虑而难以再客观、全面地向委托人报告交易信息(如市场同类商品价格、市场变化趋势、供求情况等),甚至可能故意提供误导性意见。

  再次,居间人隐瞒交易对象与其存在的利害关系,构成对委托人利益的损害。居间合同建立在信息不对称和委托人对居间人的信任基础之上,委托人依靠居间人提供的信息和专业意见进行交易决策,在交易过程中,居间人对委托人的影响力不言而喻。而委托人是否知道居间人与交易对象存在利害关系,事关其对居间人可信任度的判断,影响其对居间人提供的意见和信息的甄别,对委托人而言至关重要。居间人介绍利害关系人参与交易,本就存在立场失衡的道德风险,如果还有意隐瞒利害关系,足以说明其不仅不再忠于委托事项,反而有利用委托人的信赖误导委托人为自己或利害关系人谋求私利的高度可能。而委托人对此不知情时,是无法规避该风险的。委托人与交易对象之间利益此消彼长,一方获利必然以另一方利益受损为代价。

  因此,居间人隐瞒其与交易对象之间的利害关系,即应认定损害了委托人的利益,委托人有权根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定(居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任)拒绝支付报酬。在此基础上,如果委托人能够证明居间人给其造成损害的,可以继续要求居间人予以赔偿。以此理解和适用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定,能够保护居间合同关系得以建立的信赖基础,减少道德风险,避免委托人与居间人之间利益失衡。

  ()本案处理原则有利于规范房地产中介市场

  房地产中介(包括经纪机构、经纪人员)以自己利害关系人的名义买卖房屋,从而规避市场监管及限购、限贷等调控政策,是常见的投机、炒作房地产的行为。要求房地产中介向委托人如实报告交易对象与其存在的利害关系,使委托人得以理性选择交易条件和交易对象,与房地产中介进行制衡,客观上将能够抑制房地产中介以利害关系人名义进行房地产买卖的行为,有利于规范房地产中介市场。

(作者单位:深圳市中级人民法院)