“格子铺”售后返租物业管理费的责任承担

作者:郑怀勇  信息来源:本站  发布时间:2018-09-26  浏览次数:2229 [打印此页 关闭此页]

——广州迪佳物业管理有限公司诉蔡华春物业服务合同纠纷案

郑怀勇

 

  要点提示:买受人与“格子铺”发展商签订《商铺买卖合同》约定将商铺返租给发展商,又与物业管理公司签订商铺《前期物业服务协议》。返租期届满后,买受人以多年前发展商交付的“格子铺”不符合买卖合同约定,发展商逾期交楼为由,拒不缴纳物业管理费的行为不能得到法院的支持。

  案例索引:

  一审:广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初6016号。

  二审:广州市中级人民法院(2017)粤01民终11056号。

  一、案情

  上诉人(原审原告):广州迪佳物业管理有限公司(以下简称迪佳公司)。

  被上诉人(原审被告):蔡华春。

  2011年3月29日,发展商广州康创投资有限公司(以下简称康创公司)与买受人蔡华春签订《商铺买卖合同》,约定:发展商应当于2011年8月31日以前,以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权交接手续;2011年8月31日前交付使用的商铺,其使用权及收益权在2014年8月31日之前归发展商所有;发展商应于2014年8月30日前,将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用,买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。

  2011年9月3日,迪佳公司与蔡华春签订《金利壹号前期物业服务协议》,约定:迪佳公司是康创公司委托的物业服务企业,蔡华春是该商铺业主,蔡华春交纳费用的时间以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日,在发展商不负逾期交楼责任的情况下,蔡华春逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收,发展商负有逾期交楼责任的,以蔡华春实际收楼之日起计收。

  2011年9月3日,迪佳公司、蔡华春及康创公司签订《金利壹号商铺使用权移交确认书》,约定:一、该商铺从2011年8月31日起,蔡华春按《商铺买卖合同》的约定,将商铺使用权移交康创公司,康创公司自2011年8月31日起按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营;二、鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间,康创公司享有该商铺的使用权及收益权,包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为,三方确认在2011年8月31日至2014年8月30日期间,蔡华春依《前期物业服务协议》及附件缴交的综合管理费由康创公司及实际使用人、承租人向迪佳公司交付……四、在约定的康创公司享有使用权期间届满前6个月,蔡华春、康创公司双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由康创公司交付给蔡华春,双方承诺到时愿意就上述事项积极协商,否则违约方愿意承担由此产生的一切经济责任与法律责任;五、2014年8月30日起,蔡华春继续将上述商铺交付康创公司统一经营的,有关综合管理费的交付和经营责任由康创公司及实际使用人、承租人承担等。

  据粤房地权证穗字第0150147759号房地产权证记载,涉案商铺即广州市越秀区东风西路132号3219铺的权属人是蔡华春,该铺建筑面积14.78平方米,规划用途商业,登记时间2012年8月27日。

  2014年8月7日,康创公司向蔡华春在买卖合同中所留的通讯地址寄送《关于康创名品酒汇(原名金利壹号)商铺移交的通知》,写明:蔡华春所购位于广州市东风西路132号康创名品酒汇3219号铺需进行商铺移交手续,请于2014年8月22日至8月31日,按以下“有关注意事项”备齐相关资料以及首月管理费、管理费保证金及水电周转金,前往康创名品酒会首层大堂办理商铺移交手续;8月31日前,如未能前来办理商铺使用权移交手续的,则视为该商铺已移交至蔡华春,并于2014年9月1日起计收管理费及公摊能源费等。该邮件于2014年8月9日妥投,签收人为他人。

  2014年9月4日,迪佳公司向康创名品酒汇9户业主作出关于部分业主提出问题的回复函,写明:迪佳公司认为还是应按《物业管理条例》等文件执行,向业主收取物业管理费用等。

  2016年8月29日,蔡华春向康创公司发出律师函,写明:至发函之日,康创公司仍未按约定交付商铺,要求康创公司自收到律师函之日起三天内立即按合同约定交付商铺等。

  后迪佳公司诉至法院,请求判令:1.蔡华春向迪佳公司支付物业保证金472元以及水电周转金236元,并每日按所欠保证金及周转金总额708元的千分之一支付违约金;2.蔡华春向迪佳公司支付从2014年9月1日至2016年4月30日期间的物业管理费4720元,并每日按所欠物业管理费的千分之一支付违约金;3.蔡华春向迪佳公司支付从2014年9月1日至2016年4月30日期间的公摊水电费122.8元,并每日按所欠公摊水电费的千分之一支付违约金。

  二、裁判

  广州市越秀区人民法院一审认为,迪佳公司与蔡华春签订的《金利壹号前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示,且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应属合法有效。该协议明确约定在发展商不负逾期交楼责任的情况下,蔡华春逾期收楼时以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收物业服务费;在发展商负有逾期交楼责任情况下,以蔡华春实际收楼之日起计收物业服务费。因此,发展商即康创公司是否存在逾期交楼、蔡华春是否实际收楼以及何时收楼均涉及物业服务费等费用的负担问题。康创公司向蔡华春寄送了商铺移交通知,但是蔡华春否认康创公司已经依约完成商铺的现实交付,该争议内容属于房屋买卖合同法律关系处理的范畴,尚待房屋买卖合同法律关系中解决。根据上述约定,迪佳公司收取物业管理服务费等费用的条件是否成就尚未确定,其现要求蔡华春支付物业管理服务费等费用,一审法院不予支持。故判决:驳回迪佳公司的全部诉讼请求。

  一审宣判后,迪佳公司不服提起上诉。

  广州市中级人民法院二审认为,从蔡华春与康创公司签署《金利壹号商铺使用权移交确认书》所约定的内容来看,其已办理了涉案商铺的收楼手续并移交康创公司,亦确定了自2011年8月31日起,本应由其缴交的综合管理费由使用人康创公司向迪佳公司交付。根据前述确认书第五条约定,2014年8月30日起,蔡华春继续将上述商铺交付康创公司统一经营的,有关综合管理费的交付和经营责任由康创公司及实际使用人、承租人承担。现康创公司却于2014年8月7日向蔡华春发出《关于康创名品酒汇(原名金利壹号)商铺移交的通知》,通知蔡华春于2014年8月22日至8月31日备齐相关资料以及首月管理费、管理费保证金及水电周转金(相当于该商铺4个月管理费)前往康创名品酒汇首层大堂对其所购买的涉案商铺办理移交手续。由此可见,蔡华春与康创公司并无达成康创公司统一经营的合意。再依上述《商铺买卖合同》第十二条约定,买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址,买受人通讯地址有所改变的,应立即书面通知发展商。发展商根据合同的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件,不准确或不能通邮,或买受人自行更改通讯地址又不履行通知义务,造成邮件投递错误,延迟或退回的,所产生的一切责任和后果由买受人承担。现康创公司已向蔡华春通讯地址送达接收涉案商铺通知,其已履行了通知义务,故自2014年8月31日起,有关涉案商铺的综合管理费等费用依约由买受人蔡华春承担,蔡华春未及时交纳应承担相应的违约责任。

  根据迪佳公司与蔡华春签订的《金利壹号前期物业服务协议》约定,在发展商(康创公司)不负逾期交楼责任的情况下,蔡华春逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收物业服务费;在发展商负有逾期交楼责任情况下,以蔡华春实际收楼之日起计收物业服务费。从该约定来看,康创公司与蔡华春仅是不同情况下交付物业管理费用的主体,而就交纳物业管理费的法律关系来说,康创公司、蔡华春是迪佳公司的同一相对方。本案蔡华春抗辩康创公司未依约完成商铺的交付义务,但康创公司、蔡华春之间的纠纷并不能对抗迪佳公司。

  综上,一审法院认为迪佳公司收取物业管理服务费等费用的条件是否成就尚未确定,对其现要求蔡华春支付物业管理服务费等费用不予支持不妥,二审法院予以纠正。故判决:一、撤销一审判决;二、蔡华春向迪佳公司支付物业管理费保证金472元及水电费周转金236元;三、蔡华春向迪佳公司支付2014年9月1日至2016年4月30日期间的物业管理费4720元;四、蔡华春向迪佳公司支付2014年9月1日至2016年4月30日期间的水电公摊费用122.8元。

  三、评析

  “格子铺”售后返租源于商品房售后返租,是商品房售后返租模式的变相发展。售后返租是发展商进行促销的一种方式,发展商往往许诺给予高额的回报,这促使众多买受人认为有利可图而投资购买。近几年来,广州各区,如海珠小商品城、越秀星辰天街、荔湾十甫名都、金利壹号、花都航空商住大厦等(前述均为简称)大型商场的“格子铺”因售后返租已引发众多群体性诉讼,乱象丛生。形式上,发展商为达目的,往往要求买受人与其签订较为完备的合同,但这些合同中就买卖商铺的交付与返租期满的交付约定却隐含不为常人所知的“陷阱”,需要买受人注意与警醒。

  实践中,“格子铺”的买卖通常会约定在“格子铺”交楼的几年内由发展商租赁用于经营,以便由发展商整体推广,将商厦“做旺”。由此“格子铺”的买卖会约定两个时间:一个是所谓的“交楼”时间(即取得所有权的时间,由此决定产权转移的时间);另一个是发展商租赁期满后移交“格子铺”使用权的时间。交楼时间和使用权转移时间的不同,使得买受人无法主张“格子铺”的交楼标准(主要是内部格局、装修)与买卖合同约定不符的问题,因为在合同约定的交楼时间,买受人并不能实际地使用“格子铺”,而等到“格子铺”的使用权由买受人实际掌握的时候,“格子铺”的所有权已经登记在买受人名下。现实中,比较多见的是买受人在实际看到“格子铺”后,会发现“格子铺”的装修、所在位置和内部结构与买卖合同所约定的或者附图的内容不一致而不同意收楼。然而在审判实践中,法院难以支持其观点,原因是“格子铺”已经“交楼”或登记为买受人所有。如果买受人要主张发展商所交付的“格子铺”“货不对板”就会出现下列问题:第一是有可能主张权利的诉讼时效已过,如果租赁时间长于三年,则有可能超过诉讼时效;第二是在租赁合同届满后,移交使用权的可能已经不是买卖合同中的发展商,而是发展商指定的第三人,如果买受人向发展商主张“货不对板”,则发展商会主张实际转移使用权的是承租人,其出售义务已完成。因此,在“格子铺”的买卖、租赁关系中,买受人的主张会在发展商和承租人之间“踢足球”。

  审判实践中,“格子铺”的物业管理费收取时间是涉及“格子铺”买卖衍生出来的,是买卖双方经常出现争议的问题。在与“格子铺”有关争议中,买受人多主张在租赁合同届满后所转移的商铺并没有达到发展商在销售宣传或者买卖合同中所约定的交楼标准。一般而言,在商品房和商铺的买卖中,物业管理费的起算时间是从合同约定的交楼时间开始起算的,除非买受人关于发展商违约的主张能够得到支持。事实上,只要发展商交付的商品房存在“货不对板”,多数主张是可以得到支持的。然而,在“格子铺”的买卖中,由于同时存在着租赁合同,买受人只能在租赁合同届满后主张“货不对板”,而届时即使事实上存在“货不对板”,买受人这样的主张也很难得到支持。

  多年的返租期满后,买受人以发展商交付的“格子铺”不符合买卖合同的约定而主张存在逾期交楼,拒不缴纳物业管理费的主张不能得到法院的支持,理由是:第一,在“格子铺”买卖中,发展商(或者买卖合同中指定的经营者,即第三方)在约定的租赁期届满后的交付,只是使用权的交付,而所有权早已提前转移与买受人名下。例如,本案中约定的租赁期届满为2014年8月30日,但是2012年该涉案的商铺已经登记在买受人名下。由于在一般的商品房买卖中,使用权先于所有权交付,买受人可以在买卖合同约定的交楼时间主张“货不对板”而不收楼的权利,而“格子铺”买卖特殊的地方就在于:在法律上买受人已经是特定“格子铺”的所有权人,已经丧失了主张货不对板的权利。在这种情况下,买受人将面临的问题是:发展商或第三方转移使用权的“格子铺”实际上不符合买卖合同中的约定,买受人也需要支付物业管理费用,即无论发展商如何违约,买受人也需要对物业管理公司承担支付物业管理费的义务。第二,在“格子铺”的租赁合同中,约定发展商(或者买卖合同中指定的经营者,即第三方)在一定时间内可以根据“格子铺”经营的需要统一进行改造,然后在约定的租赁期后将“格子铺”的使用权转移给买受人,买受人一旦发现发展商(或经营者)所转移的“格子铺”未能符合买卖合同中的约定,也必须支付物业管理费。因为审判实践中的有关商品房买卖后的物业管理费承担问题,多数判决认定在交楼之后是由买受人承担的,即使是在发展商与买受人有关逾期交楼或逾期办证存在争议未解决的情况下。而在涉及“格子铺”买卖后的法律关系之间,物业管理公司是收取物业管理费的独立一方,买受人是缴纳物业管理费的另一方,发展商只是基于合同的特别约定承担缴纳管理费的义务。因此,在“格子铺”的物业管理费承担责任划分中,只要实现“格子铺”的所有权转移,则物业管理费的承担在没有特别约定的情况下,应由买受人承担。

  现实中,“格子铺”的买受人通常不能够理解为何不收楼也要承担物业管理费,但本案裁判依据与有关商品房买卖纠纷中,买受人对物业管理费承担时间起算的审判实践是一脉相承的。在本案“格子铺”存在的法律关系中,发展商具有双重身份,即在买卖合同中是发展商(出售人),而在租赁合同中只是承租人。出租人和承租人发生争议的事实并不能影响物业管理公司收取物业管理费,换言之,物业管理公司有权向享受物业服务的主体主张物业管理费。

  “格子铺”买卖虽然法律上是不动产物权的买卖,但是其中给买受人带来的法律问题不同于一般的商品房买卖或者独立商铺买卖。本案买受人既签订《商铺买卖合同》约定商铺返租,又签订商铺《前期物业服务协议》,在眼见售后返租前景利益未实现的情况下,拒不支付物业管理费不能得到法院支持。买受人在购买“格子铺”的时候应该充分认识到“格子铺”在交楼过程中的法律风险,对购买“格子铺”保持足够清醒的认知。

(作者单位:广州市中级人民法院)

 

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