房屋买卖“阴阳合同”案件的处理困境与突破

作者:省法院研究室  信息来源:  发布时间:2018-01-11  浏览次数:1835 [打印此页 关闭此页]

——以《民法总则》通谋虚伪表示的新规则为契机
汪育玲

  近年来,房价不断攀高,国家为了抑制房价,通过税收、金融等政策加强对房地产市场的宏观调控,但实践中出现房屋买卖当事人为了规避税费或多获取贷款而签订“阴阳合同”的不法现象,并逐渐演变成一种业内“潜规则”。当事人签订“阴阳合同”,不仅损害了国家的税收利益,扰乱了正常的市场经济秩序,也破坏了社会对合法交易、诚信履约的信心,给当事人自己带来了巨大的风险和隐患,实践中因此引发的纠纷案件层出不穷。
  一、现状剖析:房屋买卖“阴阳合同”问题之重
所谓“阴阳合同”,又称“黑白合同”,是指合同的当事人出于规避政府管理或经济利益最大化的动机而对同一单交易所签订的两份内容不一致的合同,其中一份提交给相关部门查验和备案,但合同当事人并不实际履行,称为“阳合同”;而另一份仅为合同当事人所掌握,但约定照此实际履行,称为“阴合同”。  “阴阳合同”最早出现在建设工程领域,后在房地产交易中大肆盛行。在房屋买卖中,“阴合同”显示当事人的真实成交价格,“阳合同”则根据使用需要分为两类:一类是做低房价,以便在房地产交易中心过户时少交税款;另一类是做高房价,以便向银行等金融机构申请更多的贷款。实践中第一类情形更为常见。
  (一)房屋买卖“阴阳合同”现象频发
  为了对实践中房屋买卖“阴阳合同”现象有个初步掌握,笔者以“房屋买卖”“阴阳合同”等为关键字在中国裁判文书网上进行搜索,结果显示自2009年至2017年上半年,全国共有289份相关裁判文书,详见图一。
  图一:2009年—2017上半年全国房屋买卖“阴阳合同”案件数量统计


  从图一可见,近几年我国房屋买卖领域“阴阳合同”案件数量迅猛增加,主要原因在于:一是为了稳定房价,打击“炒房”行为,国家通过税收、限贷政策加强调控,因此当事人通过“阴阳合同”以少纳税或多贷款的现象多发;二是当事人签订“阴阳合同”后,出于房价上涨或其他利益考虑而反悔,不愿意按照先前约定履行合同,因此以“阴阳合同”为由提起诉讼意图解除交易或者多得利益,导致了案件量急剧上升。
  图二:2009年—2017上半年房屋买卖“阴阳合同”案件多发省份统计


 
  从图二可见,我国房屋买卖“阴阳合同”案件数量与经济发展程度紧密相关,经济大省的房地产市场交易火爆,房屋买卖交易量大,随之引发的纠纷案件也“水涨船高”,而其中“阴阳合同”案件量也就更多。
  (二)原因分析:当事人只顾眼前之“利”
  “阴阳合同”在房地产领域大肆凸显,屡禁不止,与我国税收制度不完善、执法手段不健全、当事人法律意识淡薄、社会诚信缺失等因素不无关系,但究其根源,还在于“利”字,在于当事人为了追求个人利益最大化。
在房屋交易中,税费是一项非常重要的支出。根据现行税法规定,无论是买方需缴纳的契税,还是卖方需缴纳的增值税、个人所得税以及房改房的土地出让金,计税依据均为房屋的交易价格,即意味着房屋价格越高,所纳税款越多。因此,部分当事人意图通过签订“阴阳合同”,以减少税费,降低交易成本。以广州为例,如果一套房屋的实际成交价是300万元(“阳合同”),当事人为避税将网签合同填低为200万元(“阴合同”),即合同差价为100万元。若该房屋不是买方的唯一住房,且卖方未满2年则出售房屋,则意味着当事人需要交纳契税3%、增值税及附加5.6%、个人所得税1%,若是房改房还需交纳土地出让金1%,共计税率10.6%,则“阴阳合同”避税达到了100万元×10.6%=10.6万元!
通过“阴阳合同”来避税,对买卖当事人来说,似乎是个“共赢”的结果。就卖方而言,虽然实践中一般要求实收款项,让买方承担所有税费,但为了交易成功,也会同意另行签订价格较低的“阳合同”,而卖方并不因此实际受损。就买方而言,降低税费是其重点考虑问题,低价的“阳合同”可以直接减少大笔税费支出,获得了巨大利益,因此买方会积极寻求签订“阴阳合同”。在通过“阴阳合同”多贷款的情形,由于银行等金融机构主要根据备案合同价格来评定贷款发放数额,因此签订价格较高的“阳合同”也是当事人实现利益最大化的手段。
  (三)风险重重:当事人忽视潜藏之“害”
  在利益的驱动下,买卖双方不惜铤而走险,抱着侥幸心理签订“阴阳合同”,并希望房屋交易得以顺利完成。然而,无论当事人是填低房价以期规避税费,还是抬高房价以超额贷款,实践中常常“事与愿违”,“阴阳合同”的存在给双方当事人带来了巨大的经济隐患和法律风险。
  1.卖方部分房款收不回或者增加额外支出的风险。  
  在签订“阴阳合同”避税的情况下,卖方面临买方要求按照价格较低的“阳合同”履行的法律风险。实践中,买方可能以存在“阴阳合同”为由,要求按照备案的价格较低的“阳合同”支付房款或者要求卖方退还“多收”的房款,甚至通过诉讼方式来实现自己的利益主张。即使法院最后判决认定“阴合同”为真实交易价格,买方应当按照“阴合同”支付房款,卖方也面临着合同难以实际履行以及利息损失风险。同时,卖方在诉讼中所花费的时间、精力、费用等成本支出,也是难以估量的。
  2.买方多支付房款或者贷款被取消/减少的风险。
  如果买方为了获取超额贷款而签订一份价格较高的“阳合同”,首先,便面临卖方要求按照高价格的“阳合同”支付房款的法律风险。如果卖方因房价上涨或其他原因反悔,还可能以“阴阳合同”违法为由威胁要求加价或者解除合同。其次,买方还面临银行等金融机构取消或减少贷款的风险。银行主要是根据房屋备案价格来确定贷款数额,一旦银行发现备案的“阳合同”是虚高房价,可能解除贷款合同,即使同意按照实际成交价格的“阴合同”发放贷款,由于无法贷到足够款项来履行合同,也存在交易失败的风险。
  3.买卖双方被追缴税款、高额罚款甚至刑事处罚的风险。
  买卖双方为了少交税款,以“阳合同”约定的较低价格进行虚假的纳税申报,违背了如实向征税机关申报与纳税的义务,属于偷税行为 。一旦被税务机关发现,将受到追缴税款、滞纳金以及少缴税款50%以上5倍以下罚款的行政处罚。如果偷税数额较大,情节严重,符合逃税罪 构成要件的,还将受到刑事处罚,面临“牢狱之灾”。
  二、审判困境:同类案件裁判标准不同、结论各异  
  通过搜索中国裁判文书网中有关房屋买卖“阴阳合同”案例,从中挑选出典型案例进行归类分析,笔者发现各地法院在审理房屋买卖“阴阳合同”案件中,大多认定“阴合同”符合双方当事人的真实意思表示,合法有效;但在认定“阳合同”效力时,各法院的裁判依据及结论则大相径庭,主要有以下四种裁判类型:
  (一)“阳合同”系恶意串通,合同无效
  【案例一】 2015年4月27日,王某与龙某签订《房屋买卖协议》(“阴合同”),将其房屋以800万元的价格出售给龙某。同日,王某的委托代理人陈某又和龙某签订《房屋买卖合同》(“阳合同”),将同一套房屋以500万元的价格出售给龙某,并办理了房屋产权过户手续。后王某诉至法院,请求撤销金额为500万元的房屋买卖合同,并将房屋产权过户到王某名下。
法院审理后认为,成交价为800万元的合同是双方当事人的真实意思表示,成交价为500万元的合同并非双方当事人的真实意思表示,系双方恶意串通为避税而签订,应当认定为无效合同。故对王某主张撤销该合同的诉讼请求,不予支持。
  (二)“阳合同”以合法形式掩盖非法目的,价格条款无效
  【案例二】 2016年2月3日,吴某与程某签订《购房合同》(“阴合同”),约定吴某购买程某的一套房屋,总价款91.5万元。后双方协商将总房价变更为93万元。2016年5月25日,吴某、董某与程某签订《南京市存量房买卖合同》(“阳合同”),约定该房屋价款为123万元,并办理了房屋产权过户手续。吴某、董某按房屋价款123万元交纳了契税,并向银行申请贷款80万元。后银行将80万元贷款汇入程某的帐户,程某未向吴某、董某返还30万元。吴某、董某遂起诉要求程某返还购房款30万元及利息。
法院经审理认为,91.5万元的购房合同内容明确具体,系双方当事人真实意思表示,合法有效,对双方均有法律约束力。双方就涉案房屋交易价格的真实意思表示仅为变更原交易价格91.5万元为93万元,后续合同中约定的价款123万元仅是为了套取银行贷款所作的约定,系以合法形式掩盖非法目的,该条款无效。吴某、董某基于房屋买卖合同中无效条款的约定,向程某支付30万元购房款,程某应当予以返还。
  (三)“阳合同”损害国家利益,价格条款无效
  【案例三】 2016年7月25日,汤某与董某签订郑州市存量房买卖合同(“阳合同”),约定董某将其房产以48万元价格卖给汤某,当天汤某以该价格交纳了税费。后查明,2016年6月22日,就涉案同一房产,汤某之妻肖某与董某签订房屋买卖合同(“阴合同”),约定房屋价格为53万元。后汤某诉至法院,要求董某履行房屋买卖合同,并为汤某办理过户手续。
法院经审理认为,2016年7月25日备案合同系双方为逃避税收而签的价格虚低的“阳合同”,以此办理产权过户,损害了国家利益,相应价格条款应认定无效。6月22日所签“阴合同”应为各方真实意思表示,从维护交易安全的角度,该合同应当继续履行。故判决汤某向董某支付剩余购房款,董某向汤某交付房屋并配合办理过户手续。
  (四)“阳合同”非真实履行,效力不予评论

  【案例四】 2015年12月27日,薛某、甄某与黄某签订编号为424号的《存量房买卖合同》(“阴合同”),约定黄某向薛某、甄某购买涉案房屋,成交价款为93万元。2015年12月30日,薛某、甄某的委托代理人谭某与黄某签订编号为127号的《广州市存量房买卖合同》(“阳合同”),约定涉案房屋总金额为115万元。后薛某、甄某以黄某未按127号《合同》支付全部购房款为由,起诉要求黄某支付购房余款。
法院经审理认为,424号《合同》应为双方的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应切实履行。现黄某已实际按424号《合同》转账支付93万元房款,涉案房屋亦实际过户至黄某名下。127号《合同》并非薛某、甄某与黄某之间真实履行的合同,故对于合同效力不予置评。
三、立法检讨:现行法律缺漏造成审判实践不一
  (一)目前立法无直接依据可援引,不可类推适用
  针对房屋买卖“阴阳合同”问题,目前我国立法并无作出系统性规定,缺乏直接处理依据。但在建设工程领域,根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条的规定:“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据”,虽然最高院未对合同效力进行直接判断,但实际上已明确了作为备案登记的“阳合同”有效,而体现当事人真实意思的“阴合同”无效。因此,有学者认为此种认定标准可类推适用到房屋买卖“阴阳合同”领域。这种观点甚至得到了个别法院判例的支持,认为备案合同虽不一定是交易双方的真实意思表示,但由于其与办理过户手续密切相关,具有一定的公示公信力,对房产交易当事人以外的其他人而言,足以相信备案合同载明交易价格即为交易双方的真实价格。故对涉案房产转让价格的认定应以备案合同约定的为准。
  对于上述观点和判例,笔者实不敢认同。我国不是判例法国家,在法律没有明确规定的情况下,不能简单类推适用相关规定和案例,毕竟房屋买卖领域与建设工程领域是两个不同的立法对象。无论是根据传统的民法原理还是现行的法律制度,都无法严格推理出“阳合同”有效的观点,更何况是将法律针对某一类纠纷案件的处理规则扩展适用到其他领域了。
  (二)相关制度内涵外延不清,导致法律适用混乱  
  从上述案例的分析可见,在审理同一类案件时,法官们的裁判标准不一,主要选用以下三种依据来认定“阳合同”的效力:其一,根据《民法通则》 第五十八条第(四)项和《合同法》第五十二条第(二)项有关“恶意串通”的规定,认为“阳合同”系恶意串通损害国家、集体或第三人利益的行为,合同或价格条款无效。其二,根据《民法通则》 五十八条第(七)项和《合同法》第五十二条第(三)项有关“以合法形式掩盖非法目的”的规定,认为“阳合同”以合法形式掩盖了避税或骗贷的非法目的,合同或价格条款无效;其三,根据我国《民法通则》第五十五条有关民事法律行为应具备要件的规定,认为“阳合同”不是双方当事人“真实意思表示”,合同或价格条款无效或效力不予评论。
众所周知,“恶意串通”“以合法形式掩盖非法目的”两项制度,是我国特有的概念,最早规定在1986年《民法通则》中,至今尚无明确、统一的定性。从民法学理和立法看,恶意串通的概念表述得较为模糊,“在司法实践中其适用范围不断扩张,边界日趋模糊,以至于被任意运用,侵蚀了其他概念的效力范围”。 以合法形式掩盖非法目的在传统民法理论体系中也没有一席之地,理论上因其与脱法行为、通谋虚伪表示等制度产生竞合,不仅在立法体系中显得重复与混乱,在司法实践中也造成法律适用的矛盾。 可见,正因为我国没有对“阴阳合同”处理作出系统性规定,相关制度又存在内涵不清、外延不明的问题,导致法官们在审判中无法做到严格区分、准确定性,而是较为随意地选择适用法律依据,从而造成法律适用的混乱,影响了法律的稳定性和严肃性。
  四、破解之路:《民法总则》通谋虚伪表示之新思路
  2017年3月15日新出台的《民法总则》,作为民法典的开篇之作,在我国民事立法史上具有里程碑式的意义,不仅进一步提升了我国民事立法的科学化和系统化,而且对诸多民事法律制度作出了新规定和新突破。其一大亮点是增设了第一百四十六条“通谋虚伪表示”规则:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”通谋虚伪表示的概念由德国民法所创制,虽然各国对其称谓表达各异(虚伪行为、伪装行为、虚假行为等),但内涵基本相同,如我国台湾学者王泽鉴认为,通谋虚伪表示,指表意人与相对人通谋而为虚伪的意思表示。应具备的要件有三:①须有意思表示的存在;②须表示与真意不符;③须其非真意的表示与相对人通谋。
  根据通谋虚伪表示制度,我们可以十分顺利地处理房屋买卖“阴阳合同”纠纷,其规制前提是:第一,卖方与买方通谋,双方之间就签订“阴阳合同”存在意思联络;第二,双方签订的“阳合同”为虚伪意思表示,目的是规避税费或多获取贷款;第三,双方签订的“阴合同”为真实意思表示,是双方实际履行的合同内容。可见,房屋买卖“阴阳合同”为含有隐藏行为的通谋虚伪表示,其中“阳合同”是双方通谋所为的虚伪行为,“阴合同”是该通谋虚伪表示的隐藏行为。阴阳两份合同相互独立,其效力应当分别予以认定。
  (一)“阳合同”的效力认定:“部分无效说”  
  从上述案例可见,审判实践中对房屋买卖“阳合同”的效力认定做法不一,主要分为合同无效、价格条款无效、不予认定三种。笔者认为,在分析“阳合同”的效力之前,首先要明确分析的逻辑起点。房屋买卖的备案合同之所以被称为“阳合同”,是因为其价格条款不是双方当事人的真实交易价格,而是虚假价格。因此,所谓“阳合同”的效力,确切地说,是指“阳条款”(虚假价格条款)的效力。
  关于“阳合同”价格条款的效力问题,我们可以直接适用“通谋虚伪表示”的效力分析。目前,大陆法系国家和地区普遍将“通谋虚伪表示”认定为一种无效的法律行为 ,其无效的理论根源来自当事人之间的“合意”,即双方当事人的真实意思表示。德国学者卡尔•拉伦茨非常精确地指出通谋虚伪表示行为是“表意人和表示的受领人一致同意表示事项不应该发生效力,亦即双方当事人一致同意仅仅造成订立某项法律行为的表面假象,而实际上并不想使有关的法律行为的法律效果产生”。 因此,认定通谋虚伪表示行为不具有法律效力,是出于对当事人自由意志的尊重,是双方当事人的“合意”使虚伪表示行为无效,体现了民法意思自治的理念。“阳合同”价格条款是买卖双方为了规避税费或多获贷款而虚构的房屋价格,并不是当事人的真实意思表示,因此该条款无效。
  关于“阳合同”其他条款的效力问题,比如交房时间、违约责任、纠纷解决等条款,由于不是当事人的虚假意思表示,其效力不能依照“通谋虚伪表示”认定为无效。根据《民法通则》第六十条“民事行为部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”以及《合同法》第五十六条“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”的规定,其他条款不因价格条款无效而无效,其效力应单独认定,在没有违反法律强制性规定的情况下,其他条款应为有效。综上,房屋买卖“阳合同”的效力应采取“部分无效说”,即价格条款无效,其他条款有效。
  (2)“阴合同”的效力认定:“有效说”
  房屋买卖的“阴合同”,是买卖双方的真实意思表示并实际履行,是“阳合同”所掩盖的隐藏行为。对其效力,各国立法基本达成共识,认为应适用关于该隐藏行为的法律规定,并不因通谋虚伪表示行为无效而无效。德国民法典第117条第二款规定了通谋虚伪行为隐藏另一法律行为的,认定其效力适用有关该隐藏行为的法律规定。 我国台湾地区民法第87条第2款所设规定与德国民法的规定基本一致。可见,隐藏行为的效力是根据法律对此类行为所规定的生效要件来认定,如隐藏行为符合生效要件则有效,反之为无效。
因此,房屋买卖“阴合同”的效力不受“阳合同”的影响,不因“阳合同”价格条款无效而无效,应根据房屋买卖合同的生效要件进行认定。具体而言,“阴合同”约定的交易价格是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律的强制性规定,应认定为有效。“将意思表示真实作为民事法律行为的有效要件乃是贯彻意思自治原则的当然要求。双方当事人内心真实意思表示的一致(合意)是合同具有法律效力的本源根据。” 同时,承认“阴合同”对当事人的法律约束力,也是维护交易安全所需,避免一些不诚信的当事人以“阴阳合同”为由恶意违约,有利于切实维护当事人的合法权益,保障市场交易的稳定性和安全性。综上,房屋买卖“阴合同”的效力应采取“有效说”。
  (三)“阴阳合同”其他条款冲突时的效力认定    
  以上关于“阳合同”“阴合同”的效力认定是建立在除价格条款外,交房时间、违约责任、纠纷解决等其他条款不冲突的情况下,但进一步探讨,如果“阳合同”其他条款与“阴合同”发生冲突,二者效力应如何认定?应按照哪份合同履行?笔者认为,还是应当以双方当事人的真实意思表示为准,只有体现双方真实意思表示的条款才是有效条款,才能对当事人产生法律约束力。在其他条款冲突的情况下,我们应当结合合同条款的具体内容、合同签订时间顺序、合同实际履行情况等方面查明当事人的真实意思表示,进而认定其他条款的效力。
实践中,买卖双方在签订“阴阳合同”时,往往是“阴合同”签订在前,“阳合同”签订在后,当事人除了价格条款虚低或虚高外,其他条款均是真实意思表示,出现阴阳两份合同约定不一致的情形,应是当事人经协商一致后对原先的意思表示进行了更改,即合同变更问题。房屋买卖是一项重大交易,买卖双方先签订“阴合同”约定实际成交价后,出于利益考虑仍会就履行时间、方式、违约责任等内容继续谈判,并协商一致后在“阳合同”中对先前签订的“阴合同”其他条款进行变更和修改。因此,应当以最后签署的“阳合同”中其他条款作为体现当事人真实意思表示的内容,双方按此约定履行权利义务。
综上所述,房屋买卖“阴阳合同”作为一个整体,其效力应放在整个交易中进行判断,只有符合双方当事人真实意思表示且不违背法律强制性规定的情况下才能被认定为有效。具体而言,根据“通谋虚伪表示”制度,“阳合同”的价格条款不是双方当事人的真实意思表示,应为无效;“阴合同”是双方当事人真实意思表示并实际履行的合同,应为有效;若“阳合同”其他条款与“阴合同”不一致,在认定系双方当事人真实意思表示的基础上,应以“阳合同”其他条款为准。


                       结  语
  “趋利避害”或许是人类的天性,在房屋交易过程中当事人为了实现利益最大化,充分保障自身权益本无可厚非,但追求利益一定要建立在合法的基础之上,切不可为了表面之利而冒险签订“阴阳合同”,否则因此引发纠纷或受到法律惩处,所付出的代价将远大于所得到的利益,实为“得不偿失”。每位当事人,在法律面前均应慎思之,慎行之。
(作者单位:省法院研究室)

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