原告：天喜发展有限公司（下称天喜公司）。
被告：珠海玉峰房产有限公司（下称玉峰公司）。
１９９４年７月１４日和１８日，天喜公司与玉峰公司签订了编号为珠房买卖契字Ｏ００１９０３号至０００１９１４号共１２份《涉外房地产买卖契约》，约定天喜公司向玉峰公司购买位于珠海市拱北迎宾大道西侧“御花园”中的房屋共１３９套，总计建筑面积为１６３５０．７３平方米，总计价款港币９２８７２１１９．３４元。契约中约定交楼日期均为１９９５年７月３０日，交款日期则没有约定。契约中还约定了逾期交楼的违约责任等内容。上述契约均于１９９４年７月１８日由珠海市公证处办理了公证，但没有向房管部门备案登记。合同签订后，天喜公司于１９９８年元月１６日出具了收到上述１３９套房屋的钥匙的收条，接管了房屋，玉峰公司于１９９８年５月１２日则出具了收到天喜公司９２８７２１１９．３４元的收据。
上述契约系基于有关当事人签订的另一份协议的指示而产生的。该协议由玉峰公司与珠海亿安房产有限公司下称亿安公司，该公司法定代表人也是玉峰公司的法定代表人简玉强、安徽省国际信托投资公司下称安徽公司，系天喜公司的开办单位三方于１９９４年７月９日签订，协议主要意思是确认亿安公司在其它合作项目中结欠安徽公司９２８７２１１９．３４元，故约定由安徽公司指定其在香港注册的机构购买玉峰公司开发的“御花园”房屋，买方无需另行付款，其应付之购房款由亿安公司的欠款抵扣。
原、被告签订的契约项下的标的物的状况：玉峰公司于１９９２年取得“御花园”项目用地的《建设用地许可证》、《国有土地使用证》（面积１８９４９平方米，１９９３年取得《预售商品房许可证》预售总建筑面积５３２００平方米。玉峰公司于１９９３年２月以该项目用地连同上盖物向中国银行广东省分行抵押贷款、登记的抵押期限包括延期自１９９３年２月２７日至１９９６年１１月３０日。１９９４年７月１１日，中国银行广东省分行给玉峰公司发函“同意贵司公开发售珠海市拱北大道西侧‘御花园’住宅、商场”。“御花园”项目用地于１９９７年被广东省高级人民法院经济审判第二庭在审理中国银行广东省分行诉玉峰公司、冠满发展有限公司借款合同纠纷一案中以１９９７粤法经二初字第５号诉讼保全裁定书依法查封。
由于天喜公司未能取得所购房屋的产权证书，向法院提起诉讼。原告诉称：１９９４年７月，原、被告双方签订了《涉外房地产买卖契约》，约定原告向被告购买座落于珠海市迎宾大道西侧御花园中宁寿阁全部住宅和坤宁阁部分住宅共计１６３５０．７３平方米，该协议并经珠海市公证处公证。此后原告充分履行了协议规定的义务，但被告在确认收到原告的全部购房款后，至今仍未为原告方办理上述房产的权证手续，造成原告长期不能享受房产所有权人应有的权利。请求依法判决被告继续履行合同并办理上述房屋的产权过户手续。
被告没有答辩。
案经省法院审理认为：原、被告双方所签订经过公证的购房契约是双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，原告已通过抵付方式履行了全部付款义务，被告也已将房屋全部交付给原告接管，该契约应确认为有效。被告负有完全履行合同，为原告办理产权转移手续的义务。由于被告与中国银行广东省分行另有债权债务纠纷引致诉讼，中行广东分行以债权人身份向法院申请对上述虽已约定售予原告、但权属仍在被告名下的土地使用权进行了查封保全，导致原、被告无法办理买卖合同标的物的产权转移手续，责任应由被告负担。本案购房人尚未取得可以对抗第三人的物权，其在购房合同中的权利仍属债权性质，而鉴于我国现行法律、法规也无规定购房人在取得产权登记之前享有优于卖房人的其他债权人的“先取特权”，因此，本案原告要求判令办理产权过户的诉讼请求，只有在出现标的物被解除查封的情况下才有可能支持。如标的物不能解封并最终被另案依法作拍卖等处分，则原、被告的合同客观上不能履行，应予解除，原告在本案之诉请只能驳回，原告可就合同解除的后果另行与被告协商解决办法或另行提起诉讼。
考虑到本案涉讼的标的物目前的查封属暂时限制转让的法律措施，最终是解封还是被处分难以预料，最终可以实现产权过户或不能实现产权过户两种可能性都存在，故本案既不能现在就驳回原告的诉请，也不能判决原、被告现在就办理产权过户，只能判决被告在解封情形出现时才为原告办理产权转移手续。但是，必须明确指出，在法院对本案作出这样的生效判决之后、未等到标的物解封之前，如果原告放弃现在提出的诉讼请求，不想等待产权过户，转而提出解除合同等其它的请求，则赋予其在此情况下另案起诉之权。
省法院还认为，如对本案作中止诉讼处理，可能会导致对原告不公平的后果。因为如果标的物最终解封，那时再恢复审理并作出判决，需经历一段时间，期间又发生变故如再次被他人抢先申请查封的可能性不能排除，不利于原告合法权益的及时保护。相反，不作中止处理，直接作出预定性判决不仅更为公平合理，并且灵活而不失判决应有的确定性和可操作性。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条的规定，广东省高级人民法院判决：
一、天喜公司与玉峰公司签订的１２份《涉外房地产买卖契约》有效。
二、在天喜公司请求之下，玉峰公司应在上述买卖房屋被依法解除查封、产权过户的法律障碍消除之日起三天内会同天喜公司到房地产登记机关办理房地产确权手续。
文章推荐